خرید مسکن؛ «انفرادی» یا «مشترک»؟

بررسی‌ها درخصوص میزان اثرگذاری و پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق نشان می‌دهد هم‌اکنون آن دسته از متقاضیان «غیرخانه‌اولی» که قصد خرید مسکن با استفاده از این نوع وام را دارند با توجه به مزیت یکی از دو نوع تسهیلات بدون سپرده، بهتر است به‌صورت مشترک اقدام به خرید مسکن کنند تا به این واسطه امکان استفاده از وام ۱۴۰ میلیونی زوجین برایشان فراهم شود.

آمارهای رسمی مربوط به آخرین سطح قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نشان می‌دهد در شرایط فعلی تسهیلات ۹۰ میلیونی بدون سپرده «انفرادی» با استفاده از اوراق وام مسکن، به‌صورت اسمی(یعنی بدون محاسبه هزینه خرید اوراق)، تنها ۱۶ مترمربع از هزینه خرید آپارتمان با میانگین قیمت کل شهر را پوشش می‌دهد این درحالی است که سطح پوشش دهی تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی زوجین برای خرید آپارتمان‌های مصرفی به‌طور میانگین حدود ۵/ ۱ برابر بیشتر و معادل ۲۵ مترمربع است. میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران براساس آخرین آمارهای منتشر شده مربوط به پایان سال ۹۶، حدود ۵ میلیون و۶۳۰ هزار تومان است.

بنابراین با توجه به آخرین سطح قیمت مسکن توصیه می‌شود متقاضیان خرید واحدهای مسکونی با استفاده از تسهیلات بدون سپرده در صورت امکان، از بین دو نوع تسهیلات «انفرادی» و «زوجین»، تسهیلات زوجین را انتخاب کنند تا به این واسطه قدرت خرید خود را در بازار مسکن افزایش دهند. برای دریافت این تسهیلات باید خرید آپارتمان به شکل «مشارکتی» انجام شود.

در شرایط فعلی میزان پوشش دهی تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق چه به‌صورت انفرادی و چه از نوع تسهیلات زوجین، در نیمه جنوبی پایتخت به ویژه مناطق واقع در بافت‌های فرسوده بیشتر از سایر مناطق است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد مطابق آخرین سطح اعلام شده از میانگین قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، هم‌اکنون بیشترین پوشش دهی وام خرید مسکن با استفاده از اوراق مربوط به منطقه ۱۸ شهر تهران است؛ درحال حاضر وام ۹۰ میلیون تومانی انفرادی(مرکب از وام ۶۰ میلیون تومانی اوراق به‌علاوه تسهیلات ۱۰ میلیون تومانی بدون نیاز به خرید اوراق و وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله)، در این منطقه به‌طور متوسط هزینه خرید ۳۸ مترمربع از یک واحد مسکونی مصرفی را تامین می‌کند؛ این در حالی است که سطح پوشش دهی تسهیلات بدون سپرده زوجین(وام ۱۴۰ میلیون تومانی مرکب از تسهیلات ۱۰۰ میلیونی اوراق، وام ۲۰ میلیونی بدون نیاز به خرید اوراق و وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله)، در این منطقه معادل ۵۹ مترمربع است.

در شرایط فعلی تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم برای متقاضیان انفرادی در ۵ منطقه جنوبی شهر تهران پوشش بیش از ۳۰ مترمربعی از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کند؛ اما زوجین با استفاده از تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی در ۱۳ منطقه شهر تهران می‌توانند هزینه خرید بیش از ۳۰ مترمربع آپارتمان را تامین کنند.

سطح حداقلی قدرت خرید مسکن با استفاده از وام باید به گونه‌ای باشد که تسهیلات خرید ملک ۳۰ درصد از هزینه خرید آپارتمان را پوشش دهد؛ هر چند در حالت ایده‌ال این میزان دست‌کم باید ۵۰ درصد باشد؛ در شرایط فعلی تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی زوجین، براساس میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران ۵/ ۳۵ درصد از بهای خرید یک آپارتمان ۷۰ مترمربعی مصرفی را تامین می‌کند.

هم‌اکنون در منطقه ۵ شهر تهران که پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران محسوب می‌شود تسهیلات انفرادی ۹۰ میلیونی خرید مسکن به‌طور میانگین هزینه خرید ۱۳ مترمربع واحد مسکونی را تامین می‌کند اما زوجین با استفاده از وام«مشترک» ۱۴۰ میلیونی قادر به خرید ۲۰ مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی و مصرفی در این منطقه هستند.

همچنین در منطقه ۴ شهر تهران که به لحاظ حجم تقاضا و تعداد معاملات خرید و فروش مسکن دومین منطقه مصرفی محسوب می‌شود قدرت وام ۹۰ میلیونی برای خرید مسکن معادل ۱۶ مترمربع و وام ۱۴۰ میلیونی برابر با ۲۴ مترمربع است؛ دلیل این موضوع پایین‌تر بودن سطح قیمت‌ها در این منطقه در مقایسه با منطقه ۵ شهر تهران است.

منطقه ۵ شهر تهران هم‌اکنون مصرفی‌ترین و پرتقاضاترین منطقه شهر تهران به لحاظ تقاضای خرید مسکن است؛ این درحالی است که بیشترین سهم از معاملات خرید مسکن نیز در این منطقه انجام می‌شود؛ سال گذشته ۱۵ درصد از حجم کل معاملات خرید وفروش مسکن در این منطقه انجام شد؛ هر چند این سهم در پایان سال ۹۶ به حدود ۱۲ درصد کاهش یافت اما کماکان این منطقه پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران در میان سایر مناطق محسوب می‌شود.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد، در شرایط فعلی و با محاسبه میانگین قیمت ۵ میلیون و۶۳۰ هزار تومان برای هرمترمربع واحد مسکونی، متقاضیان با استفاده از وام ۹۰ میلیون تومانی قادر به تامین ۲۳ درصد از هزینه مورد نیاز برای خرید یک آپارتمان معمولی ۷۰ مترمربعی هستند؛ این در حالی است که زوجین با استفاده از وام ۱۴۰ میلیون تومانی می‌توانند ۳۶ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی با متراژ ۷۰ مترمربع را انتخاب کنند؛ در حال حاضر واحدهای مسکونی واقع در بازه ۶۰ تا ۷۰ مترمربع بیشترین سطح تقاضا برای خرید مسکن را به خود اختصاص داده‌اند و در واقع پرمعامله‌ترین واحدهای مسکونی در بازار مسکن پایتخت هستند.

وام انفرادی ۹۰ میلیونی درحالی هم‌اکنون(برمبنای آمار رسمی از قیمت مسکن در پایان سال ۹۶) به‌طور متوسط هزینه خرید ۱۶ مترمربع واحد مسکونی مصرفی در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران را تامین می‌کند که قدرت این وام در مقایسه با پایان سال ۹۵، به دلیل افزایش سطح قیمت مسکن ۴ مترمربع افت کرده است؛ در منطقه ۵ شهر تهران در حالی که این تسهیلات هزینه خرید ۱۳ مترمربع مسکن را به‌طور میانگین پوشش می‌دهد قدرت این تسهیلات در مقایسه با مدت مشابه یک سال قبل(پایان سال ۹۵) ۵ مترمربع کاهش یافته است.

این تسهیلات هم‌اکنون در بافت‌های فرسوده شهری حدود ۳۰ مترمربع هزینه خرید آپارتمان‌های مصرفی را پوشش می‌دهد. به این ترتیب هم‌اکنون تسهیلات ۹۰ میلیون تومانی انفرادی با پوشش ۲۳ درصدی هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی ۷۰ مترمربعی در شهر تهران در منطقه ۵ پایتخت حدود۱۸ درصد و در بافت فرسوده حدود ۴۰ درصد از هزینه خرید چنین آپارتمانی را تامین می‌کند. پایان سال ۹۵ این تسهیلات نزدیک به ۳۰ درصد از هزینه خرید آپارتمان مصرفی ۷۰ مترمربعی در شهر تهران و بیش از ۲۵ درصد از هزینه خرید چنین آپارتمانی در منطقه ۵ را پوشش‌دهی می‌کرد.

همچنین قدرت خرید تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی مطابق با سطح فعلی قیمت مسکن در کل شهر تهران در مقایسه با سال گذشته حدود ۶ مترمربع و در منطقه ۵ به‌صورت خاص حدود ۸ مترمربع کاهش یافته است؛ این تسهیلات هم‌اکنون در بافت فرسوده هزینه خرید حدود ۴۵ تا ۵۰ مترمربع آپارتمان مصرفی را تامین می‌کند.

این تسهیلات در حالی هم‌اکنون ۵/ ۳۵ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی ۷۰ مترمربعی را تامین می‌کند که پایان سال گذشته این رقم تامین‌کننده ۴۴ درصد از هزینه خرید چنین آپارتمانی بود؛ قدرت این تسهیلات درحالی هم‌اکنون در منطقه ۵ پایتخت به ۷/ ۲۸ درصد ارزش یک آپارتمان ۷۰ مترمربعی رسیده که سال گذشته معادل ۴۰ درصد بود؛ این تسهیلات درحال حاضر بین ۶۰ تا ۸۰ درصد از هزینه خرید مسکن در بافت‌های فرسوده را تامین می‌کند.

کارشناسان به زوجین متقاضی خرید مسکن توصیه می‌کنند به جای دریافت «وام انفرادی» اقدام به خرید مسکن به‌صورت «مشترک» برای دریافت وام زوجین کنند؛ برای خرید مشارکتی مسکن الزاما نیازی به تعیین سهم سه‌دانگ -سه‌دانگ در میان زوجین نیست بلکه در صورتی که وام ۵۰ میلیونی که به هر یک از زوجین پرداخت می‌شود حداکثر معادل ۸۰ درصد ارزش ریالی سهم هر کدام از زوجین باشد، می‌توانند نسبت به تعیین سهم از خرید مشارکتی مسکن اقدام کنند.