اهرم نجات مسکن از محاصره روانی!

بازار معاملات مسکن با یک اهرم قابل‌کنترل توسط خریداران می‌تواند از محاصره دو عنصر روانی نجات یابد. این بازار از ابتدای امسال به‌دلیل «توهم فروشنده‌ها» و «تردید خریداران به آینده»، شرایطی متفاوت از ماه‌های پایانی ۹۶ را تجربه کرد؛ به‌طوری‌که خرید و فروش با شدت کمتری از ماه‌های ابتدایی رونق در جریان است.

هرچند متغیر‌های بیرونی در تقویت عناصر روانی ضدرونق نقش داشته است، اما فروکش‌کردن تقاضای هیجانی و تاثیر آن بر تثبیت قیمت می‌تواند به اوج‌گیری دوباره معاملات مسکن منجر شود.

وضعیت چند هفته اخیر و حال‌حاضر بازار مسکن از تاثیر دو عنصر روانی بر رفتار فعالان و تبعات منفی آن برای معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی در تهران حکایت دارد. بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی که از اواخر سال گذشته با پرش ناگهانی در سطح قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان ملک مواجه شده است، در شرایط فعلی در محاصره دو عنصر روانی «توهم» و «تردید» به ترتیب از سوی دو ضلع اصلی بازار یعنی «فروشنده» و «خریدار» قرار گرفته است که این دو عنصر عملا منجر به فریز شدن معاملات وتوقف فرآیند رشد بازار شده است؛ هرچند هنوز هم معاملات خرید وفروش در بازار مسکن انجام می‌شود، اما تحت‌تاثیر شیوع این دو عنصر، هیجان ماه‌های آغازین رونق در بازار مشاهده نمی‌شود.

کارشناسان معتقدند کند شدن سرعت حرکت بازار مسکن در مسیر رونق، تحت‌تاثیر دو دسته عوامل «بیرونی» و «درونی» اتفاق افتاده است؛ در چند هفته اخیر سایه سنگین گمانه‌زنی‌های سیاسی درباره «نوع مواجهه ترامپ با برجام در ۲۲ اردیبهشت» و همچنین «نوسانات شدید در بازار‌های موازی بازار مسکن به‌خصوص بازار ارز و سکه» باعث شد خرید و فروش در بازار مسکن نسبت به ماه‌های پایانی سال گذشته فروکش کند.

هرچند عامل درونی اثرگذار بر شرایط فعلی بازار معاملات واحد‌های مسکونی عمدتا ناشی از «تورم شدید مسکن» وهمچنین «کمبود فایل مناسب» به‌خصوص در گروه واحد‌های مسکونی مصرفی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ است. کارشناسان تا پیش از توییت اخیر ترامپ درباره تغییر زمان اعلام تصمیم خود برای برجام، معتقد بودند توقف روند رشد حجم معاملات مسکن دست‌کم تا روز ۲۲ اردیبهشت یعنی زمان اولیه اعلام تصمیم ترامپ درخصوص باقی‌ماندن یا خروج از برجام، ادامه خواهد داشت. اما با جلو افتادن زمان اعلام، پیش‌بینی می‌شود مسیر غبارآلود برای متعاملین بازار مسکن از امروز تا حدودی نسبت به قبل، قابل تشخیص و برنامه‌ریزی شود.

با این حال تحلیلگران اقتصاد مسکن معتقدند اثر تصمیم ترامپ بر بازار مسکن به شکل غیرمستقیم و مشروط خواهد بود به این معنا که بسته به اینکه سایر متغیر‌های درونی و بیرونی موثر بر بازار ملک در هفته‌های آینده چه وضعیتی داشته باشد، تصمیم ترامپ می‌تواند با وزن گرفتن از آن‌ها بر بازار ملک اثرگذار باشد.

دو عنصر روانی موجود در بازار مسکن همچنین منجر به بروز برخی ویژگی‌های متفاوت در بازار ملک نسبت به دوره‌های قبلی بازار مسکن شده است که هرکدام از این ویژگی‌ها به نوبه خود حجم معاملات خرید و فروش مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده‌اند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از شرایط فعلی بازار مسکن حاکی است این دو عنصر درحال‌حاضر منشا اصلی‌ترین رفتار خریداران و فروشندگان مسکن در بازار معاملات ملک هستند.

بنا بر شواهد موجود در بازار معاملات مسکن و برپایه اذعان کارشناسان و فعالان بازار خرید وفروش املاک، فضای فعلی بازار مسکن تحت‌تاثیر چند عامل مهم هم‌اکنون فضایی مبهم، مه‌آلود و همراه با تردید است؛ طوری که هرگونه فعالیت در این بازار از هر دو سمت فعال در آن-خریدار و فروشنده-تحت‌تاثیر این فضا قرار گرفته است.

شواهد موجود در بازار معاملات ملک نشان می‌دهد شیوع «تردید» بر سر خرید یا فروش واحد‌های مسکونی در مقطع زمانی فعلی به پررنگ‌ترین ویژگی رفتار معاملاتی دو سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن تبدیل شده است؛ «رشد ناگهانی قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن»، «نااطمینانی درخصوص وضعیت نوسانات قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو»، «تردید بر سر آینده بازار مسکن تحت‌تاثیر متغیر برجامی» و نامشخص بودن آینده پیش‌روی برخی بازار‌ها که در هفته‌های اخیر با التهاب شدید دست و پنجه نرم کرده‌اند (همچون بازار طلا، ارز و...) از مهم‌ترین عواملی است که منجر به تشدید و شیوع پدیده «تردید» در میان فعالان و متقاضیان بازار مسکن شده است؛ هم‌اکنون به اذعان کارشناسان و فعالان بازار مسکن، بازار در شرایط ابهام به‌سر می‌برد و به سختی می‌توان پیش‌بینی دقیقی درخصوص روند بازار معاملات ملک در ماه‌های آینده ارائه کرد.

این درحالی است که هم‌اکنون یک انتظار پررنگ مبنی بر عبور بازار مسکن از جهش قیمتی به استناد پرش پایان سال گذشته قیمت‌ها، در میان برخی ازگروه‌های فعال در بازار مسکن رواج پیدا کرده است؛ براین اساس برخی فعالان، متقاضیان وهمچنین کارشناسان بازار مسکن معتقدند موج رشد ناگهانی و یکباره قیمت‌ها در بازار مسکن به اتمام رسیده است و پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های آتی در سطح فعلی تثبیت شود. این انتظار باعث فروکش شدن تقاضای هیجانی شده است.

دومین عنصر روانی حاضر در بازار مسکن در شرایط فعلی، شیوع پدیده «توهم» به‌خصوص در سمت عرضه بازار مسکن است؛ رشد ناگهانی قیمت مسکن که از اواخر سال گذشته بازار معاملات واحد‌های مسکونی را تحت‌تاثیر قرار داد، موجب شده است این توهم در سمت عرضه و در میان فروشندگان مسکن ایجاد شود که روند رشد قیمت‌ها با همان شیب تند ماه‌های آغاز رونق-اواخر سال گذشته-در ماه‌های پیش‌رو نیز ادامه خواهد داشت و در صورت انصراف موقتی از فروش واحد‌ها در شرایط فعلی می‌توان آن‌ها را در ماه‌های پیش‌رو با سطح بالاتری از قیمت به فروش رساند.

پمپاژ توهم به بازار مسکن از سوی برخی عرضه‌کنندگان و فروشندگان واحد‌های مسکونی از ابتدای سال تاکنون سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق مختلف را به میزان قابل توجهی افزایش داده است؛ در واقع این توهم قیمتی موجب شده است هم‌اکنون قیمت پیشنهادی تعداد قابل توجهی از فایل‌هایی که به بازار فروش عرضه شده‌اند بالاتر از عرف بازار و ارزش روز واحد‌ها تعیین شود.

همین موضوع موجب شده به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و سطح قیمت‌های پیشنهادی، عملا حجم معاملات خرید وفروش در بازار ملک نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یابد؛ اتفاقی که در فروردین ۹۷ با ثبت افت ۵ درصدی حجم معاملات خرید نسبت به فروردین ۹۶ رقم خورد. ب

به اذعان برخی فعالان بازار مسکن در حال حاضر برخی از فروشندگان واحد‌های مسکونی به‌صورت روزانه اقدام به تغییر قیمت‌ها می‌کنند هر چند این رفتار آن‌ها عمدتا با پاسخ مثبت از سوی خریداران همراه نمی‌شود. در حالی که برخی فروشندگان مسکن در توهم ادامه رشد سریع قیمت‌ها در بازار ملک قرار دارند، پیش از این ۳۰ کارشناس و فعال برجسته بازار مسکن پیش‌بینی کردند تحولات قیمتی در بازار ملک دست‌کم در نیمه اول سال جاری اندکی بالاتر از سطح تورم عمومی حرکت خواهد کرد و شیب رشد قیمت مسکن در سال ۹۷ حول و حوش ۲۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته حرکت می‌کند؛ بنابراین مطابق با اظهارنظر‌های کارشناسی روند رشد سریع قیمت مسکن که در ماه‌های ابتدای بروز رونق در بازار ملک اتفاق افتاد بعید است امسال تداوم یابد و انتظار می‌رود میانگین قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو در سطح فعلی تثبیت شود.

در برابر دو عنصر روانی حاضر در بازار معاملات مسکن که حجم خرید و فروش آپارتمان و رفتار خریداران و فروشندگان را تحت تاثیر قرار داده است، در عین حال نوعی «واقع‌گرایی و واقع‌بینی» در بازار مسکن، از سمت متقاضیان واحد‌های مسکونی قابل مشاهده است که در واقع تا حدی می‌توان از آن به‌عنوان «نیروی مقابل توهم قیمتی موجود در بازار مسکن» و «تردید به آینده» یاد کرد؛

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون اگرچه در سمت عرضه مسکن نوعی توهم قیمتی، در مسیر پیش‌روی بازار در فاز رونق ایجاد مانع کرده است، اما در شرایط فعلی سمت تقاضای مسکن نیز با پرهیز از اقدام هیجانی برای خرید واحد‌های مسکونی گران‌قیمت، در برابر این توهم قیمتی مقاومت می‌کند؛ در واقع هم‌اکنون علاوه بر اینکه در یک سمت بازار-سمت عرضه-نوعی توهم قیمتی وجود دارد، اما سمت تقاضا با واقع‌بینی در مورد آینده محتمل بازار و شرایط فعلی، حاضر به خرید آپارتمان با هر قیمتی نیست. سمت تقاضای مسکن به نوعی این توهم قیمتی را به واسطه نخریدن واحد‌هایی که با سطح قیمتی فراتر از ارزش واقعی به بازار عرضه شده‌اند، پس می‌زند.

این رفتار سمت تقاضا، یکی از عوامل امیدبخش درخصوص احتمال تعدیل قیمت‌ها یا دست کم تثبیت قیمت‌ها در سطح فعلی و جلوگیری از افزایش مجدد قیمت در ماه‌های آینده محسوب می‌شود. کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند با تثبیت قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو، روند حرکت بازار مشروط به کاهش اثر متغیر‌های بیرونی، در فاز رونق به واسطه افزایش حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان ادامه خواهد یافت.

افزایش فاصله قیمتی در مناطق مشابه

بازار مسکن در میانه فصل بهار با چند تحول عمده روبه‌رو است که از آن جمله می‌توان به «کمبود یا کمیاب شدن فایل‌های مشابه در مناطق همجوار یا مشابه به لحاظ جنس عرضه و تقاضای مسکن»، «افزایش فاصله بین سطوح میانگین قیمت مسکن در مناطق همجوار یا مشابه» و همچنین «جابه‌جایی گروه‌هایی از متقاضیان خرید مسکن در یک منطقه به منطقه دیگر» اشاره کرد.

بررسی‌ها از شرایط فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد، هم اکنون کمیاب شدن فایل‌های هم‌جنس در مناطق مشابه موجب شده است تراز قیمت‌گذاری در این مناطق مختل شود؛ در سطح شهر تهران برخی از مناطق با مناطق دیگر به لحاظ همجواری و یکسان بودن جنس عرضه و تقاضای آپارتمان‌های مسکونی با یکدیگر مشابهت دارند و از تغییرات قیمتی هم تاثیر می‌پذیرند.

اما در شرایط فعلی افزایش شکاف قیمتی بین محلات و مناطق همجوار یا مشابه باعث کمیاب شدن فایل‌های هم‌جنس در این مناطق شده است؛ اثر این پدیده هم‌اکنون خود را در شکل دشوار شدن تعیین قیمت عرف به‌عنوان نرخ متعارف فروش آپارتمان‌های هم‌جنس در مناطق مشابه بروز می‌دهد؛ در شرایطی که بازار مسکن مناطق مشابه با کمبود فایل‌های هم‌جنس مواجه شود امکان تشخیص متعارف بودن یا نامتعارف بودن قیمت‌ها مختل می‌شود.

این موضوع باعث شده است در شرایط فعلی نرخ دقیق یا قیمت‌گذاری متعارف برای یک ملک وجود نداشته باشد و تحت تاثیر این اتفاق بخش قابل توجهی از خریداران و فروشندگان، معاملات خود را به تعویق انداخته‌اند.

بررسی‌ها درخصوص تحولات قیمت مسکن در مناطق مشابه شهر تهران، افزایش فاصله قیمتی بین مناطق همجوار یا مشابه را تایید می‌کند؛ این بررسی که در میان ۵ گروه از مناطق همجوار یا مشابه انجام شده است نشان می‌دهد در همه این مناطق فاصله میانگین قیمت مسکن در حال حاضر نسبت به اوایل سال ۹۵ که می‌توان از آن به‌عنوان مقطع پایانی فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن یاد کرد، افزایش یافته است.

مقایسه دو منطقه پرتقاضای ۴ و ۵ شهر تهران نشان می‌دهد فاصله میانگین قیمت مسکن در اوایل سال ۹۵ نسبت به حال حاضر از مترمربعی ۴۰۰ هزار تومان به مترمربعی یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان افزایش یافته است؛ هر چند دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران به لحاظ موقعیت جغرافیایی همجوار نیستند، اما به لحاظ جنس تقاضا برای خرید مسکن، جنس عرضه آپارتمان‌های مسکونی و ویژگی‌های خریداران، با یکدیگر مشابه هستند و از تحولات قیمتی هم تاثیر می‌پذیرند.

افزایش فاصله بین میانگین قیمت مسکن، در دو منطقه ۱ و ۳ شهر تهران که کانون واحد‌های مسکونی گران‌قیمت و بزرگ‌متراژ هستند نیز مشاهده می‌شود؛ فاصله قیمتی هر مترمربع آپارتمان در این دو منطقه در بازه زمانی یاد شده از ۲ میلیون تومان به ۳ میلیون تومان افزایش یافته است؛ در دو منطقه مشابه ۱۲ و ۱۸ شهر تهران نیز که جزو مناطق فرسوده شهری محسوب می‌شوند، فاصله میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در دو منطقه از ۷۰۰ هزار تومان به یک میلیون تومان افزایش یافته است؛ منطقه ۵ و ۲۲ شهر تهران نیز دو منطقه همجوار و مصرفی شهر تهران هستند که شکاف قیمت هر مترمربع آپارتمان در این دو منطقه از یک میلیون تومان در اوایل سال ۹۵ به ۳ میلیون تومان در زمان حاضر افزایش پیدا کرده است؛ در دو منطقه ۶ و ۸ شهر تهران هم که به لحاظ نوع تقاضا و جنس عرضه آپارتمان‌های مسکونی مناطق تقریبا مشابه محسوب می‌شوند فاصله بین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان از یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش یافته است.

افزایش فاصله قیمتی بین مناطق مشابه و همجوار و از بین رفتن هماهنگی قیمتی بین این مناطق از عواملی است که موجب می‌شود امکان نرخ‌گذاری متعارف برای واحد‌های هم‌جنس در مناطق مجاور یا مشابه کاهش یابد و معیار مشخصی برای تعیین نرخ فروش واحد‌های مسکونی عملا وجود نداشته باشد.

با این حال فعالان و کارشناسان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند در صورتی که بازار مسکن با روندی مشابه گذشته در مسیر رونق حرکت کند انتظار می‌رود قیمت‌ها در سطح فعلی یا اندکی بالاتر از سطح فعلی تثبیت شود و با تثبیت قیمت‌ها در ماه‌های پیش‌رو، به‌طور قطع حجم معاملات خرید و فروش مسکن افزایش یابد.