بازار اجاره مسکن در تهران

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مناطق مختلف شهر تهران با تمرکز بر سه منطقه مصرفی و پرتقاضا(مناطق ۴ و ۵ و یک منطقه واقع در نیمه جنوبی پایتخت) نشان می‌دهد هم اکنون یک مرز نامرئی برای تورم مجاز در بازار اجاره قابل شناسایی است که مبنای تعیین این مرز آستانه تحمل مستاجران در برابر نوسانات نرخ اجاره در بازار معاملات مسکن است.

این مرز نامرئی در شرایط فعلی دست‌کم از طریق دو شاخص رصد می‌شود؛ شاخص اول، مرز ۲ میلیون تومانی اجاره‌بهای ماهانه است که هم‌اکنون به خط قرمز مستاجران در بازار اجاره تبدیل شده است؛ به این معنا که آستانه تحمل مستاجران برای پرداخت اجاره‌بهای ماهانه هم‌اکنون به‌طور متوسط در مرز ۲ میلیون تومان قرار دارد؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده مستاجران ساکن در مناطق مصرفی شهر تهران به‌طور میانگین توان پرداخت اجاره‌بهای ماهانه بیش از ۲ میلیون تومان را ندارند و اجاره بهای ماهانه ۲ میلیون تومانی هم‌اکنون به خط قرمز آنها تبدیل شده است.

این در حالی است که بنا بر اعلام واسطه‌های فعال در بازار اجاره مسکن در دو منطقه مصرفی، پرتقاضا و پرمعامله به لحاظ معاملات خرید واجاره آپارتمان(مناطق ۴ و ۵) و همچنین یک منطقه جنوبی پرتقاضا، عمده فایل‌هایی که پاییز امسال با اجاره‌بهای ماهانه بیش از ۲ میلیون تومان به بازار مسکن عرضه شدند تاکنون خالی مانده‌اند؛ چرا که این فایل‌ها با عبور از خط قرمز مستاجران برای پرداخت اجاره ماهانه عملا به فایل‌های خارج از دایره استطاعت مالی مستاجران تبدیل شده‌اند.

از سوی دیگر و بر مبنای دومین شاخص شناسایی مرز روانی تورم اجاره، در ماه‌های اخیر اجاره‌بهای پیشنهادی موجران در برخی فایل‌ها تا دو برابر نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت اما به دلیل کوتاه‌تر بودن سقف تحمل مستاجران به لحاظ پرداخت اجاره‌بها، عمده مستاجران اقدام به تمدید قراردادهای سال گذشته تا حداکثر ۳۰ درصد افزایش اجاره‌بهای کل کردند؛ به این معنا که اگرچه برخی موجران نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خود را نسبت به مدت مشابه سال گذشته تا دو برابر نیز افزایش دادند اما سقف تحمل مستاجران برای پرداخت اجاره ماهانه از ۳۰ درصد افزایش نسبت به قرارداد سال قبل، فراتر نرفت.

در چنین شرایطی فایل‌هایی که با اجاره‌بهایی بیش از آستانه تحمل مستاجران به بازار اجاره معرفی شدند منجر به شکل‌گیری نسل دوم خانه‌های خالی در پایتخت شده‌اند؛ نسل دوم خانه‌های خالی در واقع به دنبال افزایش بیش از ۵۰ درصدی اجاره‌بهای پیشنهادی برخی موجران در بازار ملک ایجاد شده است؛ هر چند مدت‌هاست آمار رسمی از میانگین اجاره ماهانه واحدهای مسکونی در شهر تهران بر مبنای اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان از سوی مراجع آماری حوزه مسکن اعلام نشده است اما برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به حجم فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره مسکن در مناطق متوسط شرق و غرب و محله‌های شمالی شهر تهران حاکی است میانگین اجاره‌بهای ماهانه در فایل‌ها به ازای هر مترمربع هم‌اکنون رقمی حول و حوش ۴۹ هزار تومان(بدون دریافت پول پیش) است که این میزان نسبت به مدت مشابه سال قبل-پاییز ۹۶-حدود ۶۸ درصد افزایش یافته است. این رقم مربوط به ارقام «پیشنهادی» موجران است و اجاره بهای «قطعی» در معاملات انجام شده قطعا کمتر از این رقم است.

با این حال، بخش قابل توجهی از مستاجرانی که پاییز امسال در مواجهه با افزایش بیش از ۵۰درصدی مبلغ اجاره‌بها عملا با افت شدید قدرت خرید در بازار اجاره مواجه شدند، اقدام به تمدید قراردادهای اجاره متناسب با آستانه تحمل خود در این بازار کردند؛ این در حالی است که برخی دیگر که موفق به تمدید قراردادهای سال گذشته نشدند متناسب با توان مالی خود با افزایش زمان جست‌و جو درصدد یافتن فایل‌های با سطح مناسب اجاره‌بها در منطقه محل سکونت یا محلات ارزان‌تر برآمدند.

«معادل‌سازی اشتباه موجران» یکی از مهم‌ترین دلایل شکل‌گیری نسل دوم خانه‌های خالی در تهران به واسطه عبور اجاره‌بهای ماهانه برخی از آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن از سقف توان مالی مستاجران است.

به این معنا که برخی موجران با تصور اینکه می‌توانند به همان میزان افزایش قیمت در بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی، سطح اجاره‌بهای مسکن را نیز افزایش دهند اقدام به افزایش اجاره‌بها کرده‌اند؛ اما به دلیل حساسیت شدید مستاجران به افزایش سطح اجاره‌بها در مقایسه با حساسیت متقاضیان خرید به افزایش قیمت مسکن، عملا تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی که سطح اجاره‌بها در آنها با افزایش قابل توجه همراه شده است بدون متقاضی و خالی باقی ماند‌ه‌اند. به این ترتیب، معادل‌سازی وضعیت قیمتی در بازار اجاره با نوسانات قیمت در بازار معاملات خرید وفروش ملک عملا نوعی معادل‌سازی اشتباه محسوب می‌شود که احتمال مهاجرت مستاجران به نقاط ارزان‌تر شهر یا شهرهای حومه‌ای را افزایش می‌دهد؛ همین معادل‌سازی اشتباه، تابستان امسال منجر به مهاجرت تعداد قابل توجهی از مستاجران کم درآمد از شهر تهران به شهرهای جدید اطراف پایتخت شد و بازار اجاره این شهرها را نیز با افزایش تقاضا برای خرید یا اجاره مسکن مواجه کرد.

تحقیقات میدانی از وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن در شهر تهران با تمرکز بر شرایط بازار اجاره در دو منطقه ۴ و ۵ پایتخت که کانون تمرکز معاملات مصرفی مسکن محسوب می‌شوند و پرتقاضاترین وپرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران به لحاظ معاملات خرید وفروش و اجاره مسکن به شمار می‌روند نشان می‌دهد در شرایط فعلی درصد قابل توجهی از فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره مسکن با شرایط قیمتی غیرمتعارف به مستاجران معرفی شده‌اند.

این فایل‌ها، آپارتمان‌هایی هستند که موجران اقدام به تعیین وزن سنگین اجاره‌بهای ماهانه در برابر وزن سبک ودیعه یا مبلغ رهن برای اجاره آنها کرده‌اند. بررسی‌های میدانی و همچنین برآوردهای انجام شده بر پایه تعداد قابل توجهی از فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره مسکن طی روزهای اخیر نشان می‌دهد هم‌اکنون حدود ۳۵ درصد از فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره مسکن آپارتمان‌هایی هستند که وزن اجاره‌بهای ماهانه در آنها بسیار سنگین و به میزان قابل توجهی بیش از وزن مبلغ رهن است؛ این گروه از فایل‌ها با مبالغ اندک رهن در برابر مبالغ قابل توجه اجاره بهای ماهانه به بازار اجاره عرضه شده‌اند.

همچنین برآوردها نشان می‌دهد ۴۰ درصد از فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره مسکن واحدهایی هستند که وزن رهن واجاره در آنها متعادل است؛ به این معنا که مبلغ رهن یا ودیعه آنها در برابر مبلغ اجاره ماهانه‌شان کم نیست؛ به عبارت دیگر وزن اجاره‌بهای ماهانه در این فایل‌ها در مقایسه با وزن اجاره ماهانه در فایل‌های دسته اول به مراتب کمتر است.

حدود یک‌چهارم از فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره نیز آپارتمان‌های عرضه شده با شرایط رهن کامل هستند؛ تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون سه گروه عرضه‌کننده فایل رهن کامل در بازار اجاره مسکن حضور دارند؛ دسته اول، عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ هستند که تمایل به اجاره آپارتمان با شرایط رهن کامل دارند؛ گروه دیگر سازندگانی هستند که به دلیل نیاز مالی برای شروع پروژه‌های جدید اقدام به عرضه آپارتمان‌های آماده خود به بازار با شرایط رهن کامل می‌کنند و دسته سوم خانه‌اولی‌هایی هستند که اقدام به خرید مقدماتی از بازار مسکن کرده‌اند و برای تامین بخشی از هزینه خرید واحد موردنظر آن را به بازار اجاره با شرایط رهن کامل عرضه می‌کنند.

این در حالی است که بخشی از عرضه‌کنندگان فایل‌های رهن کامل به بازار تابستانی اجاره نیز از این بازار خارج شده‌اند؛ این گروه افرادی هستند که با دریافت مبلغ اجاره در قالب رهن کامل از مستاجران اقدام به سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی همچون ارز وسکه می‌کردند؛ اما در حال حاضر که آرامش نسبی به این بازارها بازگشته و قیمت‌ها تقریبا تثبیت شده است تمایل خود را برای عرضه آپارتمان با شرایط رهن کامل از دست داده‌اند.

بررسی‌های میدانی از وضعیت معاملات واحدهای مسکونی اجاره‌ای در منطقه ۴ شهر تهران به‌عنوان دومین منطقه پرمعامله و پرتقاضا در بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین مبلغ رهن کامل به ازای هر مترمربع واحد مسکونی در محلات این منطقه بین بازه قیمتی یک میلیون و۲۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان قرار دارد؛ این در حالی است که در این منطقه مانند عمده مناطق مصرفی شهر تهران موجران تمایل به تعیین وزن بیشتر اجاره‌بهای ماهانه در برابر مبلغ رهن دارند؛ هر چند در این منطقه نیز مانند اغلب مناطق مصرفی، مالکان واحدهای بزرگ‌متراژ، سازنده‌ها و خانه‌اولی‌هایی که اقدام به خرید مقدماتی از بازار مسکن کرده‌اند گروه عمده عرضه‌کنندگان آپارتمان‌های رهن کامل به بازار اجاره هستند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در این منطقه نیز مانند منطقه ۵ و یکی از مناطق جنوبی شهر تهران که مناطق شاخص و پرتقاضا برای معاملات خرید و اجاره مسکن محسوب می‌شوند، اگر چه در ظاهر حجم عرضه فایل اجاره زیاد است اما عرضه واحدهای مسکونی با سطح مناسب اجاره‌بها چندان زیاد نیست؛ هر چند در شرایط فعلی به دلیل اتمام فصل طلایی جابه‌جایی در بازار مسکن -تابستان- تقاضا برای اجاره مسکن نیز زیاد نیست.

اظهارات واسطه‌های اجاره مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون فاصله بین میانگین مبلغ رهن و اجاره واحدهای مسکونی در شرق و غرب تهران در حال کاهش است و تورم اجاره در شرق تهران در پاییز امسال نسبت به محلات غربی بیشتر بوده است. هر چند فعلا آمار رسمی که این اظهار نظر را تایید کند وجود ندارد و این موضوع صرفا براساس اظهارات واسطه‌های بازار اجاره عنوان می‌شود.

میانگین رهن کامل هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۵ شهر تهران نیز برمبنای تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌های بازار اجاره مسکن رقمی در حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ و نیم میلیون تومان است؛ هر چند این ارقام، متوسط نرخ اجاره‌بها در این مناطق را تخمین می‌زند و به‌طور قطع در برخی موارد فایل‌هایی با سطح اجاره‌بهای کمتر یا بیشتر از رقم اعلام شده نیز قابل جست وجو و شناسایی است. در یک منطقه جنوبی شهر تهران نیز که جزو مناطق پرتقاضا و پرتراکم محسوب می‌شود میانگین قیمت هر مترمربع رهن کامل واحدهای مسکونی بین یک تا یک ونیم میلیون تومان است. در این منطقه به دلیل استقبال خانه‌اولی‌ها از خرید مسکن به دلیل مناسب‌تر بودن سطح قیمت، حجم عرضه فایل‌های اجاره با شرایط رهن کامل طی دست‌کم دو ماه گذشته افزایش یافته است.

تحقیقات میدانی همچنین نشان می‌دهد اگرچه سطح اجاره‌بهای مسکن در عمده فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن، پاییز امسال نسبت به فصل تابستان تغییر محسوسی نداشته و اوضاع در بازار پاییزی اجاره در مقایسه با بازار تابستانی بدتر نشده است اما در بازار پاییزی اعمال تخفیف و انعطاف در شرایط پرداخت اجاره‌بها از سوی موجران به نفع مستاجران در برخی فایل‌ها مشاهده می‌شود. بررسی‌ها همچنین حاکی است در برخی از محلات پرتقاضا و پرمعامله که سطح قیمت مسکن و اجاره‌بهای آپارتمان در آنها با رشد چشمگیری مواجه شده است، تقاضا برای اجاره مسکن در محلات مجاور افزایش یافته و منجر به کاهش فاصله سطح اجاره‌بها در این مناطق نسبت به محلات مجاور شده است. در واقع به دلیل رشد محسوس اجاره‌بها در برخی مناطق پرتقاضا و مهاجرت بخشی از متقاضیان به محلات مجاور، سرعت رشد اجاره‌بها در محلات مجاور افزایش یافته است طوری که نرخ رشد اجاره‌بها در این محلات نسبت به سایر محلات همان منطقه و حتی منطقه‌ مهاجرفرست، چندبرابر بوده است.

اظهارات واسطه‌های بازار اجاره مسکن حاکی است اخیرا قراردادهای اجاره مسکن کمتر از یک سال نیز در این بازار به چشم می‌خورد؛ در برخی از مناطق شهر تهران به دلیل تمایل موجران برای اتمام مدت قرارداد در بازه زمانی اواخر بهار تا اواسط تابستان، رواج قراردادهای اجاره کمتر از یک سال به‌عنوان یک رخداد قابل تامل مشاهده شده است؛ این گروه از موجران تمایل دارند با نوشتن قراردادهای کمتر از یک سال، واحد خود را در قرارداد بعدی در فصل اوج جابه‌جایی‌ها به بازار اجاره عرضه کنند تا از این طریق بتوانند از ظرفیت این فصل برای تعیین مبالغ بالاتر اجاره‌بها استفاده کنند.