روایت «هدانیک» از تغییرات قیمت مسکن

دنیای‌اقتصاد نوشت: مرکز آمار ایران گزارشی از تغییرات شاخص قیمت مسکن در آخرین ماه پاییز ارائه کرده که نشان می‌دهد معامله آپارتمان از گروه سنی سالخوردگان به مراتب بیشتر از سایر گروه‌های سنی بوده است.

گزارش شاخص قیمت مسکن در شهر تهران به روش موسوم به «هدانیک» محاسبه می‌شود و در آن اثر متغیر‌هایی مثل سن بنا و موقعیت محلی حذف می‌شود تا میانگین قیمت اعلامی برای کل شهر واقعی‌تر باشد.

با این روش اثر وضعیت کیفی آپارتمان‌های معامله‌شده روی قیمت متوسط حذف می‌شود و تصویر دقیق تری از تورم ملکی به دست می‌آید. در این گزارش تورم ماهانه شاخص قیمت مسکن در آذرماه ۴درصد اعلام شده که در مقایسه با تورم ماهانه ملکی مبتنی بر قیمت اسمی مسکن که توسط بانک مرکزی محاسبه و اعلام شده، ۱/ ۱ واحد‌درصد بیشتر است. همچنین بر اساس این گزارش در آذرماه میانگین وزنی قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۵۰ میلیون و ۴۴۰‌هزار تومان رسید.

در یک نگاه کلی وقتی تورم مسکن به روایت شاخص وزنی (هدانیک) از تورم اسمی پیشی می‌گیرد، گویای خرید املاک با کیفیت پایین‌تر اعم از سالخورده‌تر یا واقع در مناطق ارزان‌تر است.

اما بررسی نشان می‌دهد در آذرماه خرید آپارتمان‌های پیر عامل پیشی گرفتن تورم ماهانه شاخص قیمت مسکن از تورم ماهانه قیمت اسمی آن بوده است؛ چراکه از یکسو رشد معاملات در مناطق شمالی، متوسط و جنوبی اختلاف چشمگیر و معناداری با یکدیگر نداشته و از سوی دیگر رشد معاملات در گروه واحد‌های مسکونی ۲۰ سال به بالا به مراتب بیشتر از نوساز‌ها بوده است.

بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی در آخرین ماه پاییز حجم فروش مسکن از گروه سنی کلنگی (۲۰ سال ساخت به بالا) به مراتب بیشتر از رشد حجم معاملات در سایر گروه‌های سنی و چیزی حدود ۵۹‌درصد بوده است.

این گزاره در کنار تورم ماهانه بالاتر شاخص قیمت مسکن از تورم قیمت اسمی حکایت از آن دارد که خرید‌های ملکی در ماه پایانی فصل پاییز به سمت خانه‌های سالخورده سوق پیدا کرده است؛ موضوعی که می‌توان آن را دنباله طبیعی کمبود نویز‌ها در بازار مسکن تلقی کرد.

مرکز آمار حجم معاملات ملکی در آذرماه را ۹۵۰۰ فقره اعلام کرده که از حجم اعلامی بانک مرکزی ۷۰۰ فقره کمتر و ناشی از غربال معاملات استثنایی توسط مرکز آمار است. این نهاد به طور معمول معاملاتی را که ممکن است با ارقام غیرواقعی ثبت رسمی شده باشد در محاسبات لحاظ نمی‌کند.

همچنین میانگین حسابی قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی معاملات آذرماه بنا بر اعلام مرکز آمار ۴۸ میلیون و ۴۵۰‌هزار تومان بوده که با میانگین اعلامی مرکز آمار اختلاف معناداری ندارد.