نبض زمستانی معاملات مسکن

نبض جدید از معاملات مسکن، رکود کشوری در این بازار به‌دنبال رخداد‌های ملکی پایتخت را نشان می‌دهد. مطابق آمار‌های دفتر اقتصاد مسکن و سامانه ثبت اطلاعات املاک، دی‌ماه امسال حجم معاملات خرید خانه در شهر‌های کشور بدون احتساب تهران، ۲۲ درصد نسبت به دی‌ماه پارسال کاهش یافت. در این فاصله، معاملات ملک در پایتخت ۶۵ درصد افت کرده بود. طی ۷ ماه اول ۹۷، خرید و فروش واحد مسکونی در شهر‌های کشور ماهانه به‌طور متوسط ۴۰ درصد نسبت به ماه‌های مشابه در سال ۹۶ رشد داشت.

به این ترتیب، بازار کشوری معاملات مسکن در نیمه دوم امسال وارد مسیری شده که بازار مسکن تهران از اواسط نیمه اول سال با خروج از رونق معاملاتی، آن را شکل داده بود. با این حال، ابعاد رکود کشوری کمتر از تهران است. رکود مسکن تحت‌تاثیر دو علت اصلی به‌وجود آمده است. کاهش توان خرید مسکن در شهر‌های بزرگ و متوسط ناشی از رشد قابل توجه قیمت‌ها باعث خروج تقاضای مصرفی شده و در کنار این رخداد، کاهش تقاضای سرمایه‌ای نیز زمینه افت معاملات را تقویت کرده است. ماه گذشته متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مراکز استان‌ها بدون لحاظ قیمت‌های تهران، ۴۹ درصد و با لحاظ تهران ۷۳ درصد جهش کرد.

تازه‌ترین گزارش از معاملات کشوری مسکن از سراسری شدن رکود مسکن خبر می‌دهد. افت کشوری معاملات مسکن تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در مراکز استان‌ها و به دنبال آن سایر شهر‌ها سبب شده متقاضیان مصرفی مسکن بازار را ترک کنند و از حجم خرید و فروش به میزان قابل توجهی کاسته شود. میانگین معاملات مسکن در دی ماه بدون احتساب شهر تهران با ریزش ۴۷درصدی نسبت به تابستان مواجه بوده و روند افت خرید و فروش مسکن در استان‌ها که از آبان آغاز شده، در دی ماه به اوج خود رسیده است.

به‌طور کلی دوره‌های رونق و رکود مسکن به یک صورت تکرارشونده در دوره‌های زمانی پی‌در‌پی شکل می‌گیرد؛ به این صورت که همزمان با افزایش معاملات و حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن، قیمت مسکن جهش می‌کند و به تدریج این رشد قیمت به اندازه‌ای می‌رسد که از قدرت خرید متقاضیان کاسته شده و با خروج آن‌ها از بازار، رکود شکل می‌گیرد و رشد قیمت اسمی و واقعی مسکن کاهش می‌یابد. معمولا دوره‌های رونق مسکن دست‌کم یک سال به طول می‌انجامد، اما امسال این وضعیت از اواخر پاییز سال ۹۶ در بازار مسکن شکل گرفت و چند ماه بیشتر دوام نیاورد، طوری که تقریبا از اواخر تابستان سال جاری بازار مسکن پایتخت درگیر «شبه‌رکود» شد و اکنون نیز رکود عمیق بر بازار حاکم است.

ماجرا از این قرار است که در دوره رونق اخیر مسکن در تهران، علاوه بر اثر جهش قیمت بر میزان معاملات، دو متغیر بیرونی نیز با اثر روانی غیرمستقیم خود بر بازار مسکن، رفتار فروشنده‌ها و خریداران را تحت تاثیر قرار داده و بر قیمت مسکن نیز اثر گذاشتند. این دو متغیر شامل «شوک‌های وارد شده به قیمت ارز از سال گذشته تا میانه امسال» و «انتظارات تورمی در جامعه ناشی از بدبین شدن مردم به آینده وضعیت اقتصادی» بود که توانست موجب تشدید میزان و سرعت افزایش قیمت مسکن شود و به دنبال آن از طول دوره رونق بکاهد.

اما رونق مسکن در کشور با قدری تاخیر نسبت به تهران که امری طبیعی است، از میانه بهار شکل گرفت و بر حجم معاملات در ماه‌های پیاپی افزوده شد. با این حال تازه‌ترین آمار‌های کشوری حاکی است از اواخر پاییز با بازگشت نسبی ثبات به بازار ارز از یک‌سو و کاهش متقاضی مسکن تحت تاثیر جهش قیمت‌ها از سوی دیگر، به تدریج از میزان عطش خرید سرمایه‌ای مسکن در تمام شهر‌ها کاسته شده است.

به این ترتیب در شرایطی که از ابتدای امسال تا پایان مهر، میانگین کشوری معاملات مسکن (بدون احتساب تهران) در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال ۹۶ حدود ۴۰ درصد افزایش داشته است، اما در آبان این روند شکل دیگری به خود گرفت، طوری که میزان رشد نقطه‌ای معاملات کشوری خرید مسکن به ۳ درصد تقلیل پیدا کرد و نرخ رشد نقطه‌ای معاملات کشوری دچار افت شد. این میزان در آذر ماه به منفی ۱۴ درصد رسید و طبق تازه‌ترین گزارش‌ها در دی‌ماه با ریزش شدید ۲۲ درصدی افت معاملات مسکن روبه‌رو بودیم؛ بنابراین از نیمه پاییز تاکنون شیب رشد نقطه‌ای معاملات مسکن در کشور روند کاهشی پیدا کرده است. این آمار رسمی از سامانه رهگیری معاملات مسکن استخراج شده است.

از سوی دیگر در تهران نیز حجم معاملات در دی ماه با افت ۶۵ درصدی مواجه بود و به این ترتیب ابعاد رکود در شهر تهران اکنون شدیدتر از سایر شهرهاست، اما در عین حال جریان خرید و فروش خانه در شهر‌های مختلف نیز با آنچه در معاملات مسکن پایتخت شکل گرفته، البته با شدت کمتر هم‌مسیر شده است. مجموع معاملات کشوری مسکن با احتساب استان تهران در دی ماه ۱۹ هزار و ۶۰۰ فقره بوده که این میزان با کسر سهم ۵۸۰۰فقره معامله در تهران به حدود ۱۳ هزار و ۸۰۰ معامله ثبت شده، می‌رسد.

اگرچه میانگین کشوری معاملات مسکن موید حاکمیت رکود در بازار مسکن اغلب شهرهاست، اما وضعیت در بعضی از شهر‌های کوچک و متوسط برخی از استان‌ها تا حدودی از شهر‌های بزرگ و مراکز استان‌ها بهتر است و در برخی از این شهرها، شاهد افت معاملات در دی ماه نبودیم. به این ترتیب اگر بخواهیم نبض معاملات مسکن در مراکز استان‌ها و سایر شهر‌ها را با وضعیت بازار مسکن در تهران مقایسه کنیم، خواهیم دید که نبض معاملات در تهران افت بیشتری داشته است و رتبه بعدی به مراکز استان‌ها تعلق دارد.

در مراکز استان‌ها بدون احتساب شهر تهران و مراکز استان‌هایی که تعداد معاملات آن‌ها زیر ۱۰۰ فقره بوده و به همین خاطر آمار آن‌ها منعکس‌کننده وضعیت کل بازار مسکن نیست، حجم معاملات مسکن در دی ماه نسبت به تابستان امسال با ریزش ۴۷ درصدی مواجه بوده است.

اگر تهران را نیز در این آمار لحاظ کنیم، رشد منفی معاملات نسبت به تابستان در اولین ماه زمستان به ۶۰ درصد می‌رسد. این آمار نمایی از معاملات مسکن کشوری را منعکس می‌کند و نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای به تدریج از بازار مسکن تمام شهر‌ها خارج شده و رشد قابل توجه قیمت نیز از قدرت خرید متقاضیان مصرفی کاسته است. نتیجه این شرایط در آمار معاملات به شکل افت شدید منعکس شده است.

آمار تورم ملکی در کشور
اگرچه آمار رسمی از میانگین قیمت کشوری مسکن در سامانه معاملات املاک کشوری وجود ندارد، اما گزارش میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مراکز استان‌ها به جز تهران در دی‌ماه حاکی از رشد نقطه‌ای ۴۹ درصدی است.

این آمار با احتساب شهر تهران نشان‌دهنده رشد ۷۳درصدی میانگین قیمت آپارتمان مسکونی در کشور است. در دی ماه قیمت مسکن در شهر تهران با رشد ۹۰ درصدی نسبت به دی پارسال همراه بود. البته در اطلاعاتی که دفتر اقتصاد مسکن از تغییرات قیمتی مسکن در کشور داده، آمار ۱۰ استان به دلیل اینکه تعداد معاملات آن‌ها کمتر از ۱۰۰ فقره بوده، به دلیل عدم قابلیت استناد آماری لحاظ نشده است.

بر این اساس تورم نقطه‌ای ملکی در مراکز استان بدون احتساب شهر تهران طی دی ماه امسال در مقایسه با آبان با افزایش ۱۰ درصدی همراه بوده است و بر همین اساس تحت تاثیر جهش قابل توجه قیمت مسکن در سایر استان‌ها، از حجم معاملات نقطه‌ای مسکن ۲۲درصد کاسته شد. البته در آبان ماه نیز شاهد رشد قیمت نقطه‌ای مسکن به میزان ۶۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته بودیم که همان‌گونه که آمار‌ها نشان می‌دهد، این میزان در دی به ۷۳ درصد رسیده و در واقع تورم ملکی کشور شدیدتر شده است.

بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در مراکز استان‌ها بدون احتساب تهران در دی ماه معادل ۳ درصد بوده که این میزان دوبرابر تورم ماهانه قیمت مسکن در تهران است. همچنین تورم ملکی در تمام مراکز استان‌ها با احتساب تهران در دی ماه ۸/ ۱ درصد محاسبه شده است.

این داده‌ها حاکی است، از آنجا که جریان رکود با قدری تاخیر نسبت به تهران به دیگر استان‌ها سرایت کرده است، در دی ماه رشد ماهانه قیمت مسکن در مراکز استان‌ها قدری بیشتر از تهران بوده است. به این ترتیب در حال حاضر در تهران دوره ثبات قیمت پیش‌رو است و این وضعیت در آینده در سایر مراکز استان نیز حاکم خواهد شد.

اگرچه تمام آمار‌ها موید جهش قیمت مسکن و به دنبال آن رکود در بازار معاملات کشوری است، اما تغییرات ماهانه معاملات کشوری بدون احتساب شهر تهران در دی ماه پس از چند ماه کاهش، با رشد ۲ درصدی همراه بوده است.

این در حالی است که در ماه‌های گذشته میزان رشد معاملات کشوری بدون احتساب تهران در کشور همواره منفی بوده است. البته نمی‌توان به یقین آمار استثنایی مذکور را ناقض وضعیت رکود سراسری مسکن دانست، چراکه اولا تغییرات در بازار مسکن باید دست‌کم در دو ماه پیاپی رصد شود تا بتوان از آن به‌عنوان «روند» حاکم بر بازار یاد کرد و از سوی دیگر سطح معاملات مسکن در دی ماه با حدود ۱۵۰ فقره افزایش در کل کشور به ۱۹ هزار و ۶۰۰ فقره رسیده و این تغییرات به حدی ناچیز است که نیازی به جست‌وجوی علت برای آن نیست. البته ممکن است رشد جزئی معاملات کشوری در دی ماه نسبت به آذر را بتوان به افزایش دمای بازار مسکن در ایام شب عید نیز نسبت داد.

حجم معاملات مسکن در تمام مراکز استان‌ها در دی ماه با احتساب تهران حدود ۱۴ هزار فقره بوده است که در این بین مراکز استان‌های پرمعامله صرف نظر از افت یا رشد حجم خرید و فروش که بیش از ۲۰۰ فقره معامله در دی ماه برای آن‌ها به ثبت رسیده است، پس از تهران با آمار ۵۸۰۰ فقره معامله، شامل شهر‌های کرج با ۳۸۰۰ فقره، شیراز با ۸۰۰ فقره، مشهد و قم هر یک با ۳۰۰ فقره، رشت و تبریز هر یک با ۲۵۰فقره و بندرعباس با حدود ۲۰۰ فقره معامله است.

همچنین در اولین ماه زمستان، بیشترین رشد ماهانه حجم معاملات مربوط به شهر‌های اصفهان با ۱۹ درصد رشد، قزوین با ۱۷ درصد، گرگان با ۱۴درصد، قم با ۱۱ درصد، مشهد با ۸ درصد و رشت با ۶ درصد رشد بوده است. در شهر کرج نیز حجم معاملات نسبت به آذر ماه بدون تغییر ماند. در دی ماه میانگین وزنی قیمت مسکن بر اساس وزن هر مرکز استان در آمار کل معاملات مراکز استان‌ها با احتساب شهر تهران به مترمربعی ۵/ ۵میلیون تومان رسید. اگر شهر تهران از این آمار حذف شود و محاسبه قیمت بدون درنظرگرفتن وزن هر استان صورت گیرد، میانگین قیمت مسکن در کشور از ۲ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان در آذر به ۲میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در دی ماه رسیده است.