نوسازی متفاوت بافت فرسوده

نوسازی متفاوت بافت‌های فرسوده در قالب برنامه ملی بازآفرینی شهری با فرمان رئیس‌جمهور آغاز شد. این برنامه در واکنش به سه صدای شنیده شده مرتبط با وضعیت شهرها به اجرا درمی‌آید و هدف آن احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال در دو قالب «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانه‌های خدماتی» است. این مدل نوسازی، زمین ۴ امتیازی برای ساخت‌وساز،‌ پیش‌روی سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد. موفقیت برنامه، دو شرط دارد که مهم‌ترین آن،‌ «تامین منابع» برای اصلاح وام یکم و پرداخت وام نوسازی است.

نوسازی متفاوت بافت فرسوده
سه صدایی که حسن روحانی روز پنج‌شنبه در مراسم آغاز اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری به دریافت آن اشاره کرد و اجرای طرح جدید نوسازی بافت فرسوده را در واکنش به آن صداها عنوان کرد در صورت توجه دولت به یک رمز می‌تواند به شکل موثری پاسخ داده شود.

حسن روحانی رئیس‌جمهوری روز پنج‌شنبه با تعدادی از اعضای کابینه به ساختمان مرکزی وزارت راه و شهرسازی رفت تا گام نخست وعده‌ای که برای اجرای طرح ملی تامین و عرضه مسکن در بافت فرسوده داده بود با استارت برنامه ملی بازآفرینی شهرها محقق کند.

روحانی با اشاره به سه صدای ساکنان بافت فرسوده و بدمسکن، صدای خانه‌ اولی‌ها و صدایی که پس از وقوع زلزله اخیر کرمانشاه و ورود خسارت‌های سنگین به خانه‌های بی‌کیفیت ساکنان آنها شنیده شد عنوان کرد که با شنیدن این سه صدا دغدغه دولت برای بحث تامین و نوسازی مسکن اقشاری که به حمایت دولت نیاز دارند، قوی‌تر شد. از این رو برنامه ملی بازآفرینی شهری در واکنش به این سه صدا به‌عنوان یک «معادله پاسخ» طراحی شده است.

این برنامه که تاکنون تحت عناوین مختلفی همچون مسکن معوض، مسکن پایاپای، مسکن پیشگام و... نام‌گذاری شده است یک طرح با دوره زمانی ۱۰ ساله است که هم‌اکنون فاز نخست برای یک دوره زمانی ۵ ساله از سوی دولت تنظیم، نهایی و کلید خورده است.

در قالب فاز نخست، از مجموع ۱۴۱ هزار هکتار بافت فرسوده درون شهرها، سکونتگاه‌های حاشیه‌ای و بافت تاریخی شهرها، ۵۵ هزار هکتار بافت فرسوده درون شهرها که معادل ۷ درصد از مساحت کل مناطق شهری کشور را تشکیل می‌دهد بازآفرینی خواهند شد. مساحت ۵۵ هزار هکتاری بافت فرسوده درون شهرها که قرار است طی یک بازه زمانی ۵ ساله نوسازی و بهسازی شوند، شامل یک هزار و ۳۳۴ محله فرسوده است.

از این رو مطابق با برنامه‌ریزی‌های انجام شده سالانه ۲۷۰ محله نوسازی خواهند شد. الگوی مدنظر برای نوسازی محلات قدیمی شهرها به این صورت است که سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در این محله‌ها ساخته می‌شود. اما وجه تمایز این الگو با سایر برنامه‌های نوسازی اجرا شده طی سال‌های گذشته آن است که در الگوی ارائه شده هدف اصلی فقط نوسازی خانه‌ها نیست بلکه بنا شده در پنج سال پیش رو، معادل ۴۰ میلیون مترمربع فضای خدماتی روبنایی و ۸۲ میلیون مترمربع فضای عمومی شهری (از جمله فضای سبز) احداث شود.

محاسبات اولیه نشان می‌دهد در قالب کل برنامه پنج ساله، ۱۲۳ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده انجام خواهد شد. همچنین گام اولیه اجرای این برنامه روی اراضی دولتی و عمومی سوار شده است. به همین منظور تاکنون در ۲۱ استان کشور، ۱۹۸ هکتار زمین دولتی و عمومی شناسایی شده که قابلیت ساخت ۲۴هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی را دارد.

به تعبیر دیگر بازآفرینی شهرها با ابزار زمین دولتی، قرار است نقش موتور نوسازی محله‌های فرسوده در طول ۱۰ سال آتی را بازی کند. به این معنا که برای آنکه نوسازی در یک حجم قابل توجه انجام شود، ابتدا در اراضی دولتی ساخت وساز انجام می‌شود و پس از انتقال ساکنان محلات فرسوده به واحدهای ساخته شده در این اراضی (این اراضی غالبا درون یا همجوار بافت فرسوده شناسایی شده ‌اند)، اراضی آزاد شده متعلق به ساکنان بافت فرسوده به چرخه نوسازی وارد می‌شوند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر در بافت فرسوده سراسر کشور معادل ۹ میلیون نفر (حدود ۳ میلیون خانوار) ساکن هستند. براساس مختصات پیش‌بینی شده در این برنامه قرار است پس از گذشت ۱۰ سال از اجرای برنامه بازآفرینی شهری معادل یک میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شود. البته برآورد مسوولان و طراحان این برنامه آن است که در سال‌های بعد ظرفیت تعریف شده برای نوسازی املاک فرسوده حداقل تا ۲ برابر افزایش پیدا می‌کند. نکته مهمی که حسن روحانی در صحبت‌های خود در روز پنج‌شنبه به آن اشاره کرد آن است که مسوولیت اجرای این برنامه به جای دولت بر عهده سرمایه‌گذاران ساختمانی است.

به این صورت که در ابتدا هزینه‌ای بابت زمین از سرمایه‌گذار دریافت نمی‌شود و توسعه‌گر دو برابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰ درصد باقی‌مانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند. متوسط زیربنای ساختمانی در نظر گرفته شده در این طرح معادل ۸۰ مترمربع و برآوردها از هزینه ساخت وساز برای هر مترمربع به‌طور میانگین یک میلیون تومان است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد معادله پاسخ به سه صدایی که حسن روحانی آن را شنیده است، یک رمز دووجهی دارد که توجه به آن موفقیت در اجرای این برنامه را تضمین می‌کند. وجه نخست این رمز تعهد در پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده از یک سو و همچنین وام خرید خانه‌اولی‌ها است. بررسی‌ روند طرح‌های نوسازی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین دلایل عدم موفقیت طرح‌های نوسازی از اوایل دهه ۸۰ تاکنون، جدی نگرفتن پرداخت تسهیلات پیش‌بینی شده در مصوبات دولتی بوده است. وجه دوم این رمز تعهدپذیر کردن همه دستگاه‌های دولتی و عمومی است که در قالب این برنامه مسوولیت اجرای طرح‌های مکمل نوسازی و عرضه مسکن را دارند.

چراکه در سال‌های گذشته عمده طرح‌های نوسازی اجرایی شده بر مبنای نوسازی کالبدی یا همان خانه‌سازی قرار داشت در صورتی که کارشناسان شهری و مسکن تاکید دارند یکی از مشکلات اصلی مناطق فرسوده شهری کمبود سرانه‌های خدماتی، رفاهی است. جزئیات برنامه بازآفرینی که تاکنون ۵ سال نخست آن طراحی شده است، نشان می‌دهد در این طرح برای اولین‌بار برنامه نوسازی فقط به خانه‌سازی محدود نمی‌شود. تحقیقات انجام‌شده از سوی کارشناسان مسکن و شهرسازی نشان می‌دهد طی سال‌های گذشته هر زمان که ساکنان محدوده فرسوده شهرها به صورت ملموس نوسازی محله‌ درکنار نوسازی املاک را مشاهده کردند، با رغبت کافی نسبت به تخریب و نوسازی محلات اقدام کردند.

در صورتی که دولت به این رمز دووجهی توجه کند می‌توان انتظار داشت برنامه جدید نوسازی به سرنوشت طرح‌های نوسازی گذشته تبدیل نشود. در این راستا پیش‌بینی شده است در قالب این طرح، تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن برای بافت فرسوده که به وام نوسازی معروف است، معادل ۱۰۰ هزار فقره ۵۰ میلیون تومانی پرداخت می‌شود.

منابع لازم برای پرداخت این تسهیلات رقمی معادل ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان است که طراحان این برنامه به دولت اعلام کرده‌اند از صندوق توسعه ملی در قالب وجوه اداره شده، برداشت و در اختیار بانک‌ها قرار دهد تا از این طریق سالانه ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات بدون سپرده در اختیار سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار داده شود. تجربه دوره‌های گذشته نشان می‌دهد تصویب وام نوسازی بدون تامین منابع برای بانک‌ها، منجر به تعریف وام بی‌محل برای بانک‌ها شده است. اما در صورتی که ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد وجوه اداره شده از منابع صندوق توسعه ملی در اختیار این بخش قرار داده شود، به صورت اتوماتیک دو مشکل پرداخت وام نوسازی در بافت فرسوده حل می‌شود.

به این صورت که از یکسو مشکل تامین منابع بانک‌ها برای پرداخت وام حل می‌شود و از سوی دیگر نرخ سود وام نوسازی به ۹ درصد کاهش پیدا خواهد کرد. علاوه براین حسن روحانی در جلسه روز پنج‌شنبه از مدیرکل بانک مرکزی خواست تا نرخ سود وام خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در محدوده بافت فرسوده را از ۸ درصد کنونی به ۶ درصد و برای سایر مناطق شهری از ۹ درصد فعلی به ۸ درصد کاهش دهد.

اگرچه ولی‌الله سیف، مدیرکل بانک مرکزی در پاسخ به این خواسته رئیس‌جمهوری اظهار کرد همه تلاش خود را خواهیم کرد اما بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد برای کاهش ۵/ ۱ تا ۲ واحد درصدی نرخ سود وام صندوق مسکن یکم باید دست‌کم معادل یک میلیارد دلار (حداقل ۴هزار میلیارد تومان) از صندوق توسعه ملی در قالب وجوه اداره‌شده برای دوره‌ای مشخص در صندوق مسکن یکم، سپرده‌گذاری انجام شود تا منابع لازم برای کاهش نرخ سود و در عین حال کاهش طول دوره سپرده‌گذاری از یک‌سال به ۱۰ ماه تامین شود.

به عبارت دیگر برای اعمال اصلاحات لازم در بخش تامین منابع این برنامه، باید حدود ۵/ ۶ هزار میلیارد تومان از صندوق توسعه ملی در قالب وجوه اداره شده به سیستم بانکی پرداخت شود.

در این صورت با قطعیت می‌توان گفت مقیاس و محتوای تعریف‌شده برای این معادله به گونه‌ای است که چهار ویژگی و امتیاز برای جذب سرمایه‌گذاران به محدوده بافت فرسوده را نسبت به سایر مناطق شهری ارائه می‌دهد؛ نکته‌ای که در دو روز اخیر برخی از ناظران طرح جدید نوسازی بافت فرسوده از آن غفلت کردند و به همین دلیل عنوان می‌کنند این برنامه از جذابیت کافی برای سرمایه‌گذاران برخوردار نیست.

به تعبیر دیگر این برنامه بازار جدیدی برای ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی ایجاد می‌کند که نسبت به بازار ساخت وساز در سایر مناطق شهری چهار امتیاز دارد که می‌تواند در نقش یک قلاب برای سرمایه‌گذاران عمل کند. این امتیازها در چهار گروه قابل دسته‌بندی هستند. امتیاز نخست به نحوه اختصاص «زمین» به پروژه‌های مربوط به این برنامه می‌شود. درحالی‌که هزینه تامین زمین، سهم زیادی از هزینه کل ساخت‌وساز را دربرمی‌گیرد، در طرح بازآفرینی شهری زمین براساس مدل صفر واگذار می‌شود به این معنا که در ابتدای پروژه، هزینه‌ای بابت تامین زمین از سرمایه‌گذار دریافت نمی‌شود.

دومین امتیاز ساخت‌وساز در بافت فرسوده براساس مدل پیش‌بینی شده در این برنامه «پرداخت وام ساخت بدون سپرده به سازندگان» است که در سایر مناطق شهری چنین امکانی برای سازندگان فراهم نیست. امتیاز سوم «ضمانت فروش و سود سازندگان» است.

حسن روحانی در جلسه آغاز برنامه بازآفرینی شهری به جلسه‌ای که با توسعه‌گرها داشته اشاره کرد و گفت: توسعه‌گرها یک خواسته از دولت داشتند و آن تضمین یک میزان سود مشخص و فروش واحدها بود. مطابق با بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸ درصد تضمین می‌شود و نیمی از واحدهای ساخته‌شده برای دولت و نیمی دیگر به سازنده‌ها تعلق می‌گیرد.

از آنجا که نرخ سود وام صندوق مسکن یکم در محدوده بافت فرسوده کمتر و شرط خانه‌اولی برای دریافت این وام در این محدوده وجود ندارد، رغبت به خرید واحدهای باقی‌مانده نیز بالا خواهد بود. چهارمین مزیت ساخت در هسته فرسوده شهرها، پایین بودن هزینه ساخت به واسطه حذف و تخفیف برخی فاکتورهای هزینه‌ای همچون معافیت ۱۰۰ درصدی از پرداخت هزینه صدور پروانه ساختمانی، یا تخفیف در انشعابات گاز، برق و.. است.

با این حال طرح بازآفرینی شهری پنج سوءتفاهم را میان برخی کارشناسان و صاحب‌نظران شهری و مسکن به‌وجود آورده است. اول اینکه این مدل موفقیت‌آمیز نخواهد بود چون در همه سال‌های گذشته، قانون نوسازی ۱۰ درصد بافت فرسوده به صورت سالانه اجرا نشده است.

این در حالی است که به‌نظر می‌رسد این نوع تحلیل از وضع موجود نادرست است چراکه در همه سال‌های گذشته در کنار طرح‌های پیش‌بینی شده برای نوسازی بافت فرسوده، طرحی به نام مسکن‌مهر اجرا شد که به‌دلیل برتری شرایط شامل ارائه زمین مجانی، پرداخت وام ۴ درصدی به سازندگان و تضمین فروش تمامی واحدهای ساخته‌شده، برنده بود. اما در دوره کنونی نه‌تنها طرح مسکن مهر وجود ندارد، بلکه برای جذب سرمایه‌گذار ۴ مزیت پیش‌بینی شده است.

سوء‌تفاهم دیگر به درک نادرست از شرایط بازار ساخت‌وساز شهرها بازمی‌گردد. در حال‌حاضر شرایط بازار مسکن نسبت به دوره‌های گذشته تغییر کرده و سازندگان پس از تجربه تلخ ورود به مناطق شمالی شهر و ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل‌شده به‌دلیل ناهمخوانی با نیاز موجود در بازار، به این نتیجه رسیده‌اند که باید در دوره جدید در منطقه مناسب با نیاز بازار ساخت وساز انجام دهند.

در عین حال به گفته برخی ناظران برنامه نوسازی جدید، وام پیش‌بینی‌شده برای ساخت در سال‌های گذشته نقشی معادل ۳ درصد در تحریک‌کردن سرمایه‌گذاران ساختمانی داشته اما در دوره جدید دولت مصمم است منابع لازم را برای پرداخت واقعی این وام تامین کند. بنابراین در صورت پرداخت وام نوسازی مختص بافت فرسوده با نرخ سود پایین قطعا نقش انگیزشی این وام افزایش پیدا می‌کند.

از سوی دیگر در پاسخ به سوءتفاهم برخی کارشناسان که چرا در برنامه جدید محله‌سازی انتخاب شده، مشکلات و عدم استقبال ساکنان بافت فرسوده از روند تدریجی را عنوان می‌کنند. به این معنا که در سال‌های گذشته صاحبان املاک نوسازی با مشکلات زیادی برای سکونت در میان انبوهی از واحدهای کلنگی مواجه بودند.

آخرین سوءتفاهم ایجاد شده درباره مختصات این طرح آن است که این طرح با پروژه‌ای همچون نوسازی نواب مقایسه می‌شود. این در حالی است که در پروژه نواب علاوه‌بر آنکه مداخله حجیمی از سوی دولت صورت گرفت فقط به نوسازی کالبدی توجه شد اما در طرح جدید زمین دولت فقط اهرمی برای آغاز اجرای نوسازی خواهد بود و همزمان با آغاز اجرای پروژه روی زمین‌های دولتی، مذاکره با ساکنان سایر محله‌های مجاور نیز آغاز می‌شود.

توصیه روحانی به بانک مرکزی
حسن روحانی در جلسه روز پنج‌شنبه با بیان اینکه برنامه اساسی دولت برای مسکن، سلامت جان مردم، تامین مسکن خانه اولی‌ها نوسازی و بازآفرینی محلات فرسوده است، گفت: همه دولت‌ها تلاش کردند که برای حل مشکل مسکن راه حلی پیدا کنند من تاکید می‌کنم که دولت خانه ساز خوبی نیست. همان‌طور که تاجر و بنگاهدار خوبی هم نیست.

او با اشاره به این موضوع که زلزله صدای خیلی رسا و روشنی داشت و دیدیم که تکانه تهران چقدر مردم را نگران کرد، اظهار کرد: باید مشوق‌هایی ایجاد کنیم تا یک فرد خانه خود را بازسازی کند؛ اما سایر خانه‌ها فرسوده می‌ماند. بنابراین این راه‌حل، اساسی نیست. راه‌حل اصلی این است که کل محله بازسازی شود؛ زیرا خانه‌های فرسوده مشکلات زیادی دارند و در کوچه‌های باریکی قرار گرفته‌اند و در مواقع ضروری آمبولانس، آتش نشانی و پلیس نمی‌تواند وارد این کوچه‌ها شود. او با تاکید بر اینکه مشکلات اجتماعی محلات فرسوده موردتوجه دولت قرار دارد، افزود: برای شناسایی و ارائه زمین به توسعه‌گرها، نیرو‌های مسلح نیز باید کمک کند و زمین‌ها و پادگان‌های خود را در اختیار بگذارند.

رئیس‌جمهور بیان کرد: اگر در محله‌ای هم دولت یا شهرداری نیامد و خود مردم با توسعه‌گر‌ها به توافق رسیدند ما همین تسهیلات را می‌دهیم. او با بیان اینکه به هر ساکن بافت فرسوده، مسکنی با ۲۰ درصد زیر بنای بیشتر تحویل می‌شود، ادامه داد: خواسته اصلی توسعه‌گر در بازآفرینی بافت‌های فرسوده این است که بتواند واحدهایی را که متعلق به خودش است بلافاصله به فروش برساند و در این راستا دولت تضمین می‌دهد با ارائه مشوق‌های لازم به مردم، توسعه‌گر بتواند ۵۰ درصد متعلق به خود را در زمان کوتاهی بفروشد؛ ضمن اینکه در ساختمان‌هایی که توسعه‌گر آنها را احداث می‌کند، شهرداری هزینه پروانه اخذ نکرده و کمک‌های لازم را ارائه می‌دهد و همزمان بر اجرای ساختمان‌ها نظارت خواهد داشت و تمام امور زیرساختی محله بازآفرینی شده را دولت برعهده می‌گیرد.

رئیس جمهور با بیان اینکه بانک‌ها موظف هستند تسهیلات لازم را سریعا در اختیار توسعه‌گر قرار دهد، گفت: براساس نامه‌ای که شهرداری و وزارت راه و شهرسازی به توسعه‌گر می‌دهد، بانک‌ها موظف هستند، بلافاصله تسهیلات لازم را در اختیار وی قرار دهند.

روحانی گفت: در هر منطقه‌ای که وزارت راه و شهرسازی تشخیص دهد که زمین مناسبی در اختیار دستگاه‌های اجرایی قرار دارد، این دستگاه‌ها مکلف هستند، آن زمین را به‌طور رایگان در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. بنابراین زمین را دولت تهیه می‌کند و ساخت آن بر عهده توسعه‌گر است. در عین حال در این جلسه، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی نیز با اشاره به نوسازی ۳ میلیون واحد مسکونی در بازه زمانی ۱۰ ساله در قالب اجرای این برنامه، دو خواسته برای پیشبرد اهداف این برنامه را مطرح کرد.

خواسته نخست آخوندی کاهش نرخ سود صندوق مسکن یکم و کاهش زمان سپرده‌گذاری در این زمان صندوق بود. او در این باره گفت: تا کنون تعداد سپرده‌گذاران در این صندوق به بیش از ۳۶۲هزار فقره رسیده است. ما امروز از جنابعالی استدعا داریم تا به عنوان آغاز طرح عظیم باز‌آفرینی شهری در مقیاس بزرگ، دستور فرمایید دو اقدام تسهیل‌کننده در اختیار مردم قرار گیرد.

یکی آنکه نرخ سود از ۸ درصد به ۶ درصد کاهش یابد و مدت هریک دوره توقف از ۶ ماه به ۵ ماه کاهش یابد. در حال حاضر نرخ تسهیلات رسمی بانک‌ها ۱۸ درصد است که در عمل با هزینه‌های جانبی آن بیش از این است. با این پیشنهاد این نرخ به کمتر از یک‌سوم کاهش می‌یابد که امتیاز کم‌نظیری است و موجب کاهش اقساط بازپرداختی نیز می‌شود که برای گیرندگان تسهیلات بسیار مهم‌است.

دومین خواسته آخوندی تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای بود. او در این باره اظهار کرد: یک بانک توسعه‌ای مسکن که بتواند سیاست‌ها دولت در این بخش را پشتیبانی کند، ضروری است. خوشبختانه این موضوع در مجمع عمومی بانک مسکن در سال جاری به‌تصویب رسید و می‌تواند کمک موثری به اجرای سیاست‌های دولت کند. به گفته وی با توجه به اینکه برای احداث هر مسکونی ۵/ ۲ نفر منابع انسانی نیاز است، برآورد این است که این برنامه می‌تواند اشتغالی برابر بیش از ۲۵۰هزار نفر ایجاد کند