تنفس تسهیلاتی به سازندگان مسکن

بدهی بانکی گروهی از فعالان ساختمانی به شکل مشروط، برای مدت دو سال تقسیط می‌شود. سازندگانی که به‌دلیل مواجهه با شرایط رکود مسکن در سال‌های اخیر، در تکمیل پروژه ناکام مانده‌اند یا موفق به فروش واحد‌ها نشده‌اند، با اجرای طرح تنفس تسهیلاتی، می‌توانند به جای پرداخت جریمه دیرکرد و بازپرداخت همه تسهیلات به‌صورت یکجا، از شرایط جبرانی به شکل بازپرداخت اقساطی وام دریافتی بهره‌مند شوند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد دست کم ۸۰ هزار پروژه در شهر‌های مختلف، بابت تسهیلات ساخت دریافتی در دوره‌های قبل، جزو پروژه‌های بدهکار بانکی محسوب می‌شوند.

همزمان با عبور بازار معاملات مسکن از فاز «پیش‌رونق» و ورود به دوره رونق معاملات، وام جبرانی برای سازندگانی که بابت دریافت وام ساخت به بانک عامل بخش مسکن بدهکار هستند، پیش‌بینی شد. به این ترتیب امکان بازپرداخت تسهیلاتی که سازنده‌های مسکن دست‌کم دو سال گذشته یا قبل از آن دریافت کرده‌اند، اما به یکی از دو علت متداول، موفق به بازپرداخت آن در سررسید مقرر نشده‌اند، بدون اخذ جریمه بانکی و تحت شرایطی فراهم شده است، به این معنا که مانده بدهی سازنده‌ها به مدت دو سال با نرخ سود ۱۸ درصد تقسیط خواهد شد.

بازپرداخت تسهیلات ساخت مسکن در شرایط عادی دو ساله تعریف شده است و سازنده‌ها باید پس از سپری شدن این زمان، مبلغ تسهیلات و سود آن را به‌صورت یکجا پرداخت کرده یا اینکه واحد‌های تکمیل شده را در قالب فروش اقساطی واگذار کنند و به این ترتیب وام ساخت به خریدار منتقل شود. اما تعداد سازنده‌هایی که تحت تاثیر رکود ساختمانی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ موفق به بازپرداخت وام خود نشده‌اند، کم نیست.

سازنده‌هایی که بابت این وام به بانک پرداخت‌کننده تسهیلات بدهکار هستند، مشمول یکی از این دو گروهند: نخست کسانی که پروژه‌های آن‌ها نیمه‌تمام باقی مانده و حداکثر دوره مشارکت بانک در پروژه آن‌ها به سر آمده است؛ گروه دوم نیز کسانی هستند که پروژه ساختمانی خود را تکمیل کرده‌اند، اما به دلیل فضای حاکم بر بازار مسکن در چند سال گذشته، موفق به فروش واحد‌های آماده نشده‌اند.

وام جبرانی پیش‌بینی شده برای سازندگان، هر دو گروه مذکور را شامل می‌شود، چراکه هر دو گروه، سازندگانی هستند که در سال‌های اخیر نقدینگی و توان مالی لازم برای تسویه با بانک پرداخت‌کننده تسهیلات را نداشته‌اند و این وام جبرانی می‌تواند به گشایش در وضعیت آن‌ها منجر شود. این وام جبرانی در حکم یک بازی برد - برد برای شبکه بانکی و سرمایه‌گذاران ساختمانی است، چراکه از یکسو سرمایه‌گذاران ساختمانی از جریمه ۶ درصدی ناشی از عدم بازپرداخت به موقع تسهیلات معاف می‌شوند و از مساله سربار بودن پروژه به دلیل بن‌بست مالی ناشی از بدهی بانکی آن، خلاصی می‌یابند.

طبیعی است با گشایش این بن‌بست امکان تعریف پروژه جدید برای سازنده‌ها فراهم می‌شود چراکه راهی برای بازپرداخت تدریجی تسهیلات مربوط به پروژه نیمه‌تمام یا تکمیل شده، اما رسوبی در بازار پیدا می‌کنند. به بیان دیگر، تعیین تکلیف پروژه‌هایی که بدهی دارند، فراغتی برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی نزد سازندگان فراهم می‌کند. از سوی دیگر بانک نیز در این بازی برنده است چراکه به مطالبات معوق خود دست می‌یابد و منابع مالی محبوس در دو دسته پروژه ساختمانی که به آن‌ها اشاره شد را آزاد می‌کند. طبعا حتی در صورت اعمال جریمه ۶ درصدی برای مطالبات معوق از بابت وام ساخت، تضمینی وجود ندارد که این مطالبات در زمان مشخصی بازپرداخت شود.

اما با یک وام جبرانی دو ساله در قالب تقسیط بدهی معوق سازنده‌ها به مدت ۲۴ ماه بدون اعمال جریمه، این یقین برای بانک نیز حاصل می‌شود که تا دو سال بعد طلب خود را وصول خواهد کرد. همچنین پرداخت این وام جبرانی و فرصت دوباره به سازنده‌ها احتمال کسری منابع مالی برای پرداخت وام ساخت در سال ۹۷ را کاهش می‌دهد و تداوم پرداخت وام ساخت بدون سپرده را که باید از محل منابع داخلی بانک عامل بخش مسکن پرداخت شود، ضمانت می‌کند. با این حال کارشناسان بر این باورند که طراحی این وام جبرانی قدری دیر صورت گرفته و باید اوایل سال گذشته از این ابزار استفاده می‌شد.

هر چند در بهترین حالت وام جبرانی باید همزمان با رکود بزرگ ساختمانی در سال ۹۵ پرداخت می‌شد، چراکه در این صورت می‌توانست طول دوره رکود را نیز کاهش دهد. البته همین حالا نیز وام جبرانی در بازار ساخت و ساز می‌تواند نقش موثری ایفا کند و هنوز قابل مصرف است.

شرایط استفاده از وام جبرانی
همان‌طور که اشاره شد این تسهیلات به شکل مشروط برای انبوه‌سازان مسکن قابل استفاده است. در وهله اول باید شعب بانکی نسبت به بررسی وضعیت بازار ساخت و ساز مسکن در شهر یا روستایی که سازنده بنا دارد از وام جبرانی استفاده کند، اقدام و پس از این بررسی اولیه اطمینان حاصل کنند که شرایط بازار به نحوی است که این فرصت دو ساله می‌تواند برای سازنده گره‌گشا باشد. شرط دیگر این است که ۱۰ درصد از مانده بدهی سازنده باید نقدا و یکجا پرداخت شود تا امکان تقسیط دو ساله و دوباره این بدهی فراهم شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد سازندگان حدود ۸۰ هزار پروژه ساختمانی در کل کشور از بابت وام ساخت دریافتی در سال‌های گذشته اکنون با تاخیر در بازپرداخت به موقع تسهیلات مواجه هستند و بدهکار سیستم بانکی محسوب می‌شوند. این بدهکاران بر اساس مدت زمان سپری شده از مهلت بازپرداخت وام دریافتی در یکی از سه حالت سررسیدگذشته، معوق یا مشکوک‌الوصول قرار دارند و به هر حال از دوره دو ساله فرصت مجاز آن‌ها برای بازپرداخت اصل و سود تسهیلات ساخت مسکن گذشته است و اکنون بدهکار بانکی به شمار می‌آیند.

میزان بدهی این گروه از سازنده‌ها حدود ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود که مربوط به دست‌کم ۱۵۰ هزار واحد در قالب ۸۰ هزار پروژه ساختمانی است که یا نیمه کاره مانده یا مراحل ساخت آن تمام شده، اما هنوز فروش نرفته و فعلا بلاتکلیف است. بخش زیادی از واحد‌های تکمیل شده و رسوبی در فایل‌های بازار مسکن، می‌تواند واحد‌های بزرگ متراژ لوکس باشد، چراکه در ماه‌های اخیر در بازار مسکن کمبود واحد‌های نوساز و مصرفی مشهود بود.

مراقبت بانکی درباره مشمولان وام جبرانی
کارشناسان معتقدند بانک باید نسبت به شمول وام جبرانی برای گروهی از سازنده‌ها که واحد‌های نوساز و کلیدنخورده آماده فروش دارند، مراقبت لازم را داشته باشد، به این معنا که پیش از تقسیط مانده بدهی، حتما بررسی کلیدی از بابت ویژگی ساختمانی که فروش نرفته است، به لحاظ متراژ، موقعیت مکانی و نیازسنجی از نظر وجود تقاضای موثر برای خرید آن، انجام شود.

به این ترتیب بانک اطمینان حاصل می‌کند که پروژه مسکونی مدنظر سازنده، مشمول دریافت تسهیلات دوباره ساخت است. در حال حاضر در شهر تهران سازنده‌هایی وجود دارند که از فروش واحد‌های نوساز خود که تا نیمه سال گذشته تکمیل شده است، خودداری می‌کنند. این افراد کسانی هستند که از فضای نوسانات قیمت مسکن در سال‌های گذشته نیز سوء استفاده کرده‌اند و با ایجاد کمبود مصنوعی فایل در بازار، به دنبال کسب سود بیشتر هستند.

این گروه باید توسط بانک عامل بخش مسکن شناسایی شوند و از تقسیط مانده بدهی آن‌ها خودداری شود؛ ضمن اینکه اعمال جریمه ۶ درصدی برای آن‌ها ریسک احتکار واحد مسکونی نوساز را به نفع کنترل نوسانات قیمت مسکن و تقاضای مصرفی رقم بزند. به خصوص این ملاحظه و مراقبت باید برای پروژه‌های زیر ۸۰ مترمربع منظور شود.

نسبت تسهیلات سررسید گذشته، معوق و مشکوک‌الوصول پرداختی به سازنده‌ها به کل تسهیلات پرداختی به سازنده‌ها حدود ۱۱ درصد است. این در حالی است که همین نسبت برای وام خرید، کمتر از ۴ درصد است. نسبت مذکور مشخص می‌کند منابع محبوس در بازار مسکن در بخش پروژه‌های ساختمانی بیشتر از بخش معاملات خرید ملک است.

این وضعیت نه تنها در نسبت بدهی به تسهیلات در مورد وام ساخت بیشتر از وام خرید است، بلکه حتی در حجم ریالی تسهیلات سررسیدگذشته، معوق و مشکوک‌الوصول نیز نمود دارد، به این معنا که مبلغ بدهی‌های بانکی بابت وام ساخت بیشتر از بدهی بابت وام خرید است.