میزان خرید واحدهای نوساز در تهران

افزایش ۵/ ۱ واحد درصدی سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات ماهانه مسکن در بهمن‌ماه امسال به احیای نبض معاملات این گروه از املاک در بازار مسکن پایتخت کمک کرده است؛ در‌حالی‌که عرضه آپارتمان‌های نوساز از اوایل شروع دوره رکود معاملات مسکن در سال ۹۷ تا ابتدای زمستان امسال، طی ماه‌های پیاپی با کاهش شدید روبه‌رو بوده و تعداد آپارتمان‌های فروشی کلیدنخورده و تازه‌ساز در مقایسه با نیاز بازار بسیار ناچیز بود، وقوع شش رخداد در چند هفته منتهی به ماه میانی زمستان سبب شد قفل فروش آپارتمان‌های نوساز به نوعی گشوده شود.

سهم فروش آپارتمان‌های نوساز تا حداکثر پنج سال ساخت که در معاملات دی‌ماه با یک نوسان افزایشی بسیار جزئی به ۸/ ۴۱ درصد رسیده بود، در بهمن حدود ۵/ ۱ واحد درصد افزایش یافت و به ۲/ ۴۳ درصد رسید. این در حالی است که سهم مذکور از ابتدای امسال تا پایان پاییز همواره حول و حوش ۴۰ درصد بوده و حتی در مقاطعی از نیمه اول امسال به ۳۹ درصد نیز سقوط کرده است.

بررسی عوامل موثر بر افزایش سهم واحد‌های نوساز و تازه‌ساز در معاملات مسکن بهمن‌ماه نشان می‌دهد، شش علت مرتبط با سمت «عرضه» در این بخش از بازار، زمینه‌ساز افزایش سهم این گروه از آپارتمان‌های از معاملات انجام شده در ماه میانی زمستان شده است. اولین و شاید مهم‌ترین علت اثرگذار بر وضعیت جدید معاملات نوسازها، برقراری «ثبات نسبی قیمت زمین» در هفته‌های گذشته بوده است.

هر چند قیمت زمین با قدری تاخیر نسبت به رشد قیمت مسکن در ابتدای دوره رونق اخیر آغاز شد، اما آمار‌های رسمی نشان داد از سال گذشته، رشد قیمت زمین و کلنگی از رشد قیمت آپارتمان پیشی گرفت و این موضوع زمینه‌ساز تشدید رکود مسکن در سال ۹۷ و به‌دنبال آن در نیمه اول سال ۹۸ شد.

به این ترتیب در‌حالی‌که جهش قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران به‌عنوان ریشه رکود معاملات مسکن و ساخت‌و ساز شناسایی شد، اکنون نیز می‌توان از ثبات نسبی قیمت زمین در طول دو ماهه دی و بهمن را به‌عنوان یک عامل رونق‌بخش به معاملات نوساز معرفی کرد؛ چراکه این ثبات سبب شد گروهی از سازنده‌ها نسبت به فروش آپارتمان‌های تکمیل شده خود راغب شوند و به این باور برسند که اکنون می‌توانند در یک بازار آرام از محل فروش واحد‌های تکمیل شده، نسبت به خرید زمین برای پروژه‌های بعدی اقدام کنند. علت دوم افزایش معاملات نوسازها، دلگرمی سازنده‌ها نسبت به فروش واحد‌های تکمیل‌شده، با مشاهده رشد نسبی معاملات مسکن طی دو ماه آذر و دی بوده است.

این نوسان افزایشی پیاپی حجم معاملات ماهانه مسکن سبب شد گروهی از سازنده‌ها که در‌های واحد‌های تکمیل شده خود را در اوج رکود به روی معدود متقاضیان مسکن در حال جست‌وجو بسته بودند، در بهمن ماه با مشاهده بازگشت عده بیشتری از متقاضیان خرید به بازار مسکن، به عرضه واحد‌های خود راغب‌تر شده و فرصت رجوع خریداران به بازار معاملات را که می‌توان حدس زد، ناپایدار و موقتی است، مغتنم شمردند.

به این ترتیب در بهمن ماه به‌دنبال افزایش عرضه آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز، سهم معامله این واحد‌ها نیز در مقایسه با دی‌ماه افزایش یافت.

علت دیگری که برای گشایش قفل فروش نوساز‌ها در بهمن قابل‌ذکر است، مربوط به فرارسیدن فصل معاملات زمین توسط سازنده‌هاست. سازندگان حرفه‌ای عموما در زمستان هر سال نسبت به خرید زمین یا انعقاد قرارداد مشارکت ساخت با صاحبان واحد‌های کلنگی اقدام می‌کنند و در واقع برنامه ساخت و ساز سال پیش‌روی خود را در این فصل نهایی می‌کنند. طبیعی است خرید زمین یا حتی پرداخت هزینه‌های مشارکت همچون اخذ پروانه ساختمانی و... نیازمند نقدینگی است و در نتیجه این گروه از سازنده‌ها ناگزیر به عرضه آپارتمان‌های نوساز متعلق به پروژه‌های قبلی شدند تا این نقدینگی را کسب کنند.

شایعاتی که درباره افزایش تا دوبرابری هزینه‌های صدور پروانه نیز در این ناگزیری سازنده‌ها به عرضه املاک نوساز در بهمن ماه بی‌تاثیر نبود و می‌توان از آن به‌عنوان عامل چهارم موثر بر افزایش عرضه نوساز‌ها یاد کرد. در یکی دو ماه اخیر شایعاتی درباره افزایش قابل‌توجه هزینه صدور پروانه توسط شهرداری تهران از ابتدای سال جدید مطرح شد؛ هر چند در اخبار موثق بعدی معلوم شد، این افزایش با ارقامی که در شایعات ذکر شده بود، فاصله زیادی دارد و بسیار کمتر است، اما با این حال انتشار این قبیل اخبار سبب شد گروهی از سازنده‌ها نسبت به فروش واحد‌های نوساز خود اقدام کرده تا بتوانند در دریافت پروانه پروژه سال آتی خود تعجیل کنند و پیش از پایان سال این پروسه را به پایان برسانند تا از افزایش هزینه‌های ساخت به این ترتیب پیشگیری کنند.

پنجمین علت رشد معاملات آپارتمان‌های نوساز در بهمن ماه، مربوط به نگرانی سازنده‌ها درباره احتمال سنگین‌تر شدن رکود معاملات مسکن در سال پیش‌رو است. این گزاره که رکود سال آینده مسکن به مراتب سنگین‌تر از سال‌جاری خواهد بود، میان سازنده‌ها و واسطه‌ها بسیار رایج شده و کسانی را که به نقدینگی حاصل از فروش واحد‌های خود در چند ماه آتی نیاز دارند، نگران کرده است. این نگرانی سبب شده آن‌ها نسبت به عرضه تعدادی از واحد‌های خود اقدام کنند و این افزایش عرضه زمینه‌ساز رشد معاملات نوساز‌ها شده است.

ششمین علت قابل‌ذکر نیز، هم با سمت عرضه و هم با سمت تقاضا مرتبط است و آن «رونق نسبی معاملات مسکن در شب عید» است؛ رخدادی که به شکل سنتی هر سال و حتی در سال‌های رکودی رخ می‌دهد و امسال هم استثنا نبوده است.

در شب عید امسال تعداد بیشتری از متقاضیان مسکن در بازار حضور یافته‌اند (البته صرف‌نظر از هفته‌های اخیر که بازار دچار رکود ناشی از شیوع کروناست) و از آنجا که عموما انتخاب اول متقاضیان مسکن همواره آپارتمان‌های نوساز بوده است، افزایش عرضه در کنار افزایش حضور تقاضا در بازار نیز در بهمن ماه به رشد معاملات نوساز‌ها منجر شده است.

بازار معاملات نوساز در سال ۹۹
پیش‌بینی‌ها درباره آینده بازار معاملات نوساز‌ها حاکی از این است که سهم فروش این واحد‌ها از کل معاملات مسکن در سال آینده به دو علت نمی‌تواند افزایش قابل‌توجهی داشته باشد. از یک‌سو فاصله بین قدرت خرید و قیمت مسکن بسیار زیاد است و به حدی رسیده که با راه‌هایی مثل افزایش محدود سقف تسهیلات قابل‌جبران نیست؛ به این معنا که کاهش این فاصله نیازمند صرف زمان طولانی در شرایط رکودی و کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن است؛ بنابراین با توجه به عدم هماهنگی قدرت خرید بسیار پایین متقاضیان مسکن با قیمت فروش واحد‌های نوساز، می‌توان پیش‌بینی کرد سهم نوساز‌ها از معاملات قابل‌افزایش نیست.

از سوی دیگر با توجه به اینکه بازار ساخت و ساز دو سال است که با رکود مواجه است، میزان عرضه واحد‌های نوساز حتی در شرایط طبیعی بازار، با میزان تقاضای این واحد‌ها تناسب ندارد و در نتیجه کمبود عرضه، احتمال افزایش سهم نوساز‌ها در بازار مسکن سال ۹۹ بسیار ضعیف است.

از این منظر با توجه به میانگین وزنی قیمت مسکن که در آمار‌های رسمی اعلام می‌شود، احتمال افزایش سطح قیمت میانگین از محل اثرگذاری معاملات نوساز‌ها بسیار پایین است؛ رخدادی که نه تنها احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن در سال ۹۹ را قوت می‌بخشد، بلکه به واسطه اثر روانی که بر بازار مسکن می‌گذارد، مانع از پشتیبانی از افزایش قیمت مسکن خواهد شد.