وام مسکن با بازپرداخت ٢٠ساله

رکود بازار مسکن وزیر راه‌وشهرسازی را بر آن داشت که طرحی نو به دولت ارائه دهد. بر اساس طرح عباس آخوندی، قرار است زمان بازپرداخت وام ٨٠‌میلیون‌تومانی مسکن از حداکثر ١٢ سال فعلی به ٢٠ سال افزایش یابد و سود تسهیلات نیز دو درصد کاهش یابد.

به نظر می‌رسد این طرح وزیر مسکن، با هدف ایجاد تحرک در بازار مسکن ارائه شده است؛ اما کارشناسان بانکی بر این باورند که بدون ارائه یارانه دولتی به بانک‌ها، امکان اجرای چنین طرحی وجود ندارد.

شاید به‌ همین ‌دلیل است که طرح وزیر راه‌وشهرسازی با وجود گذشت چند ماه از ارائه آن، هنوز مسکوت مانده و در انتظار تصمیم نهایی بانک مرکزی است. رونق بازار مسکن مزایای زیادی برای کشور دارد. از یک سو با تحریک بازار مسکن و ایجاد رونق در ساخت‌وساز، چرخ صنعت کشور به دلیل وابسته‌بودن مشاغل زیاد به این بخش، به حرکت درمی‌آید و از سوی دیگر، تقاضای روزافزون جامعه برای سرپناه، با ساخت خانه برآورده می‌شود.

در واقع دولت با ایجاد رونق در بخش مسکن، با یک تیر دو نشان می‌زند؛ اما گویا ایجاد تحول در این بخش، به دلیل کمبود منابع مالی دولت که ناشی از افت قیمت نفت در بازارهای جهانی است، کار ساده‌ای نیست. عباس آخوندی، وزیر راه‌و‌شهرسازی، به‌تازگی به دولت پیشنهاد کرده است با هدف ایجاد توان خرید در مردم، نرخ سود بانکی تسهیلات مسکن دو درصد کاهش یابد و مدت بازپرداخت وام نیز از حداکثر ١٢ سال فعلی، به ٢٠ سال افزایش یابد.

او روز گذشته در حاشیه نشست هیئت دولت به خبرنگاران اعلام کرده پیگیر کاهش دوره بازپرداخت دریافت تسهیلات وام خرید مسکن است. وزیر راه ادامه داده که تصمیم‌گیری در این رابطه، نیازمند بررسی‌های بیشتر بانک مرکزی است. کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش مدت بازپرداخت به مفهوم خالی‌شدن صندوق بانک‌ها و آب‌رفتن منابع مالی بانک‌های وام‌دهنده است.

بدون‌شک، دولت برای اجرای چنین سیاستی باید پیش‌بینی‌های لازم را داشته باشد. فرید ضیاءالملکی، کارشناس بانک، در گفت‌وگو با «شرق» اجرای این تصمیم آخوندی را مشروط به تأمین هزینه‌های آن از سوی دولت می‌داند. به گفته او، با کاهش نرخ سود بانکی و افزایش مدت بازپرداخت وام، قیمت تمام‌شده پول بانک‌ها بالا می‌رود.

اگر دولت یارانه‌ای برای تسهیلات‌گیرندگان و بانک‌ها در نظر نگیرد، اجرای چنین تصمیمی امکان‌پذیر نخواهد بود. ضیاءالملکی می‌گوید: دولت باید حتما در کارنامه بودجه خود، منابع مالی مورد نیاز را برای این طرح بگنجاند. باید تخصیص منابع مالی دولت به چنین طرحی، صد درصد باشد تا طرح نیمه‌کاره باقی نماند.

او به سابقه پرداخت یارانه برای کاهش سود تسهیلات مسکن اشاره کرده و می‌گوید: در گذشته که به کارکنان آموزش‌وپرورش تسهیلات خرید مسکن ارائه می‌شد، دولت برای کاهش سود تسهیلات، یارانه‌ای به بانک‌ها می‌داد. به گفته این کارشناس بانک، تأمین یارانه برای کاهش دو‌درصدی سود تسهیلات، رقم چشمگیری نیست و دولت از عهده پرداخت چنین یارانه‌ای برمی‌آید.

ارائه ٨٢‌ هزار فقره وام در سال کافی نیست

تزریق تسهیلات به جامعه با هدف ایجاد رونق در بازار مسکن، سیاستی است که به اعتقاد ایرج رهبر، یکی از فعالان بخش مسکن و یک انبوه‌ساز، تحرک بسیار زیادی در بخش مسکن ایجاد نخواهد کرد. این فعال بخش مسکن به «شرق» می‌گوید: هر اقدامی که منجر به افزایش توان خرید مردم شود، برای رونق بازار مسکن مفید است؛ اما بانک مرکزی برای پرداخت تسهیلات سقف گذاشته و اعلام کرده است که سالانه فقط ٨٢‌ هزار فقره وام به متقاضیان پرداخت خواهد کرد؛ زیرا بانک مرکزی منابعی بیش از این در اختیار ندارد.

اگر این محدودیت برداشته شود و افراد بیشتری بتوانند وام بگیرند، تأثیر آن بر بازار مسکن بیشتر خواهد بود. به گفته او پیش از این متقاضیان مسکن که در قالب صندوق یکم تسهیلات دریافت می‌کردند و مدت بازپرداخت تسهیلات وام ٨٠‌میلیون‌تومانی آنها ١٢ساله بود، ماهانه باید یک‌ میلیون تومان اقساط پرداخت می‌کردند. خیلی از افراد به دلیل نداشتن توان مالی، از این منابع استفاده نمی‌کردند. با افزایش زمان بازپرداخت، قطعا عده بیشتری از طبقه متوسط و پایین به سمت خرید مسکن هدایت می‌شوند.

تحریک تقاضای مسکن بدون توجه به عرضه مشکل‌ساز است

این انبوه‌ساز درباره تحریک تقاضا بدون توجه به وضعیت عرضه مسکن نیز هشدار می‌دهد. به گفته او، اگر عرضه با افزایش قدرت خرید مردم ساماندهی نشود، بازار دچار مشکل خواهد شد.

رهبر درباره وضعیت مسکن مهر عنوان می‌کند: به‌جز ١٥٠‌ هزار واحد مسکن مهر که در برخی شهرستان‌های کم‌جمعیت ساخته شد، بقیه واحدهای این پروژه متقاضی دارند؛ اما به دلیل شرایط خاص مانند ناتوانی در بازپرداخت اقساط از سوی متقاضیان، معامله این واحدها با رکود مواجه شده است. در واقع ٩٠ تا ٩٥ درصد واحدهای مسکن مهر متقاضی دارند.

او اضافه می‌کند: درباره وجود دو‌میلیون‌و ٥٠٠‌ هزار خانه خالی در کشور نیز اطلاعات دقیقی در دست نیست. نمی‌دانیم این خانه‌ها ویلایی هستند، در روستاها واقع شده و به دلیل مهاجرت خالی از سکنه شده‌اند یا در بافت‌های فرسوده شهرهای بزرگ به صورت متروکه باقی مانده‌اند. حتی نمی‌دانیم این خانه‌ها به دلیل لوکس‌بودن خالی هستند یا اینکه خانه دوم مردم به‌شمار می‌روند.

در نتیجه درباره خانه‌های خالی نمی‌توانیم به‌درستی اظهارنظر کنیم. این فعال بخش مسکن می‌گوید: ما سالانه یک‌‌میلیون‌و ٤٠‌ هزار واحد مسکونی نیاز داریم که بیشتر متقاضیان آن را اقشار متوسط و ضعیف تشکیل می‌دهند؛ بنابراین باید با برنامه‌ریزی مناسب و درنظرگرفتن مباحث آمایش سرزمین، برای این میزان تقاضا برنامه‌ریزی کرده و مسکن مناسب تهیه کنیم.

در شرایطی که دولت در بودجه سال ٩٦ قیمت هر بشکه نفت را ٥٠ دلار در نظر گرفته است؛ اما این محصول را به قیمت ٤٨ دلار به بازار جهانی صادر می‌کند، منابع مالی دولت با کسری مواجه است و در نتیجه به نظر می‌رسد حداقل در سال ‌جاری، منابع مالی دولت اجازه ندهد طرح کاهش نرخ سود بانکی وام مسکن را به‌عنوان یک طرح هزینه‌زا اجرائی کند.