افزایش 2500 درصدی قیمت مسکن در تهران طی ۱۲ سال

اواسط خرداد سال جاری بود که در سکوت مرکز آمار ایران و در حالی که اعلام آمار رسمی به صورت ماهیانه از بهمن سال گذشته قطع شده است؛ مرکز پژوهش‌های مجلس در آماری تازه اعلام کرد که قیمت مسکن در کشور طی تنها ۵ سال، ۹۵۰ درصد افزایش یافته است.

در این گزارش بود که مرکز پژوهش‌های مجلس در یک برش پنج‌ساله از بازار مسکن، با استناد به آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، اعلام کرد که هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق بیست و دو گانه تهران از آذر ماه ۹۶ تا آذر ماه ۱۴۰۱، از ۵ میلیون و ۸۸ هزار تومان به ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است.

رشد نجومی قیمت مسکن در یک دهه

مسکن در کلانشهر تهران شاهد رشدی حدود ۹۵۰ درصدی بوده، حال آنکه در همین بازه زمانی پنج‌ساله، حداقل دستمزد نیروی کار که از سوی دولت تعیین می‌شود، حدود ۶۰۰ درصد افزایش داشته و از یک میلیون و ۱۲۵ هزار تومان به ۶ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان رسیده است.

این البته در حالی بود که گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن شهر تهران در پاییز سال ۱۳۸۹، یک میلیون و ۸۴۳ هزار تومان بوده است.

این میانگین قیمتی، ۱۲ سال بعد یعنی در پاییز ۱۴۰۱ تا ۴۸ میلیون و ۲۸۸ هزار تومان رشد کرد. با توجه به این آمار می‌توان گفت که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در بازه زمانی پاییز ۱۳۸۹ تا فصل مشابه آن در سال ۱۴۰۱ حدود دو هزار و ۵۰۰ درصد افزایش قیمت داشته و ۲۶ برابر رشد کرده است.

به عبارت دیگر، در سال ۱۳۸۹ یک فرد با حدود ۱۰۰ میلیون تومان می‌توانست یک آپارتمان حدود ۵۰ متری در سطح متوسط بخرد؛ حالا، اما برای همان واحد مسکونی باید رقمی حدود دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان هزینه کند.

انفجار قیمت‌ها در ابتدای سال ۱۴۰۲

در همین حال باید توجه داشت که کلیه این آمار متعلق به زمستان سال ۱۴۰۱ است و فعلا بهار سال جاری که به صورت طوفانی در افزایش قیمت مسکن آغاز شد در این آمارها مورد توجه قرار نگرفته است.

تعطیلات نوروز سال ۱۴۰۲ در حالی به پایان رسید که انفجار قیمت مسکن در تهران و تقریبا تمام کلان شهرهای کشور رقم خورد و در یک صعود بلند بالا حتی در نیمه اردیبهشت کف قیمت خرید خانه در تهران از رقم ۲ میلیارد تومان عبور کرد.

پس از این انفجار قیمت‌ها بود که رسانه‌های نزدیک به جریان دولت مدعی شدند که قیمت مسکن کاهش یافته است و اما این ادعا در حالی توسط این رسانه‌ها منتشر می‌شد که اشاره‌ای به رکود سنگین در بازار مسکن کشور نمی‌شد.

در حقیقت اردیبهشت ۱۴۰۲ بازار مسکن با افزایش چشمگیر قیمت‌ها مواجه شد و این افزایش قیمت‌ها سبب شده تا ناگهان بازار مسکن در رکود جدی فرو برود. این رکود نیز محصول این شرایط بود که قیمت‌ها دیگر نه به صورت ماهیانه بلکه به صورت روزانه افزایش می‌یافت و در مقابل هر حرکت شهروندان در حوزه مسکن بدون دورنمایی درست بود و این مساله باعث شد تا حتی فعالان این بازار نیز از حضور پررنگ در آن اجتناب کنند.

رکود سهمگین در بازار مسکن با افزایش نجومی قیمت ها، اما به ناگاه در برخی نقاط منجر به کاهشی شدن قیمت‌ها شد، کاهشی که به نظر می‌رسد البته بیشتر حاصل بزرگ شدن حباب قیمت مسکن بود.

برای مثال خانه‌ای ۲۱۰ متری که در سال ۱۳۹۵، با رقم ۲ میلیارد تومان در منطقه یک تهران معامله شده بود در زمستان ۱۴۰۱ به ۱۸ میلیارد تومان رسید و کمی بعد، این افزایش قیمت تا ۲۵ میلیارد تومان ادامه یافت و این رقم، اما به ناگاه در اواخر خرداد تا رقم ۲۰ میلیارد تومان برای فروش عقب نشست.

کاهش قیمت مسکن روی حباب مسکن

به نظر واضح است که این کاهش قیمت نه نتیجه افزایش ساخت و ساز و نه نتیجه تلاش‌های دولت سیزدهم که تنها مربوط به افزایش رکود و تلاش فروشندگان برای فروش املاک خود بوده است و شاید به همین دلیل نیز بیشترین میزان کاهش قیمت در ابتدا در منطقه یک تهران رخ داد و پس از آن بود که حداقل سه شهرک پردیس، پرند و هشتگرد که با افزایش قیمت نجومی مواجه شدند دچار این ریزش قیمت شدند.

هر سه این شهرک‌های اطراف تهران در فاصله بهمن ماه ۱۴۰۱ تا اردیبهشت ۱۴۰۲ افزایش قیمتی نجومی را تجربه کرده بودند و از همین رو عجیب نبود که با بزرگ شدن حباب قیمت‌ها در این مناطق، فروشندگانشان ناچار به دادن تخفیف‌های کلان و یا حتی کاهش قیمت در هر متر مربع شوند.

این در حالی است که پس از وارد شدن به ماه خرداد قیمت‌ها به طور کلی سقوط کرد و ضررهای میلیاردی را برای افرادی که در ماه‌های اردیبهشت معامله خرید انجام دادند به همراه داشت.

آمار محرمانه قیمت مسکن

البته تمام این ارقام اکنون در حالی بیان می‌شود که اساسا در یک اقدام عجیب ارقام خرید و فروش مربوط به قیمت مسکن حالا جزو آمارهای محرمانه‌ای است که دیگر منتشر نمی‌شود. آخرین آمارها از این بازار نیز مربوط به دی ماه سال گذشته است که نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در تهران به متری ۵۰ میلیون تومان رسیده است. اکنون بیش از شش ماه است که گزارش قیمتی مسکن منتشر نمی‌شود و کارشناسان می‌گویند در این مدت قیمت مسکن رشد داشته و رکوردهای جدیدی را ثبت کرده است.

در همین حال اخیرا نیز رئیس انجمن انبوه‌سازان گفته است که متعارف حقوق در ایران بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان است و این در حالی است که یک متر مربع واحد مسکونی در تهران کمتر از چهل میلیون تومان نیست و همین فاصله نشان می‌دهد چطور مردم قدرت خرید خود را از دست داده‌اند.

کما اینکه رئیس انجمن انبوه‌سازان در مورد این چرخه می‌گوید: قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده و این سبب شده که مردم نتوانند خانه بخرند و یا حتی خانه‌ای را پیش‌خرید کنند. کمبود تقاضا در بازار سبب شده که سرمایه سازندگان در بازار دچار رسوب شود و دوره خواب سرمایه افزایش پیدا کند. در نتیجه این مساله، سرمایه سازندگان قفل می‌شود و روند ساخت و ساز با کندی مواجه می‌شود. در این شرایط کمبود عرضه رخ می‌دهد و این عرضه پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست و تعادل بازار بر هم می‌خورد. همچنین چون تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد، قیمت‌ها بیشتر می‌شود و قدرت خرید مسکن در میان مردم باز هم کمتر می‌شود، لذا تقاضا هم کاهش پیدا کرده و کاهش تقاضا از یک سو و خواب سرمایه از سوی دیگر، روند بازار را دچار مشکل کرده و به گرانی و کمبود خانه در بازار دامن می‌زند و این چرخه همچنان ادامه پیدا می‌کند.

دو بحران اصلی، اولی مهاجرت انبوه سازان

اما این مساله و افزایش توامان قیمت مسکن و رکودی که در حال رخ دادن است، فارغ از اینکه قیمت‌ها دستخوش تغییرات کاهشی جزیی شده، اما دو بحران جدی داشته است؛ اول اینکه مشکلات بازار مسکن منجر به خروج و مهاجرت انبوه سازان از کشور شده است.

در واقع موج مهاجرت تازه پس از پزشکان و پرستاران و فعالان اقتصادی و حوزه آی‌تی، حالا بنا بر اعلام فعالان حوزه ساخت‌وساز این مهاجرت به سازندگان مسکن و شرکت‌های ساختمانی و مهندسان ایرانی رسیده است. انبوه پروژه‌های ساخت‌وساز در کشورهای همسایه چون ترکیه و عراق و همچنین سایر کشورهای حاشیه‌ خلیج فارس سبب شده است، نیاز به نیروی کار در این کشورها بالا باشد.

ایرج رهبر نیز اخیرا در این باره خبر داده بود که شرایطی که برخی کشورهای همسایه برای سازندگان مسکن فراهم می‌کنند شرایطی مناسب است و کافی است سیاستگذاران ایران مطالعه‌ای اجمالی داشته باشند تا دریابند چرا شرکت‌های ساخت و ساز حاضر به کار در این کشورها هستند، اما اینجا پروژه‌های ساخت‌وساز با بحران و کندی روبروست.

البته که بسیاری معتقد هستند از دست دادن قدرت خرید شهروندان ایرانی از مهم‌ترین عوامل مهاجرت انبوه سازان ایرانی به عمان و عراق و دیگر کشورهای منطقه است.

خروج مسکن اولی‌ها از بازار

در همین حال، اما یک مساله جدی نیز کاهش تعداد خرید خانه و آپارتمان در میان مسکن اولی‌ها محسوب می‌شود.

توجه کنید که پیمان مولوی، اقتصاددان نیز اخیرا عنوان کرده بود که متوسط قیمت مسکن تهران در خرداد ماه از متری ۶۲ میلیون تومان نیز عبور خواهد کرد. این پیش بینی تکان دهنده، اما نشانه‌های آشکاری در خود دارد.

بیشترین میزان خرید مسکن در تهران اکنون متعلق به کسانی است که در پی جابه‌جایی مسکن خود هستند. در واقع مالکانی که سعی دارند با پس انداز خود کیفیت یا متراژ مسکن‌شان را افزایش دهند اکنون اصلی‌ترین مشتریان بازار هستند و سهم مسکن اولی‌ها به طور محسوس از بازار مسکن کشور دچار کاهش جدی شده است، وضعیتی که به نظر می‌رسد به خوبی شرایط بحرانی مسکن در کشور را نشان می‌دهد.

یک کارگر ایرانی اکنون برای خرید یک مسکن یک میلیارد تومانی که دیگر در تهران یافت نمی‌شود و باید به سراغ شهرهای اطراف برود و با حقوق ۸ میلیون تومانی باید ۱۲۵ ماه یعنی حدود ۱۱ سال هیچ نخورد و هیچ نپوشد و هر چه دارد پس انداز کند تا شاید بتواند یک خانه با کف یک میلیارد تومان تهیه کند و این تازه در حالی است که در ۱۱ سال قیمت مسکن هیچ تغییری نکند وگرنه که از اساس خانه داشتن رویایی خام برایش خواهد بود.