تجاری در کلان‌شهر‌ها متری چند؟

عرضه‌کنندگان حقوقی املاک که طی یکی دو ماه گذشته با اطلاع از شرایط بازار مسکن اقدام به عرضه بخشی از املاک مسکونی در اختیار خود به بازار کرده بودند هم‌اکنون با تشخیص رسیدن بازار به نقطه فرار، سایر املاک خود را نیز به فهرست عرضه املاک اضافه کرده‌اند.

بررسی‌ها بر پایه اطلاعات مربوط به عرضه املاک در اختیار سازمان‌ها و نهاد‌ها نشان می‌دهد در حالی که برخی از این سازمان‌ها و نهاد‌ها با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، مقطع زمانی فعلی را به‌عنوان زمان مناسب برای عرضه املاک مازاد به بازار مسکن تشخیص داده‌اند علاوه بر واحد‌های مسکونی، طی روز‌های اخیر حجم قابل توجهی از املاک اداری و تجاری خود را نیز به فهرست عرضه افزوده‌اند تا از این طریق بتوانند سرمایه‌های حبس شده در این املاک را آزاد کنند.

عرضه‌کنندگان حقوقی املاک در حالی حجم عرضه املاک خود به بازار مسکن را اخیرا افزایش داده‌اند که تعداد قابل توجهی از سرمایه‌گذاران ملکی نیز درصدد برآمده‌اند با توجه به چشم‌انداز بازار ملک، از طریق عرضه این واحد‌ها سرمایه‌های خود را از بازار مسکن خارج کنند؛ در واقع بازار مسکن به مرحله‌ای رسیده است که فعالان بازار از آن با عنوان نقطه فرار سرمایه‌ها یاد می‌کنند و معتقدند بازار مسکن به دلیل ورود به فاز رکود دست‌کم تا دو سال آینده بازاری پربازده به لحاظ سرمایه‌گذاری نخواهد بود؛ بنابراین بهتر است هر چه سریع‌تر با عرضه املاکی که به قصد سرمایه‌گذاری خریداری شده‌اند، سرمایه‌ها را از این بازار خارج کنند.

طی یکی دو ماه گذشته بنا بر دو دلیل عمده که یکی از آن‌ها تشخیص رسیدن بازار به نقطه فرار سرمایه‌ها و دیگری برخی الزامات قانونی از بابت ضرورت آزادسازی سرمایه‌های حبس شده در املاک مازاد سازمان‌ها و نهاد‌ها به منظور ورود سرمایه‌ها به چرخه تولید است، عرضه‌کنندگان حقوقی مسکن واحد‌های مسکونی در اختیار خود را به متقاضیان عرضه کرده‌اند.

شکل عرضه این واحد‌ها مانند سایر واگذاری‌هایی که از این طریق انجام می‌شود «فروش مزایده‌ای» است که این نوع فروش معمولا به‌صورت نقدی و در برخی موارد به‌صورت ترکیبی از شرایط فروش نقدی و اقساطی است. با این حال، طی روز‌های اخیر همزمان با عرضه مزایده‌ای واحد‌های مسکونی مازاد در اختیار برخی نهاد‌ها و سازمان‌ها، عرضه‌کنندگان حقوقی مسکن تعدادی از واحد‌های تجاری و اداری در اختیار خود را نیز به فهرست مزایده‌های ملکی اضافه کرده‌اند.

یک تغییر عمده در نحوه مزایده و عرضه املاک در اختیار سازمان‌ها و نهاد‌ها در مقایسه با یکی دو ماه گذشته این مورد است؛ یعنی اضافه شدن واحد‌های تجاری و اداری به واحد‌های مسکونی در آگهی‌های مزایده! از سوی دیگر، در حالی که بخش عمده عرضه حقوقی املاک مسکونی در یکی دو ماه گذشته مربوط به واحد‌های مسکونی واقع در شهر و استان تهران بود هم‌اکنون واحد‌های مسکونی، تجاری و اداری و حتی زمین علاوه بر تهران در سایر کلان‌شهر‌ها و شهر‌های کشور نیز به لیست مزایده‌های ملکی سازمان‌ها و نهاد‌ها افزوده شده است.

در واقع مزایده‌های اخیر نه‌تن‌ها از ملک مسکونی به املاک تجاری و اداری و حتی زمین رسیده است بلکه املاک مازاد در سایر کلان‌شهر‌ها و شهر‌ها نیز اخیرا از این طریق به بازار کشوری مسکن عرضه شده است. این موضوع می‌تواند به خودی خود یک پیام مهم برای بازار مسکن کشوری داشته باشد؛ مبنی بر اینکه دوره رشد قیمت مسکن و سایر املاک با کاربری‌های مختلف اعم از زمین، تجاری و اداری نه تنها در شهر تهران بلکه به تدریج در سایر کلان‌شهر‌های کشور به پایان رسیده یا رو به اتمام است و برای سال‌های پیش‌رو-دست‌کم دو سال پیش‌رو-انتظاری از بابت بازدهی قابل توجه برای سرمایه‌گذاری در این حوزه تصور نمی‌شود.

در واقع از نقطه زمانی فعلی تا دست‌کم دو سال آینده بازار مسکن محل و مکان مطلوبی برای سرمایه‌گذاری به قصد کسب سود قابل توجه نیست و به همین دلیل علاوه بر سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، عرضه‌کنندگان حقوقی نیز مایلند هر چه سریع‌تر سرمایه‌های حبس شده در املاک مازاد خود را آزاد و به سایر عرصه‌ها هدایت کنند.

اطلاعات مربوط به فهرست‌هایی که اخیرا برای معرفی املاک مزایده‌ای منتشر شده است نشان می‌دهد هم‌اکنون قیمت پایه مزایده هر متر مربع ملک تجاری در کلان‌شهر اصفهان به‌عنوان یکی از پرجمعیت‌ترین و وسیع‌ترین کلان‌شهر‌های کشور تا بیش از ۵۰ میلیون تومان نیز نرخ‌گذاری شده است؛ هر چند در برخی از نواحی و شهر‌های اقماری مهم نزدیک به کلان‌شهر اصفهان، عرضه ملک تجاری با قیمت پایه هر مترمربع بیش از ۱۵ میلیون تومان نیز مشاهده می‌شود.

در همین شهر اقماری، میانگین قیمت زمین تجاری عرضه شده به‌عنوان نرخ پایه مزایده حول و حوش ۵ میلیون تومان تعیین شده است؛ که نشان‌دهنده فاصله قیمتی قابل توجه قیمت پایه برای واگذاری مزایده‌ای هر مترمربع زمین یا ساختمان تجاری به دلیل قرارگیری این املاک در مکان‌ها و موقعیت‌های متفاوت است.

از سوی دیگر اطلاعات مربوط به مزایده واحد‌های مسکونی، اداری و تجاری در یک کلان‌شهر دیگر کشور یعنی شهر شیراز حاکی است در مزایده‌های اخیر نرخ پایه فروش هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر کمتر از ۶ میلیون تومان تعیین شده است.

همچنین میانگین قیمت پایه هر مترمربع ساختمان تجاری عرضه شده در این کلان‌شهر در یکی از آگهی‌های اخیر مزایده‌های ملکی، بین ۱۴ تا بیش از ۱۷ میلیون تومان تعیین شده است. این در حالی است که در دو نمونه از مزایده‌های مربوط به املاک تجاری در شهر تهران، نیز قیمت پایه برای املاک عرضه شده بین مترمربعی ۸۰ تا بیش از ۸۱ میلیون تومان تعیین شده است؛ این املاک در یکی از مناطق شمال غربی شهر تهران واقع شده‌اند.

شرایطی که در یکی از آگهی‌های اخیر مزایده ملکی برای فروش این املاک در نظر گرفته شده است در قالب پرداخت ۵۰ درصد از مبلغ مزایده ملک به‌صورت نقدی و همچنین پرداخت مابقی قیمت املاک به‌صورت اقساط ۶ تا ۱۲ ماهه است.