رویا پردازی درباره رشد مسکن

اگر قرار است این بخش به پیشران رشد اقتصادی تبدیل شود باید بتواند سرمایه‌گذاری خارجی را جذب کند. اگرچه صنایع مرتبط به بخش مسکن چون مصالح ساختمانی چنین ویژگی‌ای را دارند اگر تاکید بر پیشران در بخش مسکن داریم باید کل بخش ساختمان و صنایع مرتبط با آن را در نظر بگیریم.

به گزارش هفته نامه تجارت فردا، پایداری رشد اقتصادی به یکی از دغدغه‌های اقتصاد ایران تبدیل شده است. با توجه به اینکه رشد اقتصادی 9‌ماهه سال 1395 بنابر اعلام بانک مرکزی، 6 /11 درصد بوده و از این میزان حدود 10 واحد درصد سهم بخش نفت است این ضرورت را ایجاب می‌کند تا اقتصاد ایران به سمت دیگر بخش‌ها حرکت کند تا بتواند این رشد ناپایدار را به رشد مستمر و بادوام تبدیل کند. جهش تولید که از زمستان سال 1394 آغاز شد و در سال 1395 نیز به سقف ظرفیت خود رسید، بیشترین سهم را در رشد اقتصادی سال 1395 داشت. به زعم کارشناسان اقتصادی با نزدیک شدن میزان تولید نفت به سقف ظرفیت تولید، امکان تداوم رشد واقعی ارزش‌افزوده بخش نفت در سال 1396 وجود نخواهد داشت.

این بدین معنی است که بخش نفت، از این پس اثر مستقیم بر رشد اقتصادی نخواهد داشت. در چنین شرایطی کدام یک از بخش‌های اقتصاد ایران ظرفیت و قابلیت لازم را دارند که به پیشران رشد اقتصادی تبدیل شوند و زمینه ایجاد رشد بادوام را فراهم کنند؟ آیا ظرفیت‌های خالی اقتصاد ایران پتانسیل لازم در جهت پیشرانی رشد را دارند؟ آیا بخش مسکن با توجه به اینکه نشانه‌های رونق در آن پدیدار شده چنین قابلیتی را دارد که بتواند زمینه‌ساز رشد شود؟ آنچه مشخص است بخش مسکن به شکل صرف نمی‌تواند پیشران اثرگذاری در رشد اقتصادی باشد و رشد پایدار ایجاد کند. به گفته مشاور اقتصادی رئیس‌جمهور «مسکن در صورت رونق، می‌تواند محرکی برای رشد صنعت باشد. اما از نظر من این تحولات به معنای رشد بلندمدت نیست». مسعود نیلی معتقد است که «اگر بخش مسکن فعال شود و با وجود افزایش ظرفیت تولید گاز در سال 96، به شرط آنکه این گاز به جای مصرف خانگی، صرف تولید شود می‌توان امیدوار بود که اقتصاد ایران در مدار رشد باقی بماند.» از طرفی نیز بخش مسکن در جذب سرمایه‌های خارجی ضعف دارد.

اگر قرار است این بخش به پیشران رشد اقتصادی تبدیل شود باید بتواند سرمایه‌گذاری خارجی را جذب کند. اگرچه صنایع مرتبط به بخش مسکن چون مصالح ساختمانی چنین ویژگی‌ای را دارند اگر تاکید بر پیشران در بخش مسکن داریم باید کل بخش ساختمان و صنایع مرتبط با آن را در نظر بگیریم. اگرچه وضعیت صادرات مصالح ساختمانی نشان می‌دهد جهت‌گیری تولید به سمت بازار داخلی بود تا اینکه بازارهای خارجی را مورد توجه قرار دهیم. ازسوی دیگر با توجه به ویژگی‌ای که بخش مسکن دارد و محل ذخیره پس‌اندازهای خرد یا مردمی است این نگرانی وجود دارد که انتقال سرمایه‌ها به بخش مسکن باعث قفل شدن منابع در این بخش شود و به نوعی اختلال در رشد اقتصادی ایجاد خواهد کرد. این در حالی است که به زعم کارشناسان این سرمایه‌ها باید صرف صنایعی شوند که می‌توانند با بیرون از کشور ارتباط داشته باشند تا سرمایه وارد کشور شود. در واقع باید بخش‌هایی را مدنظر قرار دهیم که امکان صدور به خارج از کشور را داشته باشند و به صنایعی توجه کنیم که بتواند سرمایه‌گذاران خارجی را جذب کند. صنایعی چون گردشگری، حمل‌ونقل و آی‌تی در حال حاضر چنین ویژگی‌هایی دارند و می‌توانند پیشران مناسبی در ایجاد رشد پایدار باشند.

رویاپردازی درباره رشد

آیا رشد هدف‌گذاری‌شده با غفلت از سرمایه‌گذاری خارجی و اصلاحات ساختاری تحقق‌پذیر است؟
مهرداد سپه وند - کارشناس حوزه پولی و بانکی: رشد مستمر اقتصادی برای هر کشوری یک خواسته عمومی است و در مقابل رکود و کسادی علت‌العلل بسیاری از مشکلات. تعجبی نداشت که کاندیداهای انتخابات ریاست‌جمهوری از هر کجا که شروع می‌کردند اگر از محرومیت مردم و اگر از مشکل ازدواج جوانان بود یا حتی مشکلات دولت آخرسر برای گشایش و حل مشکلات چاره را در تحرک اقتصاد و افزایش رشد اقتصادی می‌دیدند. حتی بدهی کلان دولت با آن ارقام سرسام‌آور در صورت وجود رشد مناسب اقتصادی می‌تواند قابل تحمل باشد. در مقابل بدون وجود رشد مناسب اقتصادی هرگونه ماه عسل حمایتی و یارانه‌ای می‌تواند در نهایت به یک فاجعه منجر شود. اما این رشد برای اقتصاد کشور، از کجا می‌تواند بیاید؟ آیا اصرار بر رشد جمعیت می‌تواند با افزایش نیروی کار مزیتی برای حصول به رشد بالا ایجاد کند؟ آیا سیاست دولت در تزریق منابع به راکدترین بخش‌های اقتصادی (که اکنون بخش مسکن است) می‌تواند رشد مستمر به بار آورد؟ یا به قول یکی از کاندیداهای ریاست‌جمهوری تاسیس و راه‌اندازی یک کارخانه پتروشیمی برای هر استان چاره کار است؟

رشد مستمر اقتصادی برای هر کشوری یک خواسته عمومی است و در مقابل رکود و کسادی علت‌العلل بسیاری از مشکلات. تعجبی نداشت که کاندیداهای انتخابات ریاست‌جمهوری از هر کجا که شروع می‌کردند اگر از محرومیت مردم و اگر از مشکل ازدواج جوانان بود یا حتی مشکلات دولت آخرسر برای گشایش و حل مشکلات چاره را در تحرک اقتصاد و افزایش رشد اقتصادی می‌دیدند. حتی بدهی کلان دولت با آن ارقام سرسام‌آور در صورت وجود رشد مناسب اقتصادی می‌تواند قابل تحمل باشد. در مقابل بدون وجود رشد مناسب اقتصادی هرگونه ماه عسل حمایتی و یارانه‌ای می‌تواند در نهایت به یک فاجعه منجر شود. اما این رشد برای اقتصاد کشور، از کجا می‌تواند بیاید؟ آیا اصرار بر رشد جمعیت می‌تواند با افزایش نیروی کار مزیتی برای حصول به رشد بالا ایجاد کند؟ آیا سیاست دولت در تزریق منابع به راکدترین بخش‌های اقتصادی (که اکنون بخش مسکن است) می‌تواند رشد مستمر به بار آورد؟ یا به قول یکی از کاندیداهای ریاست‌جمهوری تاسیس و راه‌اندازی یک کارخانه پتروشیمی برای هر استان چاره کار است؟

این سوالات البته کمتر دغدغه کاندیداهایی است که به دنبال رای هستند. این سوالات باید از آنهایی پرسیده شود که به فکر آینده هستند و قرار است برای آن برنامه‌ریزی کنند. به عبارت دیگر برای هر برنامه‌ای اگر مقدمه‌ای متصور است بحث و بررسی پیشران‌های رشد اقتصادی است که چنانچه تکلیف آن روشن شود پاسخ سوالات فوق نیز تا حد زیادی مشخص خواهد شد. پاسخ به این سوالات نه کار وعاظ است و نه کار سیاست‌بازان. پاسخ این سوالات را باید به اهل‌فنش سپرد و اقتصاددانان در این زمینه مسوولیت دارند. در مقابل دولت هم مسوولیت دارد که بستر مناسب برای حصول به اجماع و بهره‌گیری از خرد جمعی را برای اقتصاددانان فراهم آورد تا به حل این مسائل همت کنند. این یعنی هدر ندادن سرمایه اجتماعی و استفاده درست از منابع کشور؛ این یعنی اولین شرط داشتن اقتصاد پویا و رو به رشد. بگذریم من اینجا برداشت خودم را عرض می‌کنم.

شاید برای کشوری چون هندوستان تکیه بر نیروی کار ارزان به عنوان یک مزیت سیاست درستی باشد ولی برای کشور ما باور مشهور اقتصاددانان بر این نیست و به همین دلیل زیاد در این بحث توقف نمی‌کنیم. طرح بخش مسکن به عنوان پیشران رشد مستمر را هم بیشتر نتیجه یک سوءتفاهم می‌دانم. البته مسکن در صورت رونق به خاطر ارتباطات پسین گسترده‌ای که دارد می‌تواند محرکی برای رشد اقتصادی باشد اما این همان‌طور که آقای دکتر نیلی به صراحت مطرح کرده‌اند به معنای قابلیت پیشران بودن مسکن برای رشد مستمر و بلند‌مدت نیست. در مورد مسکن و ساختمان، شاهد روند رو به کاهش تقاضای بالقوه هستیم. یکی از دلایل این امر از سر گذشتن موج تقاضای دهه شصتی‌هاست. از طرفی تقاضای موثر نیز در بخش مسکن به‌شدت تابع دو عامل مهم رشد درآمد و دسترسی به منابع اعتبار است.

اگر بر این باور باشیم که رشد سریع درآمدهای نفتی به‌خاطر شرایط خاص و مقطعی پسابرجام بوده است و دلیلی برای استمرار آن نیست، این عامل تنها می‌تواند یک شوک گذرا را به تقاضای مسکن وارد کند. دسترسی به اعتبار نیز با این وضعیت نظام بانکی تنها به صورت محدود می‌تواند اتفاق بیفتد. مجموع این شواهد ما را به این می‌رساند که خارج شدن بخش مسکن از حالت اغما محتمل است اما آن تحرک و هجومی که برخی تصور می‌کنند بعید است اتفاق بیفتد. تحریک تقاضای موثر صنایع ساختمان با رشد صادرات هم امکان‌پذیر است. بخش ساختمان با رکود دیرپای مسکن در شرایط مازاد عرضه قرار گرفته است. در سیمان، تیرآهن و کاشی و... مازاد عرضه داریم. اما وجود عرضه مازاد در بازار داخل هنگامی که تولید اساساً با دیدی برون‌نگر انجام نشده به راحتی قابل گسیل به بازارهای بین‌الملل نیست. حمایت دولت و انعطاف قیمتی در این عرصه اگرچه برای عرضه‌کننده پذیرفتنی باشد با سد جدی مقررات کشورهای دیگر روبه‌رو است. وقتی کالاها تنها شانس بازارگشایی‌شان در رقابت قیمتی است اما هزینه‌ها بالاست تلاش برای کاهش قیمت با مقررات ضددامپینگ کشور هدف برخورد می‌کند و بی‌اثر می‌ماند.

برای صنعتی که سال‌ها از دایره رقابت بین‌المللی دور افتاده و تشکیل سرمایه با وقفه بوده و از جیب خورده دسترسی به تکنولوژی نو از نان شب واجب‌تر است یعنی واجب‌تر از صدقه دادن از مال مردم و گداپروری. اما این هم منابع مالی می‌خواهد و هم دانش. اینها چیزهایی است که برای دستیابی به رشد مستمر بالای اقتصادی کشور به آنها نیاز دارد. اساساً رشد هشت‌درصدی آنچنان که در برنامه ششم اعلام شده بدون سرمایه‌گذاری خارجی غیرممکن است. اما سرمایه‌گذاری خارجی با این شرایط واقعاً امکان‌پذیر است؟

جذب سرمایه‌گذاری خارجی برنامه مفصل و شرایط ویژه می‌خواهد و آن‌طور نیست که آن فرنگی‌ها مغزشان چکش خورده باشد و پول بی‌صاحب و بی‌زبان را در یک شرایط بی‌سامان دست آدم‌های زبان‌دار بدهند. یک توهمی یک زمان حاکم بود که منابع ما را می‌خواهند غارت کنند و فقط باز گذاشتن لای در برای هجوم سرمایه‌گذاران کافی است. الان دیگر همه می‌دانیم که نه‌فقط باز گذاشتن در و بخشودگی‌های مالیاتی که حتی با انداختن فرش قرمز هم باز ممکن است این عروس بی‌وفا از سوی رقبای منطقه‌ای و بین‌المللی ربوده شود. سوال این است که چگونه می‌شود در جذب سرمایه‌گذاری خارجی (آن سرمایه‌گذاری که بتواند ما را در عرصه بین‌المللی توانمند سازد) موفق بود؟

اینجا می‌رسیم به عامل مهم بعدی که تحولات و اصلاحات ساختاری است. همان‌طور که با همه مال و منال داماد، خانواده عروس باز راه می‌افتند و به پرس‌وجو درباره خانواده داماد و شهرت آنها می‌پردازند و پاسخ مثبت منوط به مطمئن شدن از آن است که دخترشان را جای خوب و آبروداری می‌دهند، در حوزه سرمایه‌گذاری هم همین است.

این را در سرمایه‌گذاری due diligence می‌گویند. حالا اگر در انجام این کار کاشف به عمل آمد که یک نهادی بدون تابلو بر سر در ساختمان چندین طبقه‌اش، افسار چندین بانک را در دست دارد و صورت‌های مالی آن را هیچ شیر پاک‌خورده‌ای ندیده است و اصلاً دولت را محل نمی‌گذارد و همه‌جا به عنوان رقیب یا شریک حضور دارد فکر می‌کنید کسی جرات قدم گذاشتن به این فضا را دارد. اصلاً سامان داشتن یک بازار یعنی چه؟ یعنی اینکه اولاً قانون و قاعده‌ای وجود داشته باشد و دوم همه در برابر آن یکسان عمل کرده و مطیع باشند. اگر 50 درصد اقتصاد یک‌جور است و 50 درصد دیگر جور دیگر این عین بی‌سامانی است.

تا اینجا از بی‌سامانی ناشی از حضور نهادهای عمومی غیردولتی در عرصه تولید و تجارت کالاهای خصوصی گفتیم. بخش دیگر نگرانی ناشی از مداخله دولت است. در اقتصادی که بالای 60، 70 درصدش به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم دست دولت است دیگر برای بخش خصوصی چه جای نفس کشیدن باقی می‌ماند؟ شاید در زمانی که یک صنعت قدم‌های اولیه‌اش را برمی‌دارد و بالغ نشده است یا زمانی که ضربه سنگینی خورده است نیاز به دخالت دولت باشد اما این صنعت و کشور تا کی بنا دارد نابالغ باقی بماند؟ اینها که گفتیم دست مدیر مادرمرده یک واحد تولیدی نیست. این یعنی شرایط محیطی و ساختاری. پس وقتی می‌گوییم اصلاحات ساختاری منظور بازبینی و بازسازی این زیرساخت‌هاست. مشکل اصلی ما در زیر‌ساخت‌ها مشکل راهبری و مدیریت است. به باور من بدون انجام اصلاحات لازم در حوزه‌های زیرساختی شانس جذب سرمایه‌گذاری خارجی و تجربه رشد بالای مستمر بسیار اندک است. شاید به همین خاطر نیز توقع صاحب‌نظران از رشد نه آن رقم هشت درصد برنامه بلکه با نگاهی واقع‌بینانه به زحمت چیزی در حدود متوسط بلندمدت رشد کشور با توجه به سیر گذشته این متغیر است.

مسکن گزینه مناسب نیست

داود سوری توان بخش مسکن در پیشرانی رشد اقتصادی را ارزیابی می‌کند

داود سوری می‌گوید: نباید اصرار داشته باشیم که بخش مسکن به عنوان پیشران رشد اقتصادی قرار گیرد. همان‌طور که توضیح دادم این انتخاب باعث قفل شدن سرمایه مردمی خواهد شد و دیگر این سرمایه‌ها به بخش مولد منتقل نخواهند شد.

برخی کارشناسان معتقدند رشد مسکن را در نیمه دوم سال 1396 مشاهده خواهیم کرد، چرا که شاخص‌های پیشران بخش مسکن نشان می‌دهد، در آینده شاهد رشد زیاد این بخش خواهیم بود، با توجه به وضعیت شاخص‌های پیش نگر بخش مسکن چقدر پتانسیل دارد که به عنوان یکی از پیشران‌های رشد اقتصادی قرار گیرد؟
مسکن به علت ویژگی‌هایی که دارد نمی‌تواند رشد بلندمدت در اقتصاد ایران ایجاد کند. البته مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند رشد اقتصادی را تهییج کند ولی اگر بخواهیم به مسکن نگاه بلندمدت در رشد داشته باشیم پتانسیل لازم را ندارد. یکی از دلایل اصلی آن این است که بخش مسکن در ایران نمی‌تواند منابعی از خارج کشور جذب کند یا اینکه باعث جذب منابع سرمایه‌گذاران خارجی شود. وقتی چنین موانعی در این بخش وجود دارد نمی‌توان از آن انتظار داشت رشد در بلندمدت ایجاد کند.

بخش مسکن با حدود 40 صنعت دیگر ارتباط دارد و این تصور وجود دارد که اگر این بخش رونق بگیرد می‌تواند اثر قابل توجهی بر صنایع مرتبط بگذارد و رشد ایجاد کند. یعنی شما می‌گویید این اثرگذاری را در شرایط فعلی نمی‌تواند ایجاد کند؟
صنایع مرتبط با مسکن بحث دیگری است. مثلاً تولید مصالح ساختمانی و صادرات آن با توجه به اینکه کالاهایی هستند که در بخش مسکن کاربرد دارند می‌تواند رشد ایجاد کند. البته این امر نیز به میزان تولید مصالح ساختمانی، صادرات و اینکه چقدر در بازارهای جهانی قابل مبادله است، بستگی دارد. بنابراین اگر مقصود از بخش مسکن؛ تولید مصالح ساختمانی برای صادرات و جذب ارز است چون سرمایه‌های خارجی را وارد کشور می‌کند می‌تواند یکی از منابع ایجاد رشد باشد.

اما صرف اینکه ساختمان‌های جدید بسازیم یا ساختمان قدیمی را خراب کنیم تا واحدهای مسکونی بیشتری را تولید کنیم، به عبارت دیگر از طریق رونق ساخت‌وساز بخواهیم رشد ایجاد کنیم، تصور نمی‌کنم بخش مسکن چنین قابلیتی داشته باشد. معتقدم نمی‌توانیم به بخش مسکن به شکل صرف اتکا کنیم چرا که نمی‌تواند پیشران اقتصاد ایران باشد. حتی ممکن است تاکید بر جذب سرمایه در این بخش عملاً باعث شود که سرمایه داخلی‌مان در این بخش حبس شود.

آیا تاکنون دوره‌ای بوده که بخش مسکن پیشران رشد اقتصادی در کشورمان باشد؟
با توجه به آمار و اطلاعاتی که وجود دارد نمی‌توان چنین چیزی را به طور دقیق مشخص کرد. از طرفی به دلیل اینکه تحولاتی در بخش نفت پیش می‌آید و گاهی اوقات درآمدهای بالایی نصیب کشور می‌شود در چنین شرایطی دولت‌ها ممکن است، سیاست‌های انبساطی را در پیش بگیرند در این مقاطع بخش مسکن به عنوان دارایی که کشش بالایی دارد منابع را به سمت خود جذب می‌کند.

در دوره‌های گذشته چنین اتفاقی رخ داده است، وقتی درآمد بالای نفتی نصیب کشور شد بخش مسکن بسیاری از درآمدها را جذب کرد اما به تنهایی موجب ایجاد رشد نشده است. رشد از ناحیه دیگری ناشی شد و مسکن به عنوان جذب‌کننده منابع درآمدی بوده که از بخش‌های دیگر به ویژه بخش نفت حاصل شده بود.

به این نکته نیز توجه کنید؛ اگر به روند جمعیتی کشور نگاه کنیم، فرآیند افزایش جمعیتی که از ابتدای دهه 50 شروع شد با توجه به افزایش تعداد خانوارها طبیعی بود که در دهه 70 نیاز به مسکن چند برابر شود و چون در آن مقطع تنوع سبد دارایی نداشتیم این امر باعث شد همه منابع به سمت مسکن جذب شود. اما اکنون شرایط در حال تغییر است، دیگر رشد قابل توجه خانوارها را نداریم. از طرفی کمبود مسکن هم به نسبت گذشته بسیار کمتر شده است. آمار خانه‌های خالی به خوبی گویای این حقیقت است. ممکن است در بخش مصرفی نیاز به مسکن بالا باشد ولی این تقاضا آنقدر زیاد نیست که بتواند بر کل بازار اثر بگذارد. تمامی این عوامل نشان می‌دهد که در شرایط فعلی با توجه به تغییر و تحولی که رخ داده است بخش مسکن نمی‌تواند گزینه مناسبی برای پیشرانی رشد اقتصادی کشور باشد.

اما برخی کارشناسان معتقدند رونق ‌بخش مسکن در شرایط فعلی می‌تواند محرکی برای رشد اقتصادی باشد.
اگر به عنوان محرک رشد اقتصادی باشد دو حالت پیش می‌آید. یک حالت این است که جرقه‌ای زده می‌شود و بلافاصله خاموش می‌شود. اما یک حالت دیگر این‌گونه بوده؛ مانند کبریتی که وقتی روشن می‌شود آتش بزرگی را ایجاد می‌کند. من تصورم این نیست که بخش مسکن در شرایط فعلی بتواند مانند کبریت که کشیده می‌شود آتش بزرگ‌راه بیندازد. در نهایت مانند جرقه‌ای عمل می‌کند که پس از روشن شدن سریع خاموش می‌شود.

بنابراین نمی‌توان از بخش مسکن در چنین شرایطی انتظار داشت که رشد مستمری را ایجاد کند. از این‌رو معتقدم اگر بخش‌های دیگری که پتانسیل دارند پیشران رشد اقتصادی قرار گیرند اثرگذاری بیشتری در ایجاد رشد پایدار خواهند داشت. البته اگر هدف کل بخش مسکن و صنایع مرتبط با آن باشد جهت‌گیری تولید در این زمینه بسیار مهم است. اگر مصالح ساختمانی برای بخش داخلی تولید شود نمی‌تواند اثرگذاری چندانی بر رشد اقتصادی داشته باشد و در صورتی می‌تواند اثرگذار باشد که تولید مصالح ساختمانی با جهت‌گیری بازار جهانی و جذب سرمایه‌های خارجی صورت گیرد. متاسفانه در کشور ما هیچ‌گاه به این مساله توجه نشده است و عمدتاً مصرف داخلی بر صادرات ارجحیت داشته است. از طرفی محصولاتی در داخل تولید می‌شود که کیفیت چندانی ندارند که بتوانند در بازارهای جهانی مزیت ایجاد کنند. ما در این زمینه بسیار عقب هستیم.

راهکار چیست؟
باید جهت‌گیری‌ها تغییر کند. تولید مصالح ساختمانی بر مبنای نیازهای بازار جهانی صورت گیرد. در حال حاضر چون تقاضای بالایی در بخش مسکن نداریم این نوع تولیدات که برای بازار داخلی انجام می‌گیرد نمی‌تواند رشد صادرات ایجاد کند، باید بازنگری اساسی در این زمینه ایجاد کنیم.

شما اشاره کردید تاکید بر جذب سرمایه در این بخش عملاً باعث می‌شود که سرمایه داخلی‌مان در این بخش حبس شود، یعنی شما معتقدید پیشرانی بخش مسکن در رشد اقتصادی ممکن است تبعاتی داشته باشد؟
بخش مسکن ممکن است چنین نقش مخربی را ایفا کند. به هر شکل بخش مسکن به جایی برای ذخیره کردن سرمایه مردمی یا سرمایه داخلی تبدیل شده است. در حالی که این سرمایه می‌تواند در بخش‌های دیگر چون بازار سرمایه به کار گرفته شود و باعث رونق گرفتن تولید شود. البته تنها ماجرا وجود 5 /2 میلیون خانه خالی نیست.

بخش قابل توجهی سرمایه در این بخش وجود دارد که از آن به درستی استفاده‌ای نمی‌شود. شما فرض کنید که طبق استانداردها اگر سرانه مسکونی برای هر فرد مثلاً 20 متر است و یک خانه 60متری برای یک خانواده سه‌نفری کافی است، اگر آنها در یک خانه 120متری زندگی کنند، یعنی 60 متر اضافه‌تر از سرانه استاندارد در اختیار دارند.

این در حالی است که سرمایه این بخش را می‌توان در بخش تولید سرمایه‌گذاری کرد. حتی یک خانواده‌ای به محض پس‌انداز کردن خانه خود را تغییر می‌دهد و یک خانه بزرگ‌تر می‌خرد، یعنی داریم سرمایه را از بین می‌بریم، چه برسد به اینکه خانه دوم یا سوم را خریداری کند. در حالی که در دنیا استانداردهایی در این زمینه در نظر گرفتند مثلاً مشخص است یک خانواده سه‌نفره چه میزان مسکن نیاز دارد. به طور معمول این نوع سرمایه‌ها در تمام دنیا به صندوق‌های سرمایه‌گذاری می‌روند تا در بخش تولید و صنعت سرمایه‌گذاری شوند اما متاسفانه در کشور ما تمام این سرمایه‌ها را که سرمایه مردمی هستند به بخش مسکن منتقل می‌کنیم در نتیجه سرمایه در بخش مسکن حبس یا قفل می‌شود و به نوعی نیز از بین می‌رود. البته در چنین مواردی افراد با این استدلال که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بهترین گزینه است رفتار خود را توجیه می‌کنند.

علت چیست؟
متاسفانه به علت متنوع نبودن بازار دارایی‌ها، پس‌اندازهای مردمی در کشورمان به بخش مسکن منتقل می‌شود و در نتیجه خرید خانه بزرگ یا خانه دوم و سوم به عنوان گزینه مطمئن سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. بنابراین نمی‌توان به مردم ایراد گرفت که چرا این رفتار را از خود بروز می‌دهند چون گزینه بهتر از مسکن نمی‌شناسند که در آن سرمایه‌گذاری کنند و از آن مهم‌تر سرمایه‌شان حفظ شود. از طرفی بخش مسکن از معدود بخش‌های اقتصادی کشور است که دولت کمترین دخالت در آن را داشته است و یکی از دلایلی که سرمایه‌گذاری در این بخش مطمئن است به همین امر برمی‌گردد.

با این اوصاف یعنی شما سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به نوعی بازدارنده رشد اقتصادی می‌دانید؟
به هر شکل می‌تواند نقش مخرب ایفا کند. در شرایطی که مشکل بسیاری از بخش‌های اقتصاد کمبود سرمایه است، سرمایه مورد نیاز بخش‌های صنعتی و تولید باید از کجا تامین شود؟ مگر نه اینکه باید سرمایه‌های مردمی در بانک‌ها یا بازار سرمایه تجمیع ‌شوند و به سمت تولید سوق پیدا کنند؟ با توجه به این عواملی که به آن اشاره کردم نباید اصرار داشته باشیم که بخش مسکن به عنوان پیشران رشد اقتصادی قرار گیرد. همان‌طور که توضیح دادم این انتخاب باعث قفل شدن سرمایه مردمی خواهد شد و دیگر این سرمایه‌ها به بخش مولد منتقل نخواهند شد.

با توجه به این امر در شرایط فعلی کدام بخش را گزینه مطلوبی برای پیشرانی رشد اقتصادی می‌دانید تا بر اساس آن بتوان رشد پایدار ایجاد کرد؟
باید بحث رشد اقتصادی را در کنار نیروی کار قرار دهیم. باید گزینه‌ای را در جهت پیشرانی رشد اقتصادی انتخاب کنیم که نیروی کار بیشتری را به سمت خود جذب کند. من شخصاً تصور می‌کنم استفاده از بخش گردشگری یعنی سرمایه‌گذاری و تسهیل کردن فعالیت‌ها در بخش گردشگری می‌تواند سرمایه خارجی جذب کند و نیروی انسانی کم مهارت بسیاری جذب کند. در کنار این بخش نیز در بخش‌هایی چون حمل‌ونقل و IT اگر زیرساخت‌ها فراهم شود با توجه به نیروهای تحصیل‌کرده‌ای که در این بخش‌ها داریم می‌توانیم نیروی کار بالایی در این بخش به کار گیریم و البته درآمدزایی بسیاری هم دارد. شاید جدا از سرمایه‌گذاری نیاز به حمایت ویژه دولت در این بخش‌ها داریم و باید محدودیت‌ها نیز برداشته شوند.