زلزله در بازار مسکن

بازار معاملات مسکن در مواجهه با اثر روانی زمین‌لرزه‌های ابتدای زمستان، واکنش دور از انتظار نشان داد. سه رخداد زلزله محسوس در استان تهران، بدون آنکه تاثیر کاهنده بر روند خرید و فروش آپارتمان بگذارد، صرفا در مناطق خاص، رفتار یک گروه اقلیت از متقاضیان را تحت‌تاثیر قرار داده است. برای مشتریان خانه‌های گران‌قیمت شمال پایتخت، مقاومت لرزه‌ای ساختمان، محل سوال قرار گرفته اما این فاکتور زیرزمینی، طی ۱۰ روز اول زمستان از حجم مراجعه‌ به بنگاه‌ها در مناطق مصرفی کم نکرد. آمار رشد معاملات، بی‌اثری زلزله را تایید می‌کند.

ردیابی زلزله در معاملات ملک
به‌رغم مطرح شدن شائبه بروز تنش در پی وقوع زمین‌لرزه‌های زنجیره‌ای در تهران بر بازار معاملات مسکن، آمارهای اولیه از حجم معاملات در ۱۰ روز نخست زمستان نشان می‌دهد بازار مسکن در برابر اثرات روانی ناشی از زلزله‌های اخیر مقاوم بوده و تاثیر سه زلزله محسوس در پایتخت صرفا در حد «نویز در مناطق خاص» بوده است.

ردیابی اثر زلزله بر وضعیت بازار مسکن از دو مسیر «تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی» و «آمار معاملات مسکن در دهه اول دی‌ماه» حاکی از این است که بازار مسکن در برابر اثرات نیروی زیرزمینی طبیعت مقاوم بوده و همچنان در مسیر رشد معاملات قرار دارد.

حدود دو ماه از وقوع زلزله‌های زنجیره‌ای در کشور می‌گذرد. این زمین‌لرزه‌های پی در پی از ۲۱ آبان ماه با زلزله ۲/ ۷ ریشتری کرمانشاه آغاز شد و به دنبال آن، حدود یک ماه بعد حلقه‌های بعدی این زنجیره به تهران رسید به نحوی که نخستین زلزله محسوس در پایتخت، ۲۹ آذر ماه ثبت شد و پس از آن در روزهای پنجم وششم دی‌ماه نیز دو زلزله محسوس دیگر به بزرگای ۲/ ۳ و ۲/ ۴ ریشتر در محدوده شهر تهران رخ داد.

سه نوبت لرزیدن پیاپی تهران طی یک هفته شهروندان تهرانی را بیش از هر زمان دیگری نسبت به وضعیت ایمنی ساختمان‌ها نگران کرد. نگرانی شهروندان با یادآوری تصاویر تخریب‌های پرحجم ناشی از زلزله غرب کشور به‌ویژه در شهرهای سرپل‌ذهاب و اسلام‌آباد شدت بیشتری پیدا کرد و فضای عمومی پایتخت را در دهه اول زمستان، تحت تاثیر جو روانی ناشی از احتمال وقوع زلزله‌هایی با بزرگای بیشتر و حجم تخریب بالا به شکل کم‌سابقه‌ای مضطرب کرد.

در حالی که اثر روانی این زلزله‌ها بر شهر و رفتار شهروندان به اشکال مختلف نمود پیدا کرده است، این سوال نیز مطرح است که آیا وقوع این رخدادها در شرایطی که بازار مسکن به تازگی وارد فاز رونق معاملات شده بود، توانست این بازار را تحت تاثیر قرار دهد. برای پاسخ به این پرسش از واسطه‌های ملکی تحقیق میدانی انجام داد تا مشخص شود چه نسبتی میان زلزله‌های اخیر و وضعیت بازار مسکن وجود دارد.

به‌طور کلی انتظار می‌رود واسطه‌های ملکی در برابر این پرسش که «آیا زلزله‌های تهران توانست بازار ملک را تحت تاثیر قرار دهد؟» یکی از این دو پاسخ را مطرح کنند: نخست اینکه بی‌اثر بوده و دوم اینکه به شدت اثر گذاشته و توانسته حتی معاملات مسکن را از مدار رونقی که در آذر ماه وجود داشت، خارج کند، چراکه موجب کاهش میل به خرید در میان متقاضیان مسکن شده است.

با این حال نتایج تحقیق میدانی که دیروز با انتشار یک آمار اولیه از حجم معاملات زمستانی مسکن کامل شد، حاکی از این است که اگرچه در روزهای نخست پس از زلزله در پایتخت، شائبه اثر منفی وقوع این رخداد بر معاملات مسکن مطرح شده بود، اما بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران در وضعیت کنونی نسبت به زمین‌لرزه‌ها «مقاوم» بوده است.

در عین حال ثبت سه زلزله با بزرگای بیش از سه ریشتر در استان تهران اگرچه فعلا موجب تنش در معاملات مسکن نشده، اما در برخی مناطق خاص شهر بر رفتار خریداران مسکن «نویز» وارد کرده است. به این ترتیب واسطه‌ها در مناطق مصرفی، جنوبی و شمالی تهران ب پاسخ سومی داده‌اند که بر اساس آن، بازار مسکن به‌طور کلی در برابر زلزله تهران مقاوم بوده، اما سبب نویز در معاملات صرفا در برخی از مناطق شده است.

نتایج این تحقیقات حاکی است متقاضیان خرید مسکن در مناطق مصرفی همچنان رفتاری همچون قبل از زلزله داشته و نسبت به وضعیت ایمنی ساختمان‌ها در زمان انتخاب مسکن، دغدغه‌مندی خاصی ندارند. واسطه‌های ملکی در این مناطق عنوان می‌کنند که در دو هفته سپری شده از دی‌ماه هنوز اثری از زلزله بر رفتار متقاضیان خرید مسکن ندیده‌اند، به این معنا که خریداران هنگام مراجعه به بازار مسکن، حساسیتی نسبت به وضعیت ایمنی ساختمان نشان نمی‌دهند و انتخاب آنها بر اساس پارامترهای سنتی اثرگذار بر خرید مسکن است.

اولین و مهم‌ترین پارامتر موثر بر انتخاب یک ملک برای خرید در بازار مسکن، «قیمت» است. این پارامتر در کنار «موقعیت مکانی»، «متراژ» و «سن بنا» در حال حاضر چهار پارامتر اصلی انتخاب مسکن هستند که در تمام خریدها دخیل بوده و مورد ارزیابی قرار می‌گیرند.

نتایج بررسی به این سوال پاسخ داده که زلزله در مناطق مصرفی که کانون اصلی معاملات مسکن در حال حاضر بوده است، موجب تعریف پارامتر پنجم اثرگذار بر انتخاب مسکن نشده و «میزان مقاومت ساختمان» در فاز جست‌وجوی ملک در این مناطق همچنان ارزیابی نمی‌شود، بلکه مهم‌ترین عوامل دخیل در انتخاب خریداران مصرفی مسکن، قیمت و در کنار آن موقعیت مکانی ملک است.

آن‌گونه که مشاوران املاک می‌گویند، زلزله‌های اخیر موجب کاهش میزان مراجعه به بنگاه‌ها حتی به شکل موقتی نیز نشده و تقاضای مصرفی که در آذر ماه نیز بیشترین حجم معاملات مسکن را به خود اختصاص داد، همچنان در حال جست‌وجو یا معامله در بازار مسکن است.

واسطه‌های ملکی بر اساس برداشتی که از معاملات دو هفته نخست دی‌ماه داشته‌اند، حتی این طور پیش‌بینی می‌کنند که بازار مسکن در این ماه می‌تواند به اندازه بازار مسکن آذر ماه گرم بوده و حجم معاملات در مقایسه با ماه مشابه سال قبل با رشد همراه باشد.

در مناطق جنوبی تهران نیز دغدغه اصلی و اولیه هنگام خرید ملک، قیمت است و به گفته مشاوران املاک، طی روزهای سپری شده از زمستان با وجود رخداد سه زلزله در تهران، تغییری در رفتار جویندگان مسکن در این مناطق از بابت پرس‌وجو درباره مقاومت ملکی که قصد خرید آن را دارند، ایجاد نشده است.

در عین حال دلالان ملکی نویزهایی از اثر زلزله بر بازار مسکن را در مناطق شمالی تهران شامل مناطق ۱، ۳ و بخش‌هایی از منطقه ۲ مشاهده کرده‌اند. تحقیقات از بازار مسکن نشان می‌دهد در میان دهک‌های بالای جامعه که خریداران خانه‌های لوکس‌متراژ با شرایط و امکانات خاص هستند، در هفته‌های اخیر متقاضیانی به مشاوران املاک مراجعه کرده‌اند که در جریان زلزله‌های زنجیره‌ای به موضوع مقاومت ساختمان حساس شده و در این رابطه از مالک و واسطه تحقیق کرده‌اند.

این افراد در عین توجه به پارامتر قیمت و متراژ، به ویژه در زمان رجوع به بازار برای خرید آپارتمان‌های نوساز،‌ درباره اینکه ساختمان تا چند ریشتر زلزله مقاومت دارد یا حتی اینکه اسکلت بنا فلزی است یا بتنی، سوال می‌کنند؛ سوالاتی که تا پیش از زلزله‌های اخیر تهران بسیار نادر بوده است. با این حال سوالات مذکور اغلب با پاسخ‌های غیرمستند و فاقد اعتبار از سوی مالکان روبه‌رو می‌شود و هیچ امکانی برای راستی‌آزمایی ادعای آنها درباره مقاومت ساختمان در برابر زلزله احتمالی وجود ندارد.

مشاوران املاک مناطق مختلف پیش‌بینی می‌کنند اگر زلزله‌های غرب استان تهران ادامه پیدا کند و نگرانی پایتخت‌نشینان نسبت به تخریب ساختمان‌ها در اثر زلزله بزرگ احتمالی شدت یابد، این موضوع می‌تواند روی رفتار آتی خریداران مسکن اثر بگذارد؛ به این معنا که نویز زلزله بر بازار مسکن می‌تواند در سایر مناطق بازار ملک نیز به شکل فراگیر شدن پرسش درباره مقاومت بنا در برابر زلزله نمود پیدا کند.

به باور واسطه‌ها، پیامد فراگیر شدن پرسش لرزه‌ای در بازار مسکن می‌تواند کاهش محسوس حجم معاملات آپارتمان باشد. علت پیش‌بینی دلالان ملکی را باید در این موضوع جست‌وجو کرد که آنها به‌عنوان حلقه واسط میان سازنده‌ها و خریداران، از کم و کیف وضعیت ساخت‌وسازها مطلع هستند و می‌دانند اگر پرسش درباره ضدزلزله بودن ساختمان فراگیر شود، راهی برای ارائه پاسخ مستند به آن وجود ندارد و در نتیجه پرسشگران در زمینه کیفیت ساخت‌وساز به اطمینان نخواهند رسید. این نبود اطمینان قطعا موجب تاخیر در خرید خواهد شد و نتیجه آن با کاهش حجم معاملات در آمارها مشهود می‌شود.

چرا بازار مسکن به زلزله بی‌تفاوت بود؟
مقاومت لرزه‌ای معاملات مسکن در برابر نیروی زیرزمینی طبیعت دو علت دارد. علت نخست و مهم‌تر این است که بازار مسکن در آذر ماه از فاز میانی رکود و رونق خارج شد و معاملات رونق گرفت و در نتیجه این وضعیت تعداد کسانی که تصمیم به خرید مسکن می‌گیرند، در گذر زمان افزایش می‌یابد. بنابراین وزن «اثر شکل‌گیری فاز رونق بر تحریک تقاضای خرید» دست‌کم در ۱۰ روز نخست دی‌ماه،‌ بیشتر از فاکتور «زلزله» بوده است.

علت دوم این است که اکنون سمت تقاضای بازار مسکن از نوسانات قیمتی دو ماه اخیر مطلع شده و در جریان این موضوع قرار گرفته که رشد قیمت مسکن در آذر ماه به میزان خیلی محدود از نرخ تورم بیشتر بوده است. این مساله سبب شده تقاضای خرید همچنان مصمم به انجام معاملات زمستانی در بازار مسکن باشد تا تحت تاثیر رشد احتمالی قیمت‌ها در بازار شب عید قرار نگیرد.

کارشناسان اعتقاد دارند اگر زلزله‌های هفته اول زمستان در شرایط رکودی بازار ملک رخ داده بود، شاید اثر آن از «نویز صرفا در مناطق گران‌قیمت شهر» بیشتر می‌بود و تعداد مناطق بیشتری تحت تاثیر زلزله قرار می‌گرفتند. به این ترتیب، زلزله قطعا می‌توانست رکود معاملات مسکن را عمیق‌تر کند.

در کنار این تحقیقات میدانی، دیروز یک آمار اولیه از معاملات مسکن شهر تهران در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفت که بر اساس آن مشخص شد در ۱۰ روز اول زمستان ۹۶، حجم معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته با رشد محسوسی همراه بوده است؛ طوری که آمار اولیه حاکی از رشد ۵۰ درصدی معاملات ۱۰ روز اول دی‌ماه نسبت به ایام مشابه دی پارسال است. به این ترتیب بازار معاملات مسکن که در آذر ماه در مسیر رشد چشمگیر قرار گرفت، همچنان در همین مسیر به پیش می‌رود.

در عین حال پیش‌بینی حجم و رشد معاملات در دی‌ماه احتمالا قدری از آنچه در آذر ماه امسال رخ داد متفاوت خواهد بود. اگرچه حجم معاملات مسکن در آذر امسال با رشد نقطه‌ای بیش از ۵۰ درصدی (نسبت به آذر ۹۵) همراه بوده و معاملات در دی ماه نیز دست‌کم در ۱۰روز اول با همان شتاب ادامه یافته است، اما این موضوع الزاما به معنای محتمل بودن رشد ۵۰ درصدی معاملات دی ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته نیست؛ چراکه یک تفاوت آماری میان معاملات آذر و دی سال گذشته وجود دارد که احتمال ثبت چنین رشدی را در دی ۹۶ ضعیف می‌کند.

در دی سال گذشته معاملات مسکن در تهران یک جهش ماهانه را ثبت کرد و حجم معاملات از ۱۰ هزار فقره در آذر ۹۵ به ۱۶هزار فقره در دی ماه رسید. به این ترتیب بعید به نظر می‌رسد که معاملات مسکن در اولین ماه زمستان امسال ۵۰ درصد افزایش یابد و به بیشترین سطح مورد انتظار در دوره رونق، یعنی حدود ۲۲ تا ۲۳ هزار فقره برسد. در عین حال با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، رشد نقطه‌ای دورقمی حجم معاملات مسکن در کارنامه اولین ماه زمستان قابل پیش‌بینی است.