سکته بانک مسکن
در مقطعي میزان وام از میزان دریافتی بانك بيشتر می‌شود؛ اين به‌معناي سكته است، نه ورشكستگي. به محض اینکه رسوب وام‌ها اتفاق می‌افتد، سرمايه دوباره جایگزین می‌شود. بانک مسکن می‌گوید دولت باید به من در این مقوله کمک کند.
حسن روحاني، رئيس‌جمهور، پنجشنبه، در جلسه ستاد ملی بازآفرینی شهری، دستور ساخت ١٠٠ هزار مسكن را صادر كرد؛ خانه‌هايي كه قرار است در گام اول در بافت‌هاي فرسوده و به كمك توسعه‌گران (به‌روزشده انبوه‌سازان مسكن با تكليفي بيشتر) در اراضي دولتي ساخته شوند. هوشنگ عشايري، سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، در گفت‌وگو با «شرق» از برطرف‌شدن نقاط ضعف طرح قبلي براي احياي بافت‌هاي فرسوده خبر مي‌دهد و تلاش‌هايي كه بناست به كمك بخش خصوصي، دولت و مردم براي بازآفريني اين مناطق در ٢٧٠ محله كليد بخورد.
اين مقام مسئول در اين گفت‌وگو علاوه‌بر شفاف‌سازي اين طرح، به موردي اشاره مي‌كند كه بحث را كمي با چالش مواجه كرد. چندي پيش مديرعامل بانك مسكن گفته بود تراز منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حال منفی‌شدن است و این احتمال وجود دارد که صندوق نتواند به تعهدات تکلیفی خود عمل کند.
بر اساس هشدارهایی که رحیمی‌انارکی اعلام كرده بود، احتمال ورشکستگی صندوق پس‌انداز مسکن یکم وجود دارد؛ به‌خصوص که طراحی صندوق به‌گونه‌ای است که تجهیز آن به‌سختی انجام می‌شود و درصورتی‌که روش‌های تجهیز آن را تغییر ندهند، سقوط این صندوق محتمل خواهد بود. اين سخنان رحيمي‌اناركي را عشايري كاملا رد مي‌كند و از اشتباه كلامي او خبر مي‌دهد.
به گفته عشايري، احتمالا منظور اين مقام مسئول، افزایش سرمایه است، زيرا در مقطعي میزان وام از میزان دریافتی بانك بيشتر می‌شود؛ اين به‌معناي سكته است، نه ورشكستگي. به گفته او، به محض اینکه رسوب وام‌ها اتفاق می‌افتد، سرمايه دوباره جایگزین می‌شود. بانک مسکن می‌گوید دولت باید به من در این مقوله کمک کند.
نهایتا چند ماه پرداخت وام را متوقف می‌کند تا جبران شود. این یک امر طبیعی است و به معنی ورشکستگی نیست.
برنامه ملی بازآفرینی شهری روز پنجشنبه با حضور آقاي روحاني رسما كليد خورد. اين برنامه قرار است در چه قالبي آغاز به كار كند؟
کمتر از دو ماه قبل، سی‌وششمین جلسه ستاد ملی بازآفرینی شهری برگزار شد و در آن، هدف قانون برنامه توسعه ششم مبني‌بر برنامه ملي سالانه براي توسعه ٢٧٠ محله به تصويب رسيد. اين برنامه با درنظرگرفتن احياي بافت‌هاي فرسوده در دستور كار قرار گرفت. ابزارهای تحقق‌پذیری این برنامه را برای آقای روحانی توضیح دادیم.
به گفته او، با توجه به مضیقه‌های مالی و منابعی که وجود دارد باید به سراغ بخش‌هايي برویم که کمترین آسیب را در تأمین منابع مالی می‌توانند ببینند و نقش عمده‌اش را بخش خصوصی بازی می‌کند. در مدلی که ارائه شد، رويكرد ما محله‌محوري و بخشی از فعالیت‌هایمان نوسازی و بهسازی مسکن بود. در بخش نوسازی بر اساس خواسته رئيس‌جمهور، به سمت عرضه دولتي رفتيم.
بنابراین عرضه دولتی در بافت‌های ناکارآمد شهری را جزء برنامه کاری‌مان قرار داديم؛ یعنی ضمن اینکه می‌خواهیم برنامه مسکن را در طرحمان تأمین کنیم اولا سعی کنیم تراکم پایین باشد و سراغ افزایش تراکم محله نرویم. دوم اینکه فضاهای عمومی شهری را در طرح خودمان در نظر بگيريم.
یعنی قرار است محله جدید در اراضي دولتي ایجاد کنید؟
خير، در همان محله‌ها، اراضي دولتي وجود دارد؛ مثلا در محله بافت تاریخی، دولت زمین شش، هفت هزارمتری دارد، می‌خواهیم از آنجا شروع کنیم؛ یعنی توسعه‌گر برای ساخت محله باید با مردم وارد مذاکره شود و بگوید ٣٠ درصد من، ٤٠ درصد شما، شهرداری هم بگوید برای گرفتن پروانه باید کوچه دومتری، چهار متر شود و ما با مردم صحبت و بخشی از خانه‌ها را خریداری کرده و به پارک، مدرسه و درمانگاه تبدیل کنیم. بنابراین برنامه این شد که در دل همان بافت فرسوده يا تاريخي که اراضی دولتي داریم، طرح را اجرا كنيم.
توسعه‌گران از كدام بخش هستند؟
بخش خصوصی.
از این موضوع استقبال شده؟ مذاکره داشته‌اید؟
بخش عمده‌ای را آقای رئیس‌جمهور و آقای وزیر مذاکره داشته‌اند.
اين توسعه‌گران همان انبوه‌سازان هستند؟
تقریبا تفاوت دارند. انبوه‌سازان صرفا به ساخت‌و‌ساز ورود می‌کنند، اما توسعه‌گر در جریان ساخت‌و‌ساز مسکونی یک جریان تكليفي هم دارد. مدل ما به این شکل است که روی زمین طرح مصوب می‌گذاریم و در اختیار توسعه‌گر قرار مي‌دهيم و او در فضای رقابتی، سه آلترناتیو را پیش‌بینی می‌کند؛ هزینه ساخت و سود پیمانکاری، سود سرمایه‌گذاری و ضريب ريسك فروش. در فضای رقابتی هرکس سود كمتري را براي خود قائل شد، برنده می‌شود.
یعنی مناقصه برگزار مي‌كنيد؟
بله. برنده مناقصه وقتی کار را تمام کرد به میزان هزینه‌ای که کرده و محاسبه سودهایش، واحدهای ساخته‌شده را به قیمت کارشناسی براي فروش مي‌گذارد و به همین ارزش از واحدهای ساخته‌شده برمی‌دارد؛ مثلا از ١٠٠ واحد، ٨٠ واحد سهم پیمانکار و ٢٠ واحد سهم دولت می‌شود.
قیمت‌ها به این صورت بالا نمی‌روند؟
بالاخره باید یا خدا را قبول داشته باشیم یا خرما را.
به‌هرحال مردمي كه در اين مناطق سكونت دارند، عمدتا اوضاع مالي مساعدي ندارند. تسهیلاتی از سوی دولت در نظر گرفته شده؟
اولین تسهیلات این است که فرد، وارد جریان خرید زمین نمی‌شود. ما زمین را در اختیار می‌گذاریم که ساخته شود و هزینه‌ای داده نمی‌شود.
با حذف زمين كه عمده قيمت مسكن را به خود اختصاص مي‌دهد، پس باید منتظر باشیم قیمت‌ها خیلی پایین‌تر بيايند؟
زمین در قیمت‌گذاری نهایی لحاظ می‌شود.
پس قیمت زمین در انتهای کار قرار است در نظر گرفته شود. این قیمت، قیمت اصلی زمین خواهد بود یا دولت ارزان‌تر حساب خواهد کرد؟
ما روی زمین قیمت نمی‌گذاریم. به سازنده می‌گوییم روی زمین ما بساز. بعد از ساخته‌شدن، عملا قیمت زمین هم در ساختمان لحاظ می‌شود. شما وقتی می‌خواهید روی یک خانه قیمت بگذارید، قیمت زمین را که جداگانه محاسبه نمی‌کنید؛ بنابراين چون روی زمین قیمت نمی‌گذاریم، تخفیفی هم ندارد.
پس قیمت واحدهای جدید بالا می‌رود. وقتی کسی که در بافت فرسوده است و پولی برای نوسازی ندارد، چطور اين جابه‌جايي و هزينه‌كرد را بپذيرد؟
توسعه‌گر روي اراضي دولتي خانه را مي‌سازد، نه روي زمين مردم. ٨٠ واحد هم براي هزينه‌كرد خود از دولت مي‌گيرد. در اينجا، اين توسعه‌گر ملزم است ٤٠ واحد؛ یعنی ٥٠ درصد واحدهای سهم خودش را با ضریب ١,٢ با ساکنان معاوضه کند؛ یعنی شما که آنجا خانه‌ای ٦٠متری دارید، توسعه‌گر ملزم است یک واحد ٧٢متری به شما بدهد.
مابه‌التفاوت قیمت هم باید پرداخت شود؟
١,٢ قیمت به ارزش ملک بستگی دارد.
مگر ممکن است قیمت مسكن نوساز پایین‌تر از مسكن چندسال‌ساخت و فرسوده باشد؟
بله؛ مثلا هزينه ساخت در منطقه ١٠ تهران پایین‌تر و در منطقه ١٨ بالاتر است؛ بنابراين ممكن است در يك محله، توسعه‌گر مجبور باشد علاوه بر جابه‌جايي، پولي هم دستي به صاحب خانه بدهد؛ اما در منطقه ديگر هزينه‌ها ی«یر‌به‌ير» شود.
يعني مذاكره خارج از محله مدنظر هم مي‌تواند باشد؟
توسعه‌گر ملزم است ٥٠ درصد واحدها را به ساکنان همان منطقه بدهد.
توسعه‌گر نيمي از سهم را با چه کسی معاوضه خواهد کرد؟ چطور انتخاب مي‌كند با كدام صاحب ملك وارد مذاكره شود؟
ما الزامی نمی‌دهیم؛ الزامشان به این است با کسی که در آن محله است، وارد مذاکره شوند.
در این مذاکرات رانت ایجاد نمی‌شود؟
مذاکره با توافق است. توسعه‌گر به محله می‌رود. دولت نمي‌خواهد دخالت كند، صرفا مي‌خواهيم فرایند فضای کارشان را تسهیل کنیم. در سال‌هاي اول، اين مذاكره با انتخاب تسهيل‌گر خواهد بود؛ اما در سال دوازدهم كه پايان اين طرح است، ديگر انتخابي در كار نيست. توسعه‌گر مجبور است ملك نوساز را با هر خانه فرسوده‌اي كه باقي مانده بود، معاوضه كند.
درهرحال، همه‌چيز به فضای مذاکره توافقی بستگی دارد. هر دو منافعشان را حفظ می‌کنند و یقینا سر هم کلاه نمی‌گذارند. توسعه‌گر و صاحب ملک می‌خواهند سود کنند و در نهایت اگر تصور کنند به نفعشان نیست، قبول نمی‌کنند.
توسعه‌گر می‌خواهد واحد ساخته‌شده‌اش را بفروشد و الزام هم دارد؛ بنابراين در قيمت‌گذاري کوتاه می‌آید. اوایل کار راحت است؛ اما در آخر کار هر دو مجبور هستند و احتمال است به هم زور بگویند. در آخر کار ممکن است واحدهای ساخته‌شده روی دست سازنده بماند و به همين دليل، ریسک فروش را به توسعه‌گر داده‌ایم.
اوایل کار، حق انتخاب بالاست و هر دو طرف سودهای خوبی خواهند داشت. توسعه‌گر در طول ساخت نقش تسهیل‌گری را بازی می‌کند و مجبور است با مردم وارد مذاکره شود و تفاوتش با انبوه‌ساز این است که انبوه‌ساز ساختمان می‌سازد و کاری به ساخت کوچه و پیاده‌رو ندارد؛ اما توسعه‌گر ملزم است پارک و سالن ورزشی و... بسازد. این هزینه‌ها از زمین محاسبه می‌شود.
واحد ساخته‌شده را بعدا حساب می‌کنیم. این‌طور سهم دولت کم می‌شود؛ چون هرچه هزینه می‌کند، در نهايت از زمين ما می‌گیرد.
ریسک سرمایه‌گذاری را دولت پذیرفته و به اراضی خود منتقل کرده است و فقط ریسک فروش دارد که این ریسک را در پیشنهاد قیمت لحاظ می‌کند؛ چون ریسک فروش را پذیرفته، مجبور است سریع وارد مذاکره شود. ٥٠ درصد دوم را مختار است که معاوضه کند یا بفروشد. می‌تواند به ساکنان محل بفروشد یا به کسی دیگر.
ازآنجاكه دست توسعه‌گر را باز گذاشته‌ايد، ممکن است یک‌سری واحدها را با امکانات کمتر يا بیشتر بسازد؟
ما ناظر هستیم و قرار است همه واحدها یکدست ساخته شوند. قیمت‌گذاری بر اساس ساخت و به نرخ کارشناس رسمی خواهد بود. اگر واحد خوب ساخته نشود، قیمت‌گذاری هم کم خواهد بود و سهمش کم می‌شود. این کار یک ابزار نظارتی است تا در فرایند ساخت، کیفیت را پایین نیاورند.
دولت با سهم خود چه مي‌كند؟
دولت صرفا مجاز است سهم خودش را در قالب معاوضه يا اسكان موقت در نظر بگيرد و حق فروش ندارد. مثلا شما خانه‌ای دارید و می‌خواهید عوض کنید؛ اما مي‌خواهيد در همان محل، خانه ساخته شود نه جاي ديگر. اين افراد در واحدهای دولتی به صورت موقت ساکن می‌شوند تا واحدشان ساخته شود.
این جزئی از برنامه ملی ماست. نهادسازی، ظرفیت‌سازی، ابزارسازی، توسعه و خدمات روبنایی، مسکن، زیربنایی، شبکه‌سازی و جریان‌سازی باید در محله اتفاق بیفتد. اكنون فقط نوسازی و مقاوم‌سازی مسکن را انجام می‌دهیم. این بخشی از کل برنامه در قالب مدل «نماد» است؛ یعنی «نوسازی مسکن اراضی دولتی».
با توجه به كاهش اعتبارات بازآفرينى از سوى مجلس، چه تدابيرى اتخاذ كرديد؟
پول نداشتیم که به جان زمین‌هایمان افتاده‌ایم (با خنده). یکی از ظرفیت‌های خوب این برنامه، اين است كه سعي كرده‌ايم طرح را از منابع مالي دور كنيم. به اين معنا كه کنشگران محله با هم می‌توانند به افزایش تحقق‌پذیری این موضوع کمک کنند و به‌هیچ‌وجه منابع مالی منحصرا کمک‌کننده نیست.
دولت، شهرداری و بخش خصوصی، خیران و سمن‌ها و سازمان‌های مردم‌نهاد ممكن است هركدام به تنهايي پول داشته باشند؛ اما اگر هر بخش كار خود را كند و هم‌گرايي نداشته باشد، محله نابود می‌شود و بهبود پیدا نمی‌کند.
قبلا هم دولت کار خود را مي‌كرد و شهرداری‌ها هم همين‌طور و به همين دليل، در جنگ و دعوا بودیم. این تضاد باید حل شود. طبق اين طرح، بدنه دولت، بخش خصوصی و شهرداری (سه کنشگر اصلی) با کمک‌گیری از دو بخش تسهیلگر برای جریان نرم‌افزاری و توسعه‌گرا برای جریان سخت‌افزاری وارد عمل خواهند شد. اجرای این برنامه سخت است، اما منابع مالی درشتی نیاز ندارد.
دولت اكنون چهار هزار میلیارد تومان در بافت‌های فرسوده شهرها خرج می‌کند. ما می‌گوییم این مبالغ هدف‌گذاری شود. ما می‌گوییم این مبلغ یک جا جمع شود و در قالب این برنامه با شش اولویت فقر شهری، تاب‌آوری، هویت مکانی، منزلت اجتماعی، محیط زیست و توانمندی اقتصادی، کنار هم جمع شوند و براساس این شاخص‌ها، دوهزارو ٧٠٠ محله را به وجود آوريم.
این طرح، تلفیق سکونتگاههای رسمی و بافت‌هاي فرسوده است؟
این برنامه مشمول بافت‌های ناکارآمد شهری است. اگر در سکونتگاههای غیررسمی هم دولت زمین داشته باشد، مشکلی نداریم، اما در سکونتگاه‌هاي غیررسمی زمين كافي نداریم. بنابراين فعلا روی بافت فرسوده تمرکز کرده‌ایم.
اين برنامه آغاز طرح ملی بازآفرینی پایدار شهری است. در ادامه برنامه‌ها قرار است برای سكونتگاه‌هاي غيررسمي چه کار کنید؟
در اين طرح هر سه بافت تاریخی، فرسوده و سکونتگاه غیررسمی در نظر گرفته شده است. برنامه‌هاي معطوف به سكونتگاه‌هاي غيررسمي در قالب پرداخت به زيربناها و زيرساخت‌ها در نظر گرفته ميشود. اگر نسبتي در نظر بگيريم، در بافت‌هاي فرسوده و تاريخي بخش مسکن غالب است و غالب بخش روبنایی و زیربنایی در سکونتگاه غیررسمی در نظر گرفته ميشود.
جریان اجتماعی، ارتقای توانمندسازی یا توانمندی اقتصادی و اجتماعی مردم بین هر دو مشترک است. قرار است سالی صد هزار واحد تولید شود. استفاده از اراضی دولتی برای نوسازي مسکن، شتاب‌دهی به تحقق برنامه ملی بازآفرینی شهری است. بنابراین از لحاظ عدد، قرار است صد هزار واحد تولید شود. اراضی دولتی و شهرداری ظرفیت تقریبا ١٠ هزار واحد را دارند که اگر به این روش شروع شود، کمک بسیار خوبی به طرح پیشگام که در آینده برای تولید صد هزار واحد داریم، خواهد بود.
قبلا که قرار بود وام ٦٠میلیونی داده شود. در اين مدت به عقيده كارشناسان كار خاصي نشده و حتي همكاري از سوي بانك‌ها صورت نگرفته است، اما اكنون كه پروژه‌هاي پيشتاز روي زمين‌هاي دولتي مطرح شده و سرمايه‌گذاران آنچناني از آن استقبال كرده‌اند، شاهد هستيم كه رويكرد تغيير كرده. چرا قبلا تخصيص منابع صورت نمي‌گرفت، اما اكنون چنين برنامه‌اي پيش‌رو است؟
در برنامه قبلی، دولت وعده پرداخت یارانه را به وام‌گیرندگان داده بود. دولت از محل یارانه‌ها پیش‌بینی کرده بود، اما در تأمين نيازهاي خود از محل هدفمندكردن يارانه‌ها بازماند. طبیعتا نتوانست خودش را اداره کند و به جای دیگری هم قرض دهد. سال اول مردم استقبال کردند، ٤٠، ٥٠ هزار نفر ثبت‌نام کردند و وام گرفتند و بعد متوجه شدند بانک به دولت اعلام کرد که من فعلا پول ندارم و تا به حال هم یک ریال داده نشده.
عدم موفقیت به خاطر این بود که برایش منبع مالی پیش‌بینی کرده بودند که محقق نشد. تفاوت این دو طرح این است که مبنای تحقق‌پذیری آن منابع مالی وابسته به هدفمندکردن یارانه بوده و چون محقق نشد، شکست خورد، اما مبنای اصلی این زمینی است که وجود دارد.
قرار نیست به کسی التماس کنیم که به ما زمین بده. این زمین برای دولت است و اختیارش در دست خودمان است. قرار نیست از جای دیگر بخواهیم، نیازی به اخذ مصوبه مجلس و دولت ندارد، اختیار اراضی دولتی در اختیار ماست و شهرداری هم اختیار زمين‌هايش را دارد. رئیس دولت هم به اعضای دولت فشار می‌آورند که این کار را به سرعت انجام دهید. پس همه چیز مهیاست که این اتفاق بیفتد. قرار است توسعه‌گران براي ساخت ١٠٠صد هزار واحد با مردم وارد مذاکره شوند.
بنابراين اين طرح تکثیر ميشود. خوبی تكثيرشدن این است که اكنون صد واحد می‌سازد و سال بعد مردم متوجه خوبی این کار می‌شوند و کم‌کم خودشان سراغ توسعه‌گراها خواهند رفت.
سهم اراضی دولت به خدمات عمومی مختص می‌شود و بخش خصوصی که برای ساخت پارک، زمین نمی‌دهد (مگر اینکه خیر باشد)، نفع می‌برد و دولت هم اراضی‌اش را در اختیار فضاهای عمومی می‌گذارد و چون قابلیت تکثیر دارد، حتما سرعت بهتر و بیشتری را نسبت به مدل قبلی خواهد داشت. از طرف دیگر دارایی اولیه موجود، زمین است.
تنها چیزی که اینجا برای انبوه‌سازان دنبالش هستیم، این است که ابزار تشویقی ایجاد کنیم که خریداران بیایند و مشتری ایجاد کنیم. مشتری را صندوق یکم پیش‌بینی کردیم که از محل سپرده‌گذاری هر روز هم تقاضاها بیشتر می‌شود.
آن‌گونه كه مديرعامل بانك مسكن گفته، تراز مالي صندوق یکم منفي است كه ظن ورشكستگي آن مي‌رود... .
نه اين‌طور نيست. احتمالا منظورش افزایش سرمایه است. مدل صندوق‌ها به این صورت است؛ پولی که از مردم می‌گیرند، امروز یک نفر ثبت‌نام می‌کند، ماه ١٢ مثلا ٣٠٠ هزار نفر. مدام پول زیاد می‌شود. از سال دوم، وام پرداخت می‌کنند. در نقطه‌ای میزان وام از میزان دریافتی بیشتر می‌شود.
این ورشکستگی نیست، سكته است. به محض اینکه رسوب وام‌ها اتفاق می‌افتد، سرمايه دوباره جایگزین می‌شود. بانک مسکن می‌گوید این نقطه را دولت به من کمک کند.
نهایتا چند ماه پرداخت وام را متوقف می‌کند تا جبران شود. این یک امر طبیعی است و به معنی ورشکستگی نیست. باید بگویند در نقطه‌ای دچار کسری می‌شویم که دولت باید تأمین کند. تا اقساط وام‌های اولیه برگردد، نقدینگی کم می‌شود و دولت باید جبران کند.
