شرایط بدخیم بازار ملک

وضعیت ۷ متغیر بازار مسکن با انجام یک خودآزمایی توسط دولت، در تابلوی رسمی اعلام شد. بخش‌هایی از گزارشی که تحت عنوان عملکرد سال دوم برنامه ششم توسعه منتشر شده است، نشان می‌دهد سال گذشته شاخص دسترسی به مسکن (نسبت قیمت خانه به درآمد خانوار) که مطابق هدف‌گذاری دولت قرار بود از «۱۰ سال» در سال ۹۶ به «۹سال» کاهش پیدا کند، تحت تاثیر جهش قیمت‌ها به «۱۱ سال» رسید. مطابق این تابلو، نوسانات قیمت‌ها خیلی بیش از حد متعارف و تیراژ ساخت به مراتب کمتر از نیاز بازار بوده است.

خودآزمایی دولت درباره اقدامات انجام شده در بخش مسکن در سال دوم اجرای برنامه ششم توسعه یک تابلوی بدخیم از بازار ملک در سال ۹۷ را ترسیم کرده است. یافته‌ه از گزارشی که از سوی دولت به منظور ارزیابی فعالیت‌های انجام شده در بخش مسکن در سال ۹۷ به‌عنوان دومین سال از اجرای برنامه ششم توسعه به تازگی منتشر شده حاکی است دست‌کم بازار ملک در یک سال گذشته از ناحیه ۷ متغیر اساسی شرایط بدخیمی را به ثبت رسانده است.

وضعیت این متغیر‌ها در سال گذشته، در مجموع نشان می‌دهد بازار مسکن هم‌اکنون به خصوص برای کم‌درآمد‌ها وضعیتی نامطلوب و نامناسب دارد. این در حالی است که در همین گزارش، عملکرد دولت در مسکن حمایتی به‌عنوان یکی از تکالیف اصلی برنامه ششم توسعه «صفر» اعلام شده است.

اولین پارامتر مورد ارزیابی در این گزارش مربوط به «توان یا شاخص دسترسی به مسکن ملکی» در سال ۹۷ است. براساس هدف‌گذاری‌های صورت گرفته در برنامه ششم توسعه، شاخص دسترسی به مسکن خانوار‌های ایرانی در سال ۹۷ باید به عدد ۹ سال می‌رسیده است.

شاخص دسترسی به مسکن مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن افراد با تخصیص ۱۰۰ درصد درآمد افراد برای خرید مسکن است. به این معنا که براساس تکالیف قانون برنامه ششم باید مدت زمان انتظار خانوار‌های ایرانی برای خانه‌دار شدن با محاسبه اختصاص ۱۰۰درصد درآمد‌های آن‌ها از ۹/ ۹ سال در سال ۹۶ به ۹ سال در سال ۹۷ کاهش می‌یافته است. اما عملکرد دولت در این حوزه نشان می‌دهد این شاخص در سال ۹۷ معادل ۱۱ سال بوده است.

یعنی نه تنها مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در سال ۹۷ در مقایسه با سال ۹۶ برخلاف تکلیف برنامه ششم توسعه کاهش نیافته بلکه افزایش نیز داشته است. دومین متغیر تعریف‌شده در این گزارش مربوط به «دامنه نوسان قیمت مسکن یا متوسط سالانه نوسانات قیمت مسکن» در سال ۹۷ است.

دامنه نوسان یا نرخ تورم سالانه مسکن در سال ۹۷ براساس برنامه ششم توسعه حداکثر به میزان ۱۵ درصد تعریف شده با این حال در سال ۹۷ این میزان معادل ۳/ ۳۲ درصد بوده است.

این متغیر نیز نشان از وخامت اوضاع در بازار مسکن در سال ۹۷ دارد. پارامتر سوم، «سهم نظام بانکی در تامین مالی مسکن» عنوان شده است. براساس برنامه‌ریزی‌های انجام شده در برنامه ششم توسعه در سال ۹۷ باید ۳۸ درصد از هزینه خرید مسکن خانوار‌ها از طریق تسهیلات بانکی تامین می‌شده است. در سال ۹۷ تسهیلات بانکی مسکن تنها پوشش ۷/ ۱۸ درصدی برای خرید مسکن ایجاد کرده است.

عملکرد سال ۹۷ دولت در این زمینه نشان می‌دهد این میزان در مقایسه با سال ۹۶ نیز بسیار کمتر است. در سال ۹۶ تسهیلات بانکی مسکن به‌طور متوسط ۷/ ۲۷ درصد از هزینه خرید واحد‌های مسکونی را پوشش می‌داده و در سال ۹۷ نه تنها این سهم ارتقا نیافته بلکه کاهش نیز داشته است.

افزایش قیمت مسکن و عدم کفایت تسهیلات برای خرید واحد مسکونی و عدم توانایی برای بازپرداخت تسهیلات از سوی خانوار‌ها در صورت افزایش سقف آن از دلایل عدم تحقق این هدف عنوان شده است.

بررسی چهارمین تکلیف دولت در برنامه ششم توسعه در بخش مسکن نشان می‌دهد شرایط بازار ملک در سال ۹۷ به لحاظ تعداد کل و حجم عرضه واحد‌های مسکونی نیز وضعیتی وخیم بوده است. براساس تکلیف برنامه ششم توسعه در سال دوم اجرای این برنامه عرضه واحد‌های مسکونی شهری باید معادل ۹۱۰ هزار واحد می‌بوده، اما این میزان در سال ۹۷ حدود ۴۰۰ هزار واحد بوده است که نسبت به هدف‌گذاری اولیه حدود ۵۰ درصد انحراف دارد.

کمبود عرضه واحد‌های مسکونی در واقع به شرایط بدخیم بازار مسکن در سال ۹۷ دامن زده است و به‌عنوان پارامتر چهارم تشدیدکننده وخامت وضع بازار ملک قابل شناسایی است.

تحولات اقتصاد کلان (تورم، نوسانات نرخ ارز، برقراری رکود در کلیه فعالیت‌های کشور و...) و عدم تمایل سازندگان به سرمایه‌گذاری در ساخت به دلیل کاهش سود عایدی حاصل از فروش، جذابیت سایر فعالیت‌های واسطه‌گری و زودبازده از دلایل عدم تحقق این هدف ذکر شده است. در این گزارش تاکید شده که یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن، کاهش عرضه مسکن است.

این در حالی است که براساس این گزارش بررسی توزیع خانوار‌ها بر حسب نوع تصرف مسکن نشان‌دهنده کاهش نرخ مالکیت در کشور طی یک دهه اخیر است. نرخ مالکیت مسکن از ۶۸ درصد در سال ۸۵ به ۶۱ درصد در سال ۹۵ کاهش توان تصرف ملکی خانوار‌های شهری را نشان می‌دهد.

افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شهری، قابلیت دسترسی به تامین مسکن با توان‌پذیری آن‌ها از ۸ سال در سال ۸۴ را به ۱۱ سال در سال ۹۷ افزایش داده است. این در حالی است که شاخص دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد یعنی دهک‌های اول تا چهارم بین ۱۹ تا ۳۶ سال است و این موضوع نشان‌دهنده وخامت اوضاع برای این گروه از متقاضیان مسکن است.

به عبارتی خانوار‌های کم‌درآمد و به ویژه دهک‌های ۱ و۲ قادر به تامین مسکن مناسب نخواهند بود. افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در گروه‌های کم‌درآمد به ۶۰ درصد، موجب کاهش کیفیت زندگی این گروه‌ها شده است. این گزارش نشان می‌دهد در مورد هدف‌های کمی افزایش مسکن استیجاری و سهم مسکن حمایتی در سال ۹۷ عملکردی وجود نداشته است.

در صورتی که یکی از وظایف دولت در بخش مسکن در راستای جبران شکست بازار کمک به دهک‌های پایین اقتصادی در امر تامین مسکن است.

پارامتر دیگر تشدید‌کننده وضعیت وخیم بازار مسکن در سال دوم اجرای برنامه ششم توسعه مربوط به سهم نوسازی واحد‌های مسکونی واقع در بافت فرسوده از تعداد کل ساخت وسازهاست. براساس برنامه ششم توسعه ۱۸ درصد از حجم کل ساخت وساز‌ها در کشور در سال ۹۷ باید به نوسازی بافت‌های فرسوده اختصاص پیدا می‌کرد که این میزان در سال گذشته معادل ۱۲ درصد تحقق پیدا کرد.

در این گزارش اعلام شده است که به دلیل عدم پرداخت بدهی‌های پیشین یارانه سهم دولت در بخش سود تسهیلات و تخفیف هزینه عوارض ساختمانی، وضعیت اجرای تکلیف، نامناسب و عقب‌تر از برنامه تعیین شده برای سال ۹۷ است. از دلایل اصلی عدم تحقق این تکلیف عدم تامین کمک سود سهم دولت و اعتبارات تخفیف‌های اعمال شده توسط شهرداری‌ها عنوان شده است.

همچنین به‌رغم پیگیری‌های انجام شده هیچ اعتبار یارانه‌ای ازسوی سازمان برنامه و بودجه پرداخت نشده است. این در حالی است که براساس ماده ۶۱ قانون برنامه ششم توسعه دولت مکلف است از طریق اعمال سیاست‌های حمایتی، حقوقی، تشویقی و اعطای تسهیلات یارانه‌ای نسبت به احیا و بهسازی حداقل ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده شهری با رعایت سرانه‌های روبنایی و زیربنایی توسط بخش غیردولتی و شهرداری‌ها اقدام و مابه‌التفاوت سود تسهیلات یارانه‌ای مورد نیاز را همه‌ساله در قوانین بودجه سنواتی پیش‌بینی کند.

پارامتر هفتم نشان‌دهنده وخامت اوضاع بازار ملک در سال ۹۷ به وضعیت شاخص متوسط سطح زیربنای ناخالص مسکونی هر واحد در سال ۹۷ مربوط می‌شود. در راستای حمایت از ساخت مسکن مصرفی و افزایش عرضه مسکن متناسب با الگوی غالب تقاضا، مطابق با تکلیف برنامه ششم توسعه متوسط سطح زیربنای ناخالص مسکونی هر واحد در سال ۹۷ باید به ۱۲۰ مترمربع کاهش می‌یافته است، اما این میزان در سال گذشته برابر با ۱۵۸ مترمربع بوده است.

در صورت کاهش این شاخص به دلیل عرضه واحد‌های مسکونی مناسب‌تر برای تقاضای مصرفی امکان خرید مسکن با متراژ کمتر برای اصلی‌ترین متقاضیان بازار ملک فراهم شده و در نتیجه تقاضای بخش زیادی از متقاضیان مسکن پوشش داده می‌شد. این شاخص نه‌تن‌ها در مقایسه با شاخص سطح زیربنای ناخالص واحد‌های مسکونی در سال ۹۶ (معادل ۱۵۳ مترمربع) در سال ۹۷ کاهش نیافته بلکه در سال گذشته معادل ۵ مترمربع نیز افزایش داشته است.

در این گزارش از عدم تناسب عرضه واحد‌های مسکونی با تقاضای واقعی و مصرفی در بازار مسکن، وجود خانه‌های خالی به دلیل عدم استطاعت گروه‌های پایین درآمدی، کاهش متوسط نرخ مالکیت مسکن و افزایش اجاره‌نشینی و قیمت آن و سهم پایین مسکن اجتماعی در تامین مسکن گروه‌های نیازمند و مشکلات کیفیت ساخت به‌عنوان اصلی‌ترین چالش‌های بخش مسکن نام برده شده است.