وضعیت فروش مسکن در تهران

بازار مسکن تهران در اولین ماه از سال جدید با «سقوط آزاد معاملات خرید» مواجه شد و «کم‌فروش‌ترین ماه بازار ملک» برای فروردین ۹۸ به ثبت رسید. کارنامه مقدماتی - آمار اولیه - از بازار معاملات مسکن فروردین امسال مطابق اطلاعات درج‌شده از مبایعه‌نامه‌ها در سامانه رهگیری نشان می‌دهد ۲ هزار و ۵۰۰ واحد در تهران طی این ماه فروخته شد؛ درحالی‌که معاملات در همه ماه‌های فروردین سال‌های گذشته از ۴ هزار واحد کمتر نبوده است. سفته‌باز‌ها با اطلاع از بدبینی عمومی به آینده، مجددا نقش اصلی در معاملات پیدا کرد‌ه‌اند.

کارنامه مسکن در ابتدای ۹۸
در حالی که معاملات مسکن در فروردین به پایین‌ترین حد ممکن رسیده و حتی نسبت به ماه مشابه سال‌های قبل هم نصف شده است، انتظارات تورمی فروشنده‌ها سبب بازگشت سفته‌بازان به بازار ملک شد. کارنامه مقدماتی از معاملات مسکن در فروردین ماه ۹۸ حکایت از ریزش حداقل ۴۵ درصدی معاملات ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نسبت به آمار معاملات در فروردین سال ۹۷ دارد.

تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در اولین ماه سال‌جاری نسبت به آخرین ماه سال گذشته نیز افت قابل‌ملاحظه‌ای در حدود ۷۷ درصد دارد. این آمار‌ها البته حاصل محاسبات بر اساس برآورد اولیه تعداد معاملات بر اساس آخرین به‌روزرسانی سامانه اطلاعات بازار املاک تا ظهر روز گذشته است.

طبق اطلاعات این سامانه از اول تا ۳۱ فروردین ماه ۲۵۰۰ فقره آپارتمان در تهران فروخته شده و این در حالی است که طی یک دهه اخیر سابقه نداشته حتی در سال‌های رکودی و در ماه‌های نیمه تعطیل فروردین حجم معاملات مسکن به زیر ۴۰۰۰ فقره برسد.

اگرچه سامانه اطلاعات بازار املاک ایران تا ظهر روز گذشته داده‌های مربوط به معاملات مسکن در تهران تا ۳۱ فروردین را منتشر کرده بود، اما با این حال نمی‌توان این آمار را قطعی ارزیابی کرد، چراکه معمولا تعداد معاملات ثبت شده در این سامانه در اولین روز هر ماه اختلاف چند صدتایی با تعداد معاملات همان ماه پس از گذشت چند روز ابتدایی ماه جدید دارد.

به این ترتیب ممکن است تعداد معاملات در چند روز آینده به بیش از رقم ۲۵۰۰ فقره که روز گذشته احصا شد، افزایش یابد. علت این اختلاف، زمان ثبت معاملات از سوی برخی مشاوران املاک است. معمولا عده‌ای از مشاوران املاک در روز‌های آخر ماه و چند روز ابتدایی ماه جدید نسبت به ثبت قرارداد‌هایی که در طول ماه منعقد شده، اما هنوز آن‌ها را در سامانه ثبت نکرده‌اند، اقدام می‌کنند.

به همین علت مراجع رسمی برای اعلام تحولات بازار مسکن هر ماه حداقل سه تا پنج روز بعد از پایان هر ماه تامل کرده و سپس داده‌های آماری نهایی شده را برای محاسبات استفاده می‌کنند؛ بنابراین آنچه اکنون به‌عنوان حجم معاملات فروردین ماه مبنای نگارش این گزارش قرار گرفته، کارنامه مقدماتی از بازار مسکن فروردین را منعکس می‌کند و برای انتشار کارنامه رسمی به چند روز زمان نیاز است.

حتی اگر این رقم را تعدیل کرده و با احتساب معاملاتی از فروردین که در دو سه روز آتی ثبت خواهند شد، تعداد معاملات را حدود ۳۰۰۰ فقره در نظر بگیریم، بازهم این رقم نشان‌دهنده سقوط آزاد حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی اولین ماه بهار است. تعبیر «سقوط آزاد» از آن جهت برای توصیف بازار مسکن فروردین قابل استفاده است که حجم معاملات به حدی رسیده که کم‌سابقه و شاید با احتیاط بتوان گفت، بی‌سابقه است و این رقم نشان‌دهنده شدت بیشتر سقوط معاملات نسبت به یک سقوط معمولی است.

اگرچه در فروردین ماه عموما حجم معاملات تحت‌تاثیر نیمه‌تعطیل بودن این ماه بعضا تا نصف و حتی کمتر از نصف معاملات در دیگر ماه‌های سال است و اغلب متقاضیان مسکن بیشتر به‌دنبال به‌دست آوردن مظنه قیمتی هستند، اما در چند سال اخیر تعداد خرید و فروش ثبت شده در این ماه هیچ‌گاه به زیر ۴۰۰۰ فقره نرسیده بود.

با این وجود از آنجا که آمار ثبت شده معاملات ماهانه قبل از سال ۹۰ موجود نیست، با کمی احتیاط می‌توان این حجم معاملات را بی‌سابقه عنوان کرد. در عین حال این حجم پایین معاملات بی‌سابقه بوده و تعداد مشاورانی که بعضا در هفته فقط یک معامله ثبت کرده یا اصلا معامله‌ای را ثبت نکرده‌اند، در فروردین ماه بسیار زیاد بوده است.

حجم معاملات مسکن در فروردین با افت ۴۵درصدی نسبت به فروردین سال ۹۷ و ریزش شدید ۷۷ درصدی نسبت به ماه قبل از آن (اسفند ۹۷) روبه‌رو بوده که این میزان ریزش نیز در نوع خود کم‌سابقه است. نکته جالب‌توجه این است که معمولا زمانی که تعداد معاملات مسکن در تهران به زیر ۶۰۰۰ فقره سقوط می‌کند، کارشناسان وضعیت بازار را دچار «رکود سنگین» توصیف می‌کنند که بازگشت به روال عادی در آن وضعیت بسیار دشوار می‌شود.

اما در فروردین ماه تعداد معاملات مسکن به لحاظ نقطه‌ای نصف شده و به لحاظ ماهانه بیش از ۵۰درصد افت کرده و سطح اعجاب‌انگیز ۲۵۰۰ تا ۳۰۰۰ فقره معامله در این ماه رقم خورده است. در کارنامه مقدماتی بازار مسکن قیمت وجود ندارد و از داده‌های سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نمی‌توان با استفاده از ابزارهایی، میانگین قیمتی به‌دست آورد.

در تحقیقات میدانی هم قیمت قطعی قابل تشخیص و بیان نیست، اما مشاوران املاک می‌گویند فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را نسبت به سال گذشته حدود ۱۰ درصد افزایش داده‌اند.

مشاوران املاک، خود این میزان رشد قیمت را غیرعادی تلقی می‌کنند و معتقدند دلیلی برای افزایش دوباره قیمت مسکن وجود ندارد؛ چراکه اغلب آن‌ها سال گذشته انتظار داشتند بازار مسکن با شروع سال جدید وارد دوره ثبات قیمت شود و به‌تدریج با حاکم شدن آرامش در بازار، وضعیت رکود حاکم بر معاملات علاج شود.

مروری بر تحولات بازار ملک در ماه‌های گذشته نشان می‌دهد شیب تورم ماهانه مسکن در اواخر پاییز و اوایل دی ماه کاهش یافت و بازار به سمت ثبات قیمت حرکت کرد، اما در فروردین ماه ۹۸ بروز یک پدیده نشان دهنده این است که قیمت مسکن به‌رغم افت شدید معاملات باز هم افزایش یافته و آن پدیده، «بازگشت سفته‌بازان به بازار مسکن شهر تهران» است.

مشاوران املاک از افزایش قیمت پیشنهادی آپارتمان مسکونی در تهران طی فروردین خبر می‌دهند و می‌گویند اگرچه در این ماه تعداد معاملات به شدت ریزش داشته، اما باز هم در همین سطوح افزایش یافته قیمتی، تعداد معدودی خرید و فروش انجام شده است. بدیهی است در شرایطی که تقاضای خرید مصرفی در بازار مسکن تحت تاثیر قیمت‌های نجومی مسکن کاهش یافته، عموما سفته‌بازان بوده‌اند که پذیرای قیمت‌های پیشنهادی بالا بوده و حاضر به خرید شده‌اند.

نقش سفته‌بازان در اواخر پاییز و اوایل زمستان تغییر کرده بود، طوری که آن‌ها املاکی را که در نیمه اول سال و در جریان تب و تاب رونق بازار مسکن خریده بودند، در این زمان با مشاهده حرکت بازار به سمت رکود و کاهش شیب رشد قیمت‌ها، برای فروش عرضه کردند. ماجرا از این قرار بود که در نیمه دوم سال انتظارات تورمی به دلیل گذر بازار ارز از دوره تشنج به ثبات نسبی، تا حدودی کم شد.

نرخ دلار نیز در اواخر پاییز و اوایل زمستان افت شدید کرد طوری که از حدود ۱۸ هزار تومان در این ایام به زیر ۱۱ هزار تومان تنزل یافت. اثر این واقعه در همان مقطع زمانی یعنی اواخر پاییز و اوایل زمستان بر جو روانی بازار مسکن محسوس بود و رشد ماهانه قیمت مسکن به حدود ۲ درصد تنزل یافت که رشدی تقریبا نزدیک به رشد ماهانه قیمت در شرایط ثبات بازار مسکن است.

در همین زمان بود که سفته‌باز‌ها با انگیزه فروش و با گرفتن نقش متفاوت این بار به‌عنوان «فروشنده» وارد بازار مسکن شدند و تقویت عرضه به این ترتیب، به برقراری ثبات در بازار مسکن کمک کرد.

با این حال تحقیقات میدانی نشان می‌دهد فروش از سمت سفته‌باز‌ها در اسفندماه با مشاهده افزایش نسبی حضور متقاضیان مسکن در بازار قدری کاهش یافت و اکنون در فروردین ماه بازگشت آن‌ها به بازار ملک بار دیگر مشهود شده است.

در برخی از محله‌های تهران عمده معاملات انجام شده در فروردین شامل املاکی بوده که از سوی سفته‌بازان خریداری شده است. البته بخش اقلیت معاملات مسکن مربوط به خرید از سوی متقاضیان مصرفی بوده، اما سهم آن‌ها ناچیز است. متقاضیان مصرفی مسکن به خاطر سقوط قدرت خرید چه به لحاظ درآمدی و چه به لحاظ عدم تقویت سقف وام مسکن متناسب با قیمت‌های جهش یافته، در برخی از محله‌های تهران به کلی محو شده و بازار را ترک کرده‌اند.

در عوض این سفته‌بازان هستند که در فروردین ماه به بازار ملک بازگشته‌اند و امیدوارند بتوانند در این بازار از ناحیه معاملات مکرر به سود برسند. علت بازگشت سفته‌بازان را باید در بدبینانه شدن پیش‌بینی‌ها از آینده اوضاع اقتصاد و بازار مسکن جست‌وجو کرد.

اگرچه در فروردین امسال جو بازار مسکن از نوسان جزئی قیمت ارز اثری نپذیرفته است، اما از تقابل با آمریکا و تحریم‌های مجدد متاثر است و همین باعث شده تقاضای سفته‌بازی برای خرید مسکن به وجود بیاید.

این وضعیت سبب شده سفته‌بازان انتظار تغییرات صعودی دوباره قیمت مسکن در ماه‌های آینده را در سر بپرورانند و این در حالی است که مشاوران املاک معتقدند حتی اگر روند افزایش قیمت مسکن ادامه یابد، بازار دیگر پذیرای قیمت‌های جدید نخواهد بود.

در حال حاضر واسطه‌ها به‌عنوان یکی از سه ضلع بازار مسکن برای خود نقشی در صحنه گرفته‌اند که می‌توانند تجزیه و تحلیل خود را درباره آینده بازار بیان کنند و بیان این تحلیل‌ها که الزاما هم ممکن است درست نباشد، می‌تواند اثر قابل توجهی روی قیمت‌گذاری مسکن توسط دیگر فروشندگان داشته باشد. به عبارت دیگر، اگر در فروردین ماه اتفاقات بیرونی محرک سفته‌بازی وجود نداشت، ممکن بود قیمت مسکن افزایش پیدا نکند یا افزایش آن در حد متعارف شرایط ثبات متوقف شود.

مراجعه‌کنندگان مصرفی اگرچه پرتعداد نیستند، اما در بازار کنونی مسکن حضور دارند، با این وجود حجم عرضه مسکن متناسب با نیاز این گروه از متقاضیان به شدت افت کرده است.

در سال گذشته پس از جهش کم‌سابقه قیمت مسکن به تدریج خریداران مصرفی به سمت خرید واحد‌های قدیمی‌ساز میان‌متراژ رفتند؛ اما از آنجا که این واحد‌ها نیز اکنون در میان فایل‌های عرضه شده بسیار کم‌تعداد است، آن‌ها ناگزیر شده‌اند به سراغ آپارتمان‌های ریز‌متراژ با سن بنای متوسط بروند.

این در حالی است که عرضه واحد‌های ۵۰ تا ۸۰ مترمربعی در بازار مسکن به شدت افت کرده که مشاوران املاک آن را ناشی از سرگردانی فروشندگان می‌دانند. طبیعی است فروشندگان ترجیح می‌دهند ملک خود را در شرایط ثبات عرضه کنند و به خوبی می‌دانند از حاکم شدن وضعیت رکود تورمی بر بازار نیز منتفع نخواهند شد؛ چراکه اگرچه در این وضعیت قیمت‌ها افزایشی خواهد شد، اما به همان نسبت از تقاضای خرید برای ملک کاسته می‌شود و این یعنی صف انتظار فروش ملک روز به روز طولانی‌تر می‌شود.

نگرانی مشاوران املاک این است که سفته‌بازان ممکن است در اردیبهشت نیز حضور خود در بازار مسکن را پررنگ‌تر کنند و به این ترتیب با دامن زدن به رشد قیمت‌ها، در اردیبهشت نیز وضعیت رکود سنگین معاملاتی در بازار حاکم خواهد بود.