قولنامه‌های خرید و فروش ملک تا چه حد الزام‌آور هستند؟
از اعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و شخصاً یا به کمک وکیل، بررسیهای کافی را انجام دهید؛ چه بسا نزدیکترین فرد به شما به علت بی توجهی، دچار اشتباه شده باشد.
کد خبر :
۴۵۷۲۶
بازدید :
۵۵۹۲
فرادید | در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می‌تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان دارد، آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون، و همچنین رعایت نکاتی در این زمینه است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می‌توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش می‌کنیم تا موضوع «الزام آور بودن قولنامه» را بررسی کنیم.
همچنین درباره نکات مذکور، برخی از آن‌ها بدین شرحند:
وقتی معامله‌ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می‌کند
۱ - از اعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و شخصاً یا به کمک وکیل، بررسیهای کافی را انجام دهید؛ چه بسا نزدیکترین فرد به شما به علت بی توجهی، دچار اشتباه شده باشد.
۲ - از طمع کردن که به واسطه چرب زبانی و دروغگویی دلال‌ها به وجود می‌آید جداً پرهیز نموده و با بررسی بیشتر و تحقیق راجع به ملک مورد معامله، قیمت، مالکیت، کاربری، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده، در طرحهای شهرداری نبودن ملک و ... اطمینان حاصل نمایید.
۳ - با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارئه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.
۴ - با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی، معامله کرده و اصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤیت نموده و پیش از انجام معامله بررسیهای لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی را در صورتی که با وکیل معامله می‌کنید انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.
۵ - از انجام هرگونه معامله در آژانس‌های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون وقتی معامله‌ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می‌کند.
۶ - نکته دیگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است، چون در بسیاری از قرارداد‌ها شاهد آن هستیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و حتی برخی افراد بدون اینکه مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند آنرا امضا می‌کنند.
مالک، اولین خریدار است
۸ - فقط در بنگاههای دارای پروانه کسب و کد رهگیری معامله کنید. مهمترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک، به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن به‌منظور افزایش مصنوعی قیمت‌هاست.
۹ - دقت شود تمام تعهدات فروشنده یا خریدار در مبایع نامه و قرارداد ذکر شود؛ خصوصاً تمام پرداخت‌ها چه نقدی و چه به صورت چک، باذکر شماره و مبلغ و بانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد.
۱۰ - وجوه مربوط به خرید را صرفاً به فروشنده یا نماینده قانونی وی پرداخت کرده و در رسید قید گردد بابت قسط مورد معامله، موضوع قرارداد شماره ...، تاریخ ...، منعقده در ...
۱۱ - خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شده، بعد از آن، تعداد واحدهای که پیش فروش شده را شناسایی کند و اگر بیشتر از نیمی از واحد‌ها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحد‌ها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
۱۲ - در موارد متعددی مشاهده شده است فروشنده یا دلال ملکی را به مشتری نشان داده، اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده است که یا اصلاً وجود خارجی نداشته یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته است، لذا باید دقت کافی صورت گیرد.
۱۳ - کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، مهمترین نکته‌ای است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند. نمونه بارز این موضوع کلاهبرداری‌های گسترده‌ای است که از سرمایه‌گذاران ایرانی در دبی انجام شد. برخی‌ها با دیدن تبلیغات اغواگرایانه بنگاههای مسکن فعال در امارات، بدون هیچ تحقیق و تفحص و حتی بدون آن که از قوانین خرید ملک در این کشور اطلاع داشته باشند، اقدام به خرید و فروش می کنند.
۱۴ - کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن، برخلاف تصور برخی مردم، فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.
۱۵ - فروش مال غیر، یکی از عناوین حقوقی است که در مورد خرید و فروش ملک کاربرد زیادی دارد. به این معنی که برخی سودجویان با حیله‌های مختلف از جمله جعل، سند زمین، خانه و آپارتمان‌های افراد دیگر را به فروش می‌رسانند. این تبهکاران ابتدا املاکی را که مدتی است از مالکان‌شان خبری نیست شناسایی می‌کنند و سپس با جعل سند دنبال مشتری می‌گردند. آن‌ها گاه موفق می‌شوند معامله خود را کاملا قانونی جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخی خلاء‌ها، املاک را در دفاتر اسناد رسمی واگذار می‌کنند.
شگرد دیگر کلاهبرداران فروش همزمان یک ملک به چند نفر است
۱۶ - شگرد دیگر کلاهبرداران فروش همزمان یک ملک به چند نفر است که در این خصوص نیز پرونده‌های زیادی در محاکم قضایی تشکیل شده است. در پاره‌ای موارد نیز افراد به عنوان مستاجر خانه‌ای را در اختیار می‌گیرند و سپس آن را می‌فروشند. در این میان فقط خریداران مسکن نیستند که در تله مجرمان گرفتار می‌شوند بلکه گاه مستاجران نیز به دام می‌افتند. مطابق محتویات پرونده‌ای که قاضی شوکت ــ بازپرس شعبه ۹ دادسرای ناحیه ۵ تهران ــ رسیدگی به آن را برعهده داشتند فردی بعد از اجاره کردن یک آپارتمان در شهرک اکباتان آن را به سه نفر دیگر رهن داده است.
۱۷ - مردم باید از در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارک زمین، خانه، مغازه، جواز کسب و ... به افراد اکیداً خودداری نمایند.
۱۸ - در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف خسارت تاخیر، قید گردد تا در صورت تاخیر در ساخت، خریدار کمتر ضرر نماید. همچنین خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفترخانه هم باید بر مبنای عرف در قرارداد مکتوب شود.
۱۹ - در قرارداد پیش خرید، باید نوع مصالح، نوع سازه (تیر آهن یا بتون) مشخصات کابینت، کف واحد (سنگ یا پارکت یا سرامیک، نقاشی و دیگر موارد با اهمیت به کار رفته در ساختمان شرح داده شود.
۲۰ - درقرارداد پیش خرید دقت شود، تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هیچگونه بنای اضافی داده نشود.
۲۱ - وقتی پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معامله می‌شوند باید دقت کنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد؛ یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و...، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.
۲۲ - بعضی از شیادان در زمان خرید ملک مردم، با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمی و از پرداخت بقیه ثمن معامله در موعد مقرر خودداری می نمایند. در این صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط یا پاس نشدن چکهای، معامله فسخ و باید درصدی برابر عرف ضرر و زیان پرداخت شود.
پاره ایی از شگرد کلاهبرداران در معاملات مسکن: روش‌ها متفاوت است، اما کلاهبرداری به بهانه پیش فروش شایع‌تر است. مواردی داشته ایم که سازنده‌ای یک ساختمان ۲۰ واحدی را هنگام کلنگ زنی به ۳۰ - ۴۰ نفر فروخته و متواری شده است. برخی، خانه‌های خالی از سکنه را شناسایی می‌کنند و با جعل سند، آنرا می‌فروشند. عده‌ای هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می‌کنند و با ادعای مالکیت، آنرا می‌فروشند که البته این موارد نسبتا کمتر است.
طبق قانون فعلی پیش فروش‌ها به شکل قانونی؛ بین طرفین قرارداد می‌بندد و به بهانه‌ای پول معامله را نزد خود نگه می‌دارند ولی در اولین فرصت متواری می‌شوند. طبق قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به هر قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در‌آید.
طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند: یکی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به موجب سند رسمی متعلق به آن‌ها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین‌ها را دارند.
مشاوران املاک غیر مجاز از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فروش ملک
این در حالی است که برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسئولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.وقتی خلافی واقع می‌شود: اگر تا مرحله تنظیم قرارداد پیش‌فروش، مشکلی پیش نیاید و همه چیز مطابق قانون و مقررات باشد، پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان نیمی از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلی خریداران این است که پس از اتمام کار مشخص می‌شود که طرف معامله آن‌ها به بخشی از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنین اتفاقی روی بدهد خریداران حق اعتراض دارند و می‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پیش بروند.
طبق قانون اگر پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل نکند باید به، سه شگرد کلاهبرداری خطر ناک در بازار مسکن است. در این شگرد دفاتر معاملات ملکی قبل از انعقاد قرار داد با خریدار به بهانه‌های گوناگون از ارائه سند مالکیت خودداری می‌کنند و از این طریق موفق به اخذ مبالغ بیشتر در ازای متراژ‌های کاذب از متقاضیان می‌شوند.
متراژ‌های کاذب در ازای قیمت بیشتر: در این شگرد مشاوران املاک غیر مجاز از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد‌ها و متراژ‌های مسکن سو ء استفاده می‌کنند و مبالغ بیشتر را به جیب می‌زنند. برای مثال، زمانی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه می‌کند، مشاوران املاک، خریدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضری می‌کنند.
این در حالی است که در سند محضری، متراژ ساختمان ۸۰ متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرار داد، متراژ ۷۵ متر با خریدار توافق می‌شود و در حقیقت خریدار در این پروسه کلاهبرداری، مبالغ اضافه‌ای را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زمانی که خریدار با سند محضری مواجه می‌شود، متوجه می‌شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکونی کم فروشی کرده است.
موضوع دیگری که در این نوشتار به آن می پردازیم الزام آور بورن قولنامه است:
آیا قولنامه در حقوق ثبتی، جایگاهی دارد یا خیر؟
املاک در حقوق ثبت به دو دسته تقسیم شده‌اند: یک دسته املاکی که ثبت شده‌اند و دسته دوم املاکی که ثبت نشده‌اند. آن دسته که به ثبت نرسیده‌اند، از آنجایی که ثبت املاک اجباری است، برابر مقررات مربوط و طی عملیات مقدماتی باید به ثبت برسند و املاکی هم که به ثبت می‌رسند برابر مواد فوق‌الاشاره، جز با تشریفات و تنظیم سند رسمی، قابل انتقال نیستند.
بنابراین نمی‌توان گفت که حقوق و قوانین ثبتی در مورد قولنامه ساکت است بلکه بالعکس نص صریح در قوانین ثبتی، مؤید بطلان معاملات صورت‌گرفته به وسیله اسناد عادی، جهت انتقال مالکیت است. البته در موارد استثنایی ممکن است معاملاتی که با سند عادی صورت گرفته است، مورد قبول قانون قرار گیرد.
مواردی همچون اجاره محل‌های مسکونی، اداری و حق کسب پیشه و تجارت که برابر ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ با درج این جمله «اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است» سند عادی را موجه کرده است. یا در ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ که عیناً همان جمله را مورد لحاظ قرار داده است که با استناد به آن می‌توان گفت: اسناد عادی مذکور در مواد فوق از شمول مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک خارج است.
به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی حقوقی ایران، مورد دیگر مربوط به وصیت‌نامه است که چنانچه وفق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا حتی شفاهی گفته شود، معتبر است. مورد بعدی ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت است که در برگیرنده ابنیه‌ای است که بر روی زمین‌هایی احداث شده‌اند که به واسطه موانع قانونی، صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسر نیست.
قولنامه‌ای که فقط به امضای یکی از طرفین رسیده و طرف مقابل امضا نکرده و تعهدی نداده باشد
در بررسی اجمالی این ماده مشخص می‌شود معاملاتی که تا تاریخ ۲۱ تیر سال ۱۳۶۵ در مورد املاک مشروحه در این ماده با سند عادی صورت گرفته است، در صورت تأیید هیأتی که جهت اجرای مفاد این ماده تشکیل می‌شود و طی تشریفاتی، به اداره ثبت فرستاده شود تا سند مالکیت صادر شود. غرض از ادای مراتب استثنا، این بود که مشخص شود بعضی اسناد عادی، ممکن است در ثبت، بر اساس مقررات و وضعیت‌های استثنایی دارای جایگاه و مثمر ثمراتی شوند؛ اما این قاعده شامل قولنامه نمی‌شود.
غلامرضا شهری در صفحه ۱۵۰ کتاب حقوق ثبت، سه نوع مختلف از قولنامه را بررسی کرده است:
الف) قولنامه‌ای که فقط به امضای یکی از طرفین رسیده و طرف مقابل امضا نکرده و تعهدی نداده باشد. این قولنامه مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی نخواهد بود و تعهد لازم‌الوفا نیست.
ب) ممکن است در قولنامه فقط مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی که قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد و حکایت از وقوع بیع یا صلح کند و دارای امضای طرفین باشد. چنین سند عادی یا قولنامه‌ای، مصداق بارز اسناد مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمی نمی‌توانند به آن اعتبار و ترتیب اثر دهند.
ج) ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد که یک طرف متعهد می‌شود مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی حین تنظیم قرارداد باید پرداخت شود، انتقال دهد و طرف دیگر هم می‌پذیرد و هر دو امضا می‌کنند.
چنین قولنامه‌ای، چون دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذینفع می‌تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله طبق قانون از دادگاه تقاضا کند و چنانچه وجه التزامی تعیین شده باشد دادگاه فقط می‌تواند نسبت به عدم تعهد، حکم به انشای پرداخت وجه التزام مشخص‌شده و نه کمتر یا بیشتر کند.
۰
