چرا اجاره‌خانه کم نمی‌شود؟

خرداد سال ۹۲ بحث اجرای طرح تعزیرات اجاره بهای مسکن مطرح شد، ولی این طرح جواب عکس گرفت. در سال اول اجرای طرح تعزیرات اجاره بها نرخ هفت تا ۹ درصد تعیین شد و در تلویزیون و رسانه‌ها اعلام شد که هر مالک یا بنگاهی از این عدد پیروی نکند با او برخورد می‌شود، اما مردم که الزامی برای رعایت و اجرای دستور نداشتند، اقدام به نوشتن قرارداد‌های زیرمیزی کردند.

امسال هم به خاطر گزارش‌های موجود بعضی‌ها توقع دارند دولت با تصمیم عاجل وارد کار شده و به شکل دستوری بازار اجاره را کنترل کند، اما تجربه چیز دیگری می‌گوید.

وام مسکن چقدر به کار می‌آید؟

1. دو عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن در سال جاری نرخ تورم عمومی و رشد قیمت مسکن هستند. با توجه به هر دو عامل افزایش تدریجی ااما منطقی اجاره بها از خرداد ماه قابل انتظار است و این روند می‌تواند تا شهریور ماه ادامه داشته باشد.

2. برخلاف چهار سال گذشته که بازار اجاره مسکن از آرامش نسبی برخوردار بود، پیش بینی می‌شود در فصل نقل و انتقال امسال بازار اجاره مسکن به بعضی مستاجران به خصوص تهرانی‌ها کمی سخت بگیرد. در بهترین حالت و محتمل‌ترین سناریو برای اجاره مسکن، می‌توان رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی را تصور کرد.

اما همین عدد هم از نرخ تورم عمومی عبور کرده و اگر جو روانی به گونه‌ای باشد که مشاوران املاک در ارائه فایل اجاره عاجز شوند، قطعا رشد قیمت اجاره‌ها می‌تواند به بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصدی تبدیل شود. کاهش عرضه مسکن در چند سال گذشته که ناشی از رکود پنج ساله بازار مسکن است برای آن‌ها که می‌خواهند از آب گل آلود ماهی بگیرند یا حتی برای مالکان کم انصاف می‌تواند ترفندی برای رشد بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصدی اجاره بهای مسکن باشد.

3. شاید انتظار داشته باشیم که دولت و نهاد‌های مسئول در این زمینه برای کنترل اجاره بها دخالت کنند، اما باید توجه داشت که بازار مسکن، بازاری آزاد و سلیقه‌ای با ویژگی‌های خاص خود است که در این بازار عرضه و تقاضا حرف اول و آخر را می‌زند.

یکی از ساده‌ترین اصول اقتصاد می‌گوید به تناسب عرضه کالایی ممکن است قیمت آن افزایش پیدا کند یا برعکس، کم شود. بازار محلی است که فروشنده کالای خود را با ویژگی‌ها و خصایصی که دارد در معرض نمایش گذاشته و خریدار هم با توجه به نیاز و سلیقه در میان انبوه کالا‌ها دست به انتخاب میزند؛ بنابراین مخالفان دخالت دولت می‌گویند تصمیم گیری دستوری در نرخ گذاری بازاری، چون اجاره بها می‌تواند نه تنها بی ثمر باشد که حتی نتیجه معکوس داشته باشد.

4. آن‌هایی که دولت را به کناره گیری و خودداری از دخالت دستوری توصیه می‌کنند، می‌گویند بهترین گزینه موثر، اخذ مالیات از خانه‌ های خالی از سکنه است. با اجرای این برنامه و با ورود واحد‌های مسکونی ساخته شده، عرضه از تقاضا عقب نمی‌ماند و تلاش برای واسطه گری و سوداگری راه به جایی نمی‌برد.

5. رشد ۲۶ درصدی اجاره بها در زمستان در گزارش‌های رسمی بانک مرکزی این هشدار را می دهد که وقتی در فصل زمستان می‌توانیم شاهد چنین جهش‌هایی باشیم، پس در تابستان و پس از اتمام ماه مبارک رمضان اوضاع می‌تواند غیرقابل پیش بینی باشد. پس در شرایط فعلی باید با پرهیز از هر گونه ماجراجویی، تنها با اتکا بر عقلانیت حرکت کرد.

اجاره‌بهای مطلوب مستاجران چقدر است؟

منبع: روزنامه هفت صبح