سناریو‌های قیمت در بازار مسکن

حمید یاری | بازار مسکن تهران به‌دنبال رکود طولانی‌مدت ۹۲ تا ابتدای ۹۶، از ابتدای سال ۹۶ وارد رونق معاملاتی بدون تغییر قیمت شد و از ابتدای پاییز ۹۶ وارد فاز رونق همراه با افزایش نرخ شد. پیش‌بینی در آن موقع رشد قیمتی حدود چهل تا پنجاه درصدی با تاکید بر واحد‌های کوچک‌متراژ در مناطق متوسط و پایین بود که تقریبا تا اردیبهشت‌۹۷ همین پیش‌بینی انجام پذیرفت.

اما رشد نرخ ارز که از دی ماه ۹۶ شروع شده و از فروردین‌۹۷ شدت یافت، پیش‌بینی‌ها را برهم زده و این‌بار بیشتر مناطق بالا را تحت‌تاثیر قرار داد و تعداد معاملات کاهش یافته و فروشندگان به‌دلیل پیش‌بینی از ادامه این وضعیت تا پایان دولت ترامپ، از فروش امتناع کردند.

رشد قیمتی بالای مسکن و رشد بالای بازار‌های موازی سرمایه‌گذاری نظیر بورس، سکه، ارز و خودرو باعث شد تعداد معاملات به‌شدت کاهش یابد، به‌طوری‌که تعداد معاملات سال ۹۸ به کمترین تعداد در ۱۰ ساله قبل از آن رسید. بعد از رشد قیمت دلار در ابتدای تابستان امسال و ریزش بازار سرمایه، فعالان بازار که رشد قیمت مسکن در تناسب با سایر بازار‌ها را پایین‌تر می‌دیدند، قیمت‌های بالاتری را برای مسکن متصور شدند‌که رشد‌های حدود ۱۰درصدی در مرداد تا مهر امسال را شاهد بودیم.

به‌دنبال تغییر دولت در آمریکا بارقه‌های بهبود شرایط اقتصادی ناشی از دولت جدید آمریکا بازار مسکن را از نظر معاملاتی و قیمتی به رکود برد که توقف قیمت متوسط آبان و کاهش آذر‌ماه و کاهش تعداد معاملات را می‌توان از دلایل آن دانست.

اما رشد قیمت دی‌ماه این تصور را در بازار به‌وجود آورد که روند کاهشی قیمت مسکن پایان یافته و باید دوباره در انتظار رشد قیمت‌های آتی بود. در پاسخ به این تردید و سوال، باید اذعان کرد که با توجه به تعداد پایین معاملات انجام شده، نه رشد منفی آذر‌ماه خیلی قابل‌اتکاست و نه رشد مثبت قیمت دی‌ماه؛ چون چند معامله در یک منطقه با کیفیت‌های مختلف و سن بنا‌های مختلف می‌تواند قیمت متوسط هر منطقه را تحت‌تاثیر قرار دهد و تا هنگامی که بازار با این نا‌اطمینانی مواجه باشد اوضاع و شرایط این‌گونه است.

این روز‌ها اکثر بازار‌ها در بلاتکلیفی است و نااطمینانی از شرایط آتی اقتصاد ایران کار را برای پیش‌بینی و هرگونه کنش و واکنشی دشوار می‌سازد. این نااطمینانی در همه بازار‌ها وجود دارد و در برخی بازار‌ها نظیر مسکن بیشتر نمود پیدا می‌کند.

نااطمینانی‌های بسیاری در بازار وجود دارد و سوالاتی نظیر سوالات زیر در ذهن افراد جامعه است که پاسخ متناسب با آن برای هر‌کس متفاوت است. سوالاتی نظیر سال پایانی دولت هشت ساله و این مهم که در دولت‌بعدی قطعا آقای روحانی رئیس‌جمهور نیست و کنش وی در ۶ماه آتی در بازار‌های مختلف چگونه است؟

دولت بایدن بالاخره در قبال برجام و مهلت مجلس برای خروج از NPT چه خواهد کرد؟ رئیس‌جمهور بعدی کیست و دولت بعدی از چه طیفی خواهد بود و تفکر تیم سیاسی و اقتصادیش چگونه است؟ و سوالات مشابه دیگر که همه این عدم‌اطمینان‌ها بر تمامی بازار‌ها من‌جمله بازار ارز و متعاقبا بازار مسکن تاثیر‌گذار خواهد بود.

این عدم‌اطمینان‌ها باعث می‌شود هر فردی وزنی به تفکر خود بدهد و براساس اخبار و اتفاقات تصمیم به خرید یا فروش در قیمت‌های فعلی بکند یا اینکه روند قیمت‌ها را نزولی یا ثابت دانسته و منتظر فرصت مناسب در سال‌های آتی باشد.

برای ساده‌سازی بهتر است نظراتی که قائل به افزایش یا کاهش قیمت‌ها در آینده هست را بررسی کرده و در پایان جمع‌بندی کنیم. فعالانی که قائل به این هستند که قیمت مسکن در آینده افزایش خواهد داشت، دلایل زیر را دارند:

برخی معتقدند بایدن به‌راحتی میراث بر‌جا مانده از اقدام ترامپ را از دست نخواهد داد و در شرایطی که ایران در مذاکره دست بالا را ندارد، مشکلات دیگر کشورش با ایران نظیر محدودیت موشکی و اقدامات ایران در منطقه را نیز در مذاکره دخیل خواهد کرد با این تفاوت که این‌بار برخلاف ترامپ، اروپایی‌ها را نیز در کنار خود خواهد داشت.

حتی اگر طبق گفته مشاوران بایدن، آمریکا به برجام برگردد هم با توجه به حل نشدن مشکلات دیگر و طبقه‌بندی تحریم‌ها در زیر طبقه کاتسا (قانون مقابله با دشمنان آمریکا از طریق تحریم‌ها)، احتمال حذف کامل تحریم‌ها زیاد نیست.

با توجه به انتخابات مجلس گذشته و احتمال بالای رای‌آوری تیمی غیر از تیم فعلی دولت که تمایلی به مذاکره ندارد، احتمال حل‌شدن مشکلات کمتر پیش‌بینی می‌شود و احتمالا بایدن نیز باید منتظر باشد تا با دولت جدید مذاکره کند؛ لذا تا مستقر‌شدن تیم جدید دولت احتمالا توافقی صورت نخواهد گرفت.

در مقابل فعالانی که قائل به این هستند که قیمت مسکن در آینده کاهش خواهد داشت، دلایل زیر را در ذهن دارند:

بایدن جزو تیم اوباما بوده و همان تیم مذاکره‌کننده الان در تیم بایدن هستند که تمایل دارند مشکل ایران را با اجماع متحدان اروپایی حل کنند، لذا تمایل دارند آمریکا به برجام برگردد و با استفاده از مکانیزم‌ماشه مشکلات را حل کند.

همچنین بایدن به‌شدت مخالف کنش‌های ترامپ در مقابل ایران بوده و بنابراین ادامه‌دهنده راه وی نخواهد بود، به این دلایل باید مهلت مجلس برای خروج از NPT (پیمان منع گسترش سلاح‌های هسته‌ای) و رشد بالای غنی‌سازی بیست درصدی را نیز باید اضافه کرد که باعث می‌شود بایدن سریع‌تر به برجام برگردد.

افزایش فروش نفت ایران در چند هفته گذشته، شل‌شدن تحریم‌ها، آزادسازی دلار‌های بلوکه‌شده و تلاش برای کاهش قیمت ارز در ماه‌های پایانی دولت، احتمال کاهش قیمت ارز و متعاقب آن کاهش قیمت مسکن را در پی خواهد داشت.

با در نظر گرفتن دلایل فعالان باید اذعان کرد که بازار مسکن در حال‌حاضر یک بازار مصرفی نیست و در صورت برگشت بایدن به برجام و ثبات ارز یا کاهش آن رکود طولانی‌مدت بازار شروع خواهد شد و فقط رشد شدید قیمت دلار است که می‌تواند باعث رشد قیمت مسکن در آینده باشد و حتی با برنگشتن بایدن به برجام نیز با توجه به فشار حداکثری که ترامپ داشت، رشد قیمت مسکن بعید است مشابه سال‌های گذشته باشد.