نبض قیمت مسکن در مناطق تهران

نرخ جدید تورم ماهانه مسکن در دو منطقه پیشانی بازار املاک پایتخت، محله‌های مستعد «ثبات قیمت» را مشخص کرد. مناطق ۴ و ۵ که همواره بیشترین سهم از معاملات مسکن تهران را دارند و اواخر پارسال در خط مقدم جهش قیمت قرار داشتند، هم‌اکنون کمترین رشد ماهانه قیمت در مقایسه با عمده مناطق شهری را تجربه می‌کنند و عملا از وضعیت «افزایش محسوس قیمت» وارد «ریزنوسان مثبت» شده‌اند.

ماه گذشته سطح قیمت مسکن در مناطق جنوبی- به‌دلیل احیای رابطه از دست‌رفته بین مناطق مختلف- بیش از نرخ رشد میانگین، افزایش یافت.

دو منطقه پرفروش بازار مسکن پایتخت که به‌عنوان مناطق پیشگام در ورود به فاز رونق در ۹ ماه اول امسال بیشترین سطح نوسان قیمتی را در میان سایر مناطق تجربه کردند، برای ورود به مرحله «تورم صفر» آماده شدند.

بررسی‌ها بر پایه آمار‌های رسمی تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال حاکی است مناطق ۴ و ۵ شهر تهران که سال گذشته زودتر از سایر مناطق پایتخت از یکسو با افزایش حجم معاملات مسکن و از طرف دیگر با افزایش سطح قیمت مواجه شده و در دوره رونق اخیر بیشترین جهش قیمتی را در مقایسه با سایر مناطق تجربه کردند، هم‌اکنون با کاهش محسوس سرعت رشد ماهانه قیمت، وارد فاز «ریزنوسان» قیمتی شده‌اند.

این مناطق، در عمده ماه‌های گذشته نوسانات محسوس قیمتی به لحاظ تورم ماهانه را تجربه کردند، اما هم‌اکنون به واسطه تکمیل شدن ظرفیت رشد قیمت و رسیدن آستانه تحمل متقاضیان خرید مسکن در این مناطق به مرز حداکثری، در آستانه ورود به دوره ثبات قیمتی و انتظار برای ثبت تورم ماهانه صفر درصدی قرار گرفته‌اند.

این انتظار در صورت ثبات شرایط فعلی و به شرط آنکه عوامل بیرونی همچون نوسانات غیرقابل پیش‌بینی در سایر بازار‌های اقتصادی منجر به تاثیر غیرقابل انتظار بر بازار مسکن نشود، از احتمال قریب به یقین برخوردار است؛ هرچند ممکن است به واسطه آغاز شب عید بازار مسکن، نوسان جزئی قیمتی در بهمن ماه تجربه شود، اما این نوسان احتمالی حتی در صورت تحقق، در ماه‌های بعد پایدار نخواهد بود.

آذرماه امسال در حالی که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با آبان-ماه قبل-۸/ ۴ درصد افزایش یافت، تورم ماهانه مسکن در منطقه ۵ به ۲ درصد و رشد ماهانه قیمت مسکن در منطقه ۴ به ۴ درصد کاهش یافت.

ورود بازار معاملات مسکن دو منطقه پرتقاضا و پرفروش شهر تهران به فاز ریزنوسان قیمتی در حالی که این دو منطقه طی یک سال اخیر همواره بیشترین سطح نوسان قیمتی را در میان سایر مناطق داشته‌اند، حاوی یک پیام مهم برای بازار مسکن این دو منطقه و کل شهر تهران است.

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد کاهش محسوس شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در دو منطقه پرتقاضا و پرفروش شهر تهران-مناطق ۴ و۵-و تبدیل نوسانات قیمتی به ریزنوسانات ماهانه، از یک زاویه به معنای تکمیل ظرفیت تحمل مالی متقاضیان خرید مسکن در برابر جهش قیمتی آپارتمان‌های مسکونی در این دو منطقه است؛ این اتفاق باعث شکل‌گیری انتظار برای ورود به دوره ثبات قیمتی در ماه‌های پیش‌رو در این دو منطقه قبل از سایر مناطق شهر تهران شده است.

انتظار می‌رود در شرایطی که دو دوره پیش‌رونق و رونق اخیر بازار معاملات مسکن ابتدا از این دو منطقه آغاز شد و همزمان با افزایش تعداد معاملات خرید در مناطق ۴ و ۵، جهش قیمتی نیز قبل از سایر مناطق شهر تهران در این دو منطقه تجربه شد، مناطق ۴ و ۵ زودتر از سایر مناطق وارد دوره ثبات قیمتی و ثبت تورم ماهانه صفر درصدی شوند.

از سوی دیگر، در حالی که سایر مناطق شهر تهران با فواصل زمانی متفاوتی از این دو منطقه وارد فاز رونق معاملاتی و جهش قیمتی شدند، انتظار دیگری از بابت کاهش شیب تورم ماهانه مسکن در سایر مناطق در ماه‌های بعدی و ورود بازار مسکن این مناطق به دوره ثبات قیمتی در مراحل بعدی وجود دارد.

از آنجا که سایر مناطق شهر تهران با فاصله زمانی از دو منطقه ۴ و ۵ افزایش حجم معاملات مسکن وهمچنین رشد قیمت را تجربه کردند، انتظار می‌رود بعد از ورود این دو منطقه به فاز ثبات قیمتی با فاصله زمانی نسبتا کوتاه، سایر مناطق نیز به دوره ثبات قیمتی ورود کنند.

دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران در سال گذشته به‌طور متوسط مجموعا ۲۵ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن پایتخت را به خود اختصاص می‌دادند که سهم منطقه ۵ حدود ۱۵ درصد و سهم منطقه ۴ معادل ۱۰ درصد برآورد می‌شد.

این سهم در حال‌حاضر به دلیل جهش قیمتی در بازار مسکن این مناطق و خروج اجباری گروهی از متقاضیان مسکن از این دو منطقه کاهش یافته است؛ اما همچنان مناطق ۴ و ۵ دو منطقه پرفروش و پرمتقاضی تهران هستند که بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن در این دو منطقه انجام می‌شود؛ بازار معاملات مسکن سال گذشته در حالی از ناحیه افزایش حجم تقاضا برای خرید مسکن در دو منطقه ۴ و ۵ وارد فاز رونق شد که در ابتدای ورود بازار به فاز رونق تا چند ماه بعد، به دلیل نبود قدرت خرید کافی در غالب مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران، رونق با فاصله زمانی بیشتری به این مناطق سرایت کرد؛ این در حالی است که مناطق شمالی پایتخت با فاصله اندکی از مناطق ۴ و ۵ وارد فاز رونق شده وجهش قیمتی را تجربه کردند.

به دلیل محدودتر بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت، این مناطق از درجه حساسیت بالاتری در مقابل تغییرات قیمتی برخوردارند و نسبت به تغییرات قیمتی واکنش شدیدتری در مقایسه با مناطق واقع در نیمه شمالی نشان می‌دهند؛ این واکنش اغلب خود را در قالب کاهش قابل توجه حجم معاملات مسکن در این مناطق در دوره‌های جهش قیمتی در مقایسه با مناطق واقع در نیمه شمالی نشان می‌دهد.

این عامل از یک‌سو و فراوانی واحد‌های مسکونی عرضه شده به بازار مسکن مناطق شمالی (آپارتمان‌های لوکس و متراژبزرگ) از سوی دیگر موجب شد مناطق شمالی شهر تهران (مناطق یک تا ۳) به فاصله کمتری در مقایسه با مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران، پس از شروع رونق در مناطق مصرفی ۴ و ۵، وارد فاز رونق و جهش قیمتی شوند.

در دوره جهش قیمتی اخیر نیز بیشترین سطح افزایش قیمت در مناطق یک تا ۵ روی داد؛ دو منطقه مصرفی و پرتقاضا و سه منطقه شمالی شهر تهران در این طبقه‌بندی قرار دارند؛ این در حالی است که کمترین میزان رشد قیمت مسکن طی یک‌سال گذشته در محلات واقع در نیمه جنوبی شهر تهران تجربه شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد نوعی رابطه نسبی بین سطح قیمت در مناطق مختلف شهر تهران اعم از مناطق کانون تمرکز واحد‌های لوکس، مناطق مصرفی و مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران وجود دارد؛ بیشترین میزان رشد قیمت مسکن طی ۹ ماه اول سال‌جاری در مناطق واقع در نیمه‌شمالی شهر تهران تجربه شد و فاصله قیمت مسکن بین مناطق شمالی و مناطق جنوبی شهر به واسطه رشد کمتر قیمت در مناطق جنوبی، بیش از حد معمول افزایش یافت، اما هم‌اکنون بازار مسکن در مسیر بازتنظیم این فاصله قرار دارد.

کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق پیشگام در شروع رونق و تورم ملکی، منجر به کاهش فاصله قیمتی ایجاد شده طی یکسال گذشته بین مناطق واقع در نیمه شمالی و محلات جنوبی شهر تهران خواهد شد؛ همزمان با کاهش شیب رشد قیمت مسکن در مناطق مصرفی (مناطق ۴ و۵) شیب رشد ماهانه قیمت واحد‌های مسکونی در عمده مناطق جنوبی پایتخت در حال حاضر افزایش یافته است.

این موضوع با بروز استعداد ورود به فاز ثبات قیمت و همچنین کاهش حجم معاملات و شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی در مناطق ۴ و ۵ و از سوی دیگر افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در برخی مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران و افزایش سهم بازار مسکن این مناطق از کل معاملات مسکن پایتخت، همزمان شده است.

آذرماه امسال، سهم منطقه۵ شهر تهران از کل معاملات مسکن پایتخت در مقایسه با آبان ۵/ ۱ واحد درصد کاهش یافت؛ این در حالی است که نوسانات قیمتی در این منطقه به ریزنوسان ماهانه ۲ درصدی کاهش یافته است که رقمی کمتر از نیمی از نوسان ماهانه قیمت مسکن در کل شهر تهران در آذرماه است.

همچنین سهم منطقه ۴ شهر تهران از کل معاملات خرید آپارتمان پایتخت نیز آذرماه امسال در مقایسه با آبان یک واحد درصد کم شده است؛ این در حالی است که سهم مناطق ۹ تا ۱۲ شهر تهران که در نیمه جنوبی پایتخت واقع شده‌اند از کل معاملات مسکن در همین مقطع زمانی بین نیم تا یک واحد درصد افزایش یافته است. در شرایطی که آذرماه امسال، سهم مناطق مصرفی ۴ و ۵ از کل معاملات مسکن شهر تهران کاهش یافته است برخی مناطق واقع در نیمه جنوبی تهران که در ماه‌های گذشته (۹ماه سپری شده از سال ۹۷) رشد قیمت متناسب با مناطق مصرفی متوسط را تجربه نکرده‌اند، به لحاظ نوسانات ماهانه قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد قیمت، جایگزین مناطق ۴ و ۵ شده‌اند.

آذرماه امسال که تورم ماهانه ۲ درصدی در بازار مسکن منطقه ۵ و رشد قیمت ماهانه۴درصدی در بازار مسکن منطقه ۴ تجربه شد و در کل بازار مسکن شهر تهران تورم ماهانه ۸/ ۴ درصدی به ثبت رسید، تورم ماهانه در بازار معاملات مسکن منطقه ۱۱ معادل ۶/ ۵درصد، منطقه ۱۲ برابر با ۱۱ درصد، منطقه ۱۷ معادل ۵ درصد، منطقه ۱۹ معادل ۵/ ۱۶درصد و منطقه ۲۲ تورم ۱۲ درصدی را تجربه کردند.

در واقع آذرماه امسال بیشترین رشد ماهانه قیمت مسکن در مناطق ۱۹، یک و ۲۲ به ثبت رسید؛ هر چند شرایط در منطقه یک شهر تهران نسبت به مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت که بیشترین رشد قیمتی ماهانه را تجربه کردند متفاوت است. میانگین قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران آذرماه امسال در مقایسه با آبان ماه ۱۳ درصد افزایش یافت.

تورم ماهانه ۱۳ درصدی در منطقه یک نشان‌دهنده کشش این منطقه به لحاظ افزایش تقاضا برای خرید وهمچنین حساسیت کمتر خریداران به تحولات قیمتی به واسطه برخورداری متقاضیان از بنیه مالی قوی‌تر است؛ در واقع اگر چه منطقه یک شهر تهران به فاصله کمتری از مناطق جنوبی پایتخت وارد دوره رونق و جهش قیمتی شد، اما بالا بودن تورم قیمتی ماهانه در این منطقه در آذرماه، نشان‌دهنده شرایط خاص آن است؛ شرایطی کاملا متفاوت با مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران؛ افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی به معنای حرکت بازار مسکن این مناطق برای بازتنظیم رابطه قیمتی با مناطق مصرفی و متوسط، واقع در نیمه شمالی تهران است، اما تورم ماهانه ۱۳ درصدی در منطقه یک به دو عامل گفته شده یعنی وجود کشش معاملاتی در این منطقه و همچنین درجه کمتر حساسیت متقاضیان به تحولات قیمتی مربوط می‌شود.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بر مبنای آمار‌های رسمی از وضعیت تحولات بازار مسکن شهر تهران، بازار معاملات مسکن پایتخت هم‌اکنون به دو گروه مناطق قرمز و سبز قابل طبقه‌بندی است؛ مناطق قرمز، مناطقی هستند که به واسطه جهش شدید قیمت طی یک‌سال گذشته و تکمیل‌شدن آستانه تحمل متقاضیان در برابر نوسانات قیمتی، هم‌اکنون با افت محسوس حجم معاملات مواجه شده و در آستانه ورود به دوره ثبات قیمتی هستند؛ در مقابل مناطق سبز قرار دارند که عمدتا در نیمه جنوبی شهر تهران واقع شده‌اند و به دلیل شیب رشد کمتر قیمت‌ها در یک سال گذشته و همچنین مهاجرت اجباری برخی از متقاضیان خرید مسکن از مناطق مصرفی بالاتر به این مناطق، هم‌اکنون با رشد حجم معاملات مسکن مواجهند.

مناطقی همچون منطقه ۲۱ شهر تهران با کاهش ۱۸ درصدی، منطقه ۸ با کاهش ۱۲ درصدی، منطقه ۵ با کاهش ۱۰ درصدی، منطقه ۴ با کاهش ۷ درصدی و منطقه یک با کاهش ۵ درصدی، مناطق قرمز شهر تهران به لحاظ افت حجم معاملات مسکن محسوب می‌شوند که هم‌اکنون بازار معاملات آپارتمان در این مناطق در وضعیت «رکود سنگین» قرار گرفته است.

این در حالی است که آذرماه امسال مناطق ۹ تا ۱۲، ۱۴، ۱۶، ۱۸ و ۱۹ با رشد مثبت حجم معاملات مسکن مواجه شدند؛ طوری که حجم معاملات مسکن در منطقه ۹ آذرماه امسال در مقایسه با آبان ۹۷ معادل ۳۰ درصد و در منطقه ۲۲ معادل ۲۳ درصد رشد کرد.

شرایط فعلی بازار مسکن در حالی نشان‌دهنده افزایش سرعت رشد ماهانه حجم و قیمت معاملات مسکن در عمده مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران در مقابل کاهش محسوس شیب رشد ماهانه قیمت وتعداد معاملات خرید آپارتمان در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی تهران است که سال گذشته در همین مقطع زمانی-آذرماه-شرایط کاملا متفاوت از وضعیت فعلی و برعکس بود.