بازار اجاره با ساخت مسکن استیجاری دولتی کنترل می‌شود؟
پس از شیوع کرونا در جهان و رکود شدید اقتصادی در بیشتر کشورها، بحرانی به نام اجاره بهاء شکل گرفت، اما دراین میان شدت بحران در ایران بیشتر از دیگر کشورها بود. دولت نیز برای حل این بحران چند راه حل پیشنهاد و به سرعت دستور العمل اجرایی آن‌ها را صادر کرد. دولت در نخستین گام تعیین سقف اجاره بهاء را به اجرا درآورد و در مراحل بعدی قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و ارائه وام ودیعه مسکن را در دستور کار خود قرار داد. اما هیچ یک نتوانستند در مقابل غول تورمی اجاره بهاء داوم بیاورند.
کد خبر :
۸۵۹۰۲
بازدید :
۶۳۶۰
فرادید | جدیدترین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که تورم اجاره مسکن در تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۹ درصد افزایش یافته است. تورمی که حالا با رکورد اقتصادی ناشی از تحریم و شیوع گسترده کرونا سرعت بیشتری به خود گرفته و همین امر موجب شده تا نرخ اجاره بهاء روز به روز افزایش پیدا کند. در همین راستا شهردار تهران به تازگی اعلام کرده که آمادگی لازم برای ساخت مسکن استیجاری دارد تا شاید بازار اجاره بهاء در تهران قدری کنترل شود.
به گزارش فرادید، البته این اولین بار نیست که شهرداری تهران برای ساخت مسکن استیجاری اعلام آمادگی می‌کند، حناچی این بار هم چراغ سبز نشان داده و گفته که "آمادگی داریم تا با همین تسهیلاتی که به سازندگان داده می‌شود، در صورت پرداخت این تسهیلات به شهرداری، با امکانات خودمان اقدام به ساخت مسکن استیجاری کنیم. "
البته او تاکید کرده که شهرداری از نظر قانونی در این رابطه وظیفه‌ای ندارد، اما آماده است تا در این خصوص ساخت و ساز کند. "
شهرداری تهران سال گذشته پیشنهاد ساخت مسکن استیجاری ۲۵ تا ۴۰ متری را به هیات دولت ارائه کرد که با واکنش وانتقاد کارشناسان این حوزه مواجه شد.
در این رابطه، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، از طرح ساخت مسکن استیجاری توسط شهرداری حمایت کرده و گفته که "به سازندگانی که برای دهک‌های پایین خانه می‌سازند می‌توانند زمین ۹۹ ساله به صورت ۱۰ ساله از ما خریداری کنند. آیین نامه این مصوبه را به دولت بردیم تا اقساط زمین را از ۵ سال به ۱۰ سال افزایش یابد. "
او همچنین گفته "متراژ این خانه‌ها ۳۰ متری نیست و ساخت مسکن برای ما همان الگوی ۷۵ متری است. "
وزیر راه و شهرسازی در حالی الگوی ۷۵ متری را برای اقشار کم درآمد مطرح کرده که نرخ اجاره بهاء برای هر مترمربع در شهر‌های اطراف تهران به بیش از ۲ میلیون رسیده و در شهرستان‌ها نیز ۲۹ درصد افزایش قیمت داشته است.
با این حال دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن در شرایط کرونا، اوایل تابستان افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن بیش از میزان تعیین شده را ممنوع اعلام کرد. بر این اساس سقف افزایش میزان اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در دیگر کلانشهر‌ها حداکثر ۲۰ درصد و دیگر شهر‌های کشور حداکثر ۱۵ درصد اعلام شده بود.
اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که میزان اجاره بهاء به فاصله دو ماه از این دستورالعمل، مرز تعیین شده توسط دولت را شکسته است. بررسی آمارهای استانی رشد اجاره‌بها نشان می‌دهد سه استان همدان، چهارمحال و بختیاری و تهران در تابستان سال جاری، بیشترین نرخ تورم اجاره‌بها را نسبت به تابستان سال گذشته تجربه کرده‌اند.
به گزارش فرادید، البته این اولین بار نیست که شهرداری تهران برای ساخت مسکن استیجاری اعلام آمادگی می‌کند، حناچی این بار هم چراغ سبز نشان داده و گفته که "آمادگی داریم تا با همین تسهیلاتی که به سازندگان داده می‌شود، در صورت پرداخت این تسهیلات به شهرداری، با امکانات خودمان اقدام به ساخت مسکن استیجاری کنیم. "
البته او تاکید کرده که شهرداری از نظر قانونی در این رابطه وظیفه‌ای ندارد، اما آماده است تا در این خصوص ساخت و ساز کند. "
شهرداری تهران سال گذشته پیشنهاد ساخت مسکن استیجاری ۲۵ تا ۴۰ متری را به هیات دولت ارائه کرد که با واکنش وانتقاد کارشناسان این حوزه مواجه شد.
در این رابطه، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، از طرح ساخت مسکن استیجاری توسط شهرداری حمایت کرده و گفته که "به سازندگانی که برای دهک‌های پایین خانه می‌سازند می‌توانند زمین ۹۹ ساله به صورت ۱۰ ساله از ما خریداری کنند. آیین نامه این مصوبه را به دولت بردیم تا اقساط زمین را از ۵ سال به ۱۰ سال افزایش یابد. "
او همچنین گفته "متراژ این خانه‌ها ۳۰ متری نیست و ساخت مسکن برای ما همان الگوی ۷۵ متری است. "
وزیر راه و شهرسازی در حالی الگوی ۷۵ متری را برای اقشار کم درآمد مطرح کرده که نرخ اجاره بهاء برای هر مترمربع در شهر‌های اطراف تهران به بیش از ۲ میلیون رسیده و در شهرستان‌ها نیز ۲۹ درصد افزایش قیمت داشته است.
با این حال دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن در شرایط کرونا، اوایل تابستان افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن بیش از میزان تعیین شده را ممنوع اعلام کرد. بر این اساس سقف افزایش میزان اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در دیگر کلانشهر‌ها حداکثر ۲۰ درصد و دیگر شهر‌های کشور حداکثر ۱۵ درصد اعلام شده بود.
اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که میزان اجاره بهاء به فاصله دو ماه از این دستورالعمل، مرز تعیین شده توسط دولت را شکسته است. بررسی آمارهای استانی رشد اجاره‌بها نشان می‌دهد سه استان همدان، چهارمحال و بختیاری و تهران در تابستان سال جاری، بیشترین نرخ تورم اجاره‌بها را نسبت به تابستان سال گذشته تجربه کرده‌اند.
نرخ تورم اجاره در همدان ۳۷ درصد، چهارمحال و بختیاری ۳۶.۸ درصد و تهران ۳۶.۷ درصد بوده است. در مقابل، آذربایجان غربی تنها استانی است که با تورم نقطه به نقطه تک‌رقمی، کمترین رشد اجاره‌بها را در تابستان سال جاری تجربه کرده است.
بحران اجاره بهاء در شرایط کرونایی؛ حل مشکل با ساخت مسکن استیجاری
پس از شیوع کرونا در جهان و رکود شدید اقتصادی در بیشتر کشورها، بحرانی به نام اجاره بهاء شکل گرفت، اما دراین میان شدت بحران در ایران بیشتر از دیگر کشورها بود. دولت نیز برای حل این بحران چند راه حل پیشنهاد و به سرعت دستور العمل اجرایی آن‌ها را صادر کرد.
دولت در نخستین گام تعیین سقف اجاره بهاء را به اجرا درآورد و در مراحل بعدی قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و ارائه وام ودیعه مسکن را در دستور کار خود قرار داد. اما هیچ یک نتوانستند در مقابل غول تورمی اجاره بهاء داوم بیاورند.
حالا دولت درگام نهایی خود و برای حل این بحران به راه حل نهایی خود یعنی طرح ساخت مسکن استیجاری روی آورده است. طرحی که براساس گفته‌های مسئولان وزارت راه وشهرسازی می‌تواند بازار اجاره بهاء را کنترل کند.
این رویکرد وزارت راه و شهرسازی در حالی است که تنظیم عرضه و تقاضا تنها در شرایط عادی امکان پذیر است. در حال حاضر بازار اجاره با سرعت روز افزون به سمت افزایش حرکت می‌کند و ساخت مسکن استیجاری تقریبا به یک ونیم و تا ۲ سال زمان نیاز دارد.
از طرفی دیگر کشور‌های جهان تجربه شکست خورده ساخت مسکن استیجاری دولتی را در کارنامه خود دارند. تجربه‌ای که نشان می‌دهد دولت نمی‌تواند به عنوان مالک رودروی مستاجر قرار بگیرد و از طرفی هم نمی‌تواند با شرایط واقعی بازار اجاره بهاء خود را تطبیق دهد.
در چنین شرایطی با افزایش هزینه تعمیر و نگهداری ساختمان ها، دعاوی حقوقی با مستاجران، غیر واقعی شدن قیمت اجاره بهاء در این ساختمان‌ها ودر نتیجه ایجاد رانت موضوع مسکن استیجاری دولتی با مشکل مواجه خواهد شد.
با این حال، حل این بحران در شرایط کنونی نیازمند اقداماتی کارشناسی شده است. دراین رابطه کارشناسان مسکن معتقدند که کنترل عرضه و تقاضا از طریق ساخت مسکن استیجاری برنامه‌ای بلند مدت است و علاوه بر آن دولت نباید به عنوان مجری پروژه اقدام به ساخت مسکن استیجاری کند.
این دسته از کارشناسان می‌گویند که دولت باید مشوق سرمایه گذاران بخش خصوصی باشد و در این میان برخی معافیت‌ها را هم برای آنان در نظر بگیرد. اما همه این‌ها مستلزم برنامه کوتاه مدت و میان مدت دولت برای تنظیم اجاره بهاء است.
دولت در نخستین گام تعیین سقف اجاره بهاء را به اجرا درآورد و در مراحل بعدی قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و ارائه وام ودیعه مسکن را در دستور کار خود قرار داد. اما هیچ یک نتوانستند در مقابل غول تورمی اجاره بهاء داوم بیاورند.
حالا دولت درگام نهایی خود و برای حل این بحران به راه حل نهایی خود یعنی طرح ساخت مسکن استیجاری روی آورده است. طرحی که براساس گفته‌های مسئولان وزارت راه وشهرسازی می‌تواند بازار اجاره بهاء را کنترل کند.
این رویکرد وزارت راه و شهرسازی در حالی است که تنظیم عرضه و تقاضا تنها در شرایط عادی امکان پذیر است. در حال حاضر بازار اجاره با سرعت روز افزون به سمت افزایش حرکت می‌کند و ساخت مسکن استیجاری تقریبا به یک ونیم و تا ۲ سال زمان نیاز دارد.
از طرفی دیگر کشور‌های جهان تجربه شکست خورده ساخت مسکن استیجاری دولتی را در کارنامه خود دارند. تجربه‌ای که نشان می‌دهد دولت نمی‌تواند به عنوان مالک رودروی مستاجر قرار بگیرد و از طرفی هم نمی‌تواند با شرایط واقعی بازار اجاره بهاء خود را تطبیق دهد.
در چنین شرایطی با افزایش هزینه تعمیر و نگهداری ساختمان ها، دعاوی حقوقی با مستاجران، غیر واقعی شدن قیمت اجاره بهاء در این ساختمان‌ها ودر نتیجه ایجاد رانت موضوع مسکن استیجاری دولتی با مشکل مواجه خواهد شد.
با این حال، حل این بحران در شرایط کنونی نیازمند اقداماتی کارشناسی شده است. دراین رابطه کارشناسان مسکن معتقدند که کنترل عرضه و تقاضا از طریق ساخت مسکن استیجاری برنامه‌ای بلند مدت است و علاوه بر آن دولت نباید به عنوان مجری پروژه اقدام به ساخت مسکن استیجاری کند.
این دسته از کارشناسان می‌گویند که دولت باید مشوق سرمایه گذاران بخش خصوصی باشد و در این میان برخی معافیت‌ها را هم برای آنان در نظر بگیرد. اما همه این‌ها مستلزم برنامه کوتاه مدت و میان مدت دولت برای تنظیم اجاره بهاء است.
اما از سوی دیگر برخی از کارشناسان معتقدند که دولت با ارائه برخی معافیت ها این حق را دارد که سالیانه یک میزان مشخصی افزایش نرخ اجاره بهاء را در نظر بگیرد. از این رو بازار اجاره مسکن نیز متاثر از این تعیین سقف خواهد شد.
تجربه کرونایی دیگر کشورها در حل بحران اجاره بهاء
هفته‌های گذشته بود که مرکز پژوهش‌های مجلس در چنین شرایطی با تشریح تجربه ۱۱ کشور موفق دنیا در حوزه اجار ه‌داری مسکن، روش‌های به کار گرفته از سوی این کشورها که از نظام اجاره داری قوی در بازار مسکن برخوردار هستند را برای به حداقل رساندن آسیب‌های ناشی از شیوع ویروس کرونا بر مستاجران را توضیح داد.
اما مهم‌ترین اقدمات این کشورها شامل ممنوعیت اخراج مستاجر از واحد استیجاری، تعیین مهلت چندماهه برای مستاجران برای پرداخت اجاره‌بهای معوق و امکان کاهش اجاره‌بها با توافق مالک بوده است که این ۱۱ کشور برای حمایت از مستاجران در دوره همه‌گیری کرونا در نظر گرفتند.
این ۱۱ کشور شامل کشور‌های استرالیا، نیوزیلند، آلمان، انگلیس، جمهوری چک، اتریش، ایتالیا، اسپانیا، آفریقای جنوبی، کانادا و آمریکا، در دوره شیوع ویروس کرونا و در کنار وضع سایر مقررات مربوط به کنترل بیماری کووید-۱۹، با دو اقدام مهم در مسیر حمایت از مستاجران و موجران آسیب‌دیده از کرونا گام برداشتند.
این کشورها در راستای انجام این حمایت دو جانبه با وضع قوانین موقتی از یک‌طرف و همچنین اصلاح برخی دیگر از قوانین موجود در حوزه اجاره‌داری به‌صورت موقت تا زمان تداوم شرایط اضطراری از سوی دیگر، برنامه حمایت از مستاجران و مالکان آسیب‌دیده ناشی از کرونا را در دستور کار خود قرار دادند.
نکته مهم در برنامه‌های حمایتی این کشورها در تنظیم بازار اجاره در دوره شیوع ویروس کرونا به تک‌بعدی نبودن برنامه‌ها و سیاست‌های اعمال شده در این زمینه برمی‌گردد. به این معنا که برنامه‌ها و حمایت‌هایی که این دولت‌ها برای به‌حداقل رساندن آسیب‌های وارده به مستاجران در دوره کرونا وضع و اجرایی کردند تنها مشمول حال مستاجران نمی‌شود و در کنار این سیاست‌ها و حمایت‌ها، برنامه‌ها و سیاست‌های حمایتی دیگر در حمایت از مالکان این واحد‌ها نیز در نظر گرفته شده است.
دست‌کم سه سیاست عمده از سوی این کشورها برای حمایت از مستاجران آسیب‌دیده از شرایط اضطراری ناشی از شیوع ویروس کرونا در نظر گرفته واعمال شد. یک سیاست مهم در این زمینه تمدید قرارداد‌های اجاره سررسید شده در سه گروه زمانی است.
بررسی تجارب این کشورها نشان می‌دهد، در برخی کشورها قرارداد‌هایی که از زمان ابتدای شیوع ویروس کرونا در هر کدام از آن‌ها سررسید شده است مطابق با تصمیم دولت‌ها از ۳ تا ۶ ماه، در برخی از کشورها تا اطلاع ثانوی و تا زمان عادی شدن شرایط و در برخی دیگر تا ۶ ماه بعد از عادی شدن شرایط به‌صورت خودکار باید تمدید شوند و مالکان واحد‌های اجاره‌ای مستلزم همکاری با مستاجران در این زمینه هستند.
یکی دیگر از حمایت‌های صورت‌گرفته از مستاجران در شرایط شیوع ویروس کرونا از سوی این کشورها مطابق با این گزارش به اعطای کمک‌های مالی و تسهیلات (وام) بدون بهره به مستاجران برای پرداخت اجاره‌بها و گذران سایر امور معیشتی برمی‌گردد. تقریبا تمام این کشورها پرداخت وام بدون بهره به مستاجران آسیب‌دیده ناشی از شیوع ویروس کرونا را در دستور کار خود قرار داده‌اند.
عدم افزایش اجاره‌بها برای مدت زمان معین در این کشورها از دیگر اقسام عمده حمایت دولت‌ها از مستاجران در زمان شیوع ویروس کرونا است. در عمده این کشورها نیز اعلام شده است که برای مدت زمان مشخص یا تا زمان عادی شدن شرایط اجاره‌بهای مسکن افزایش نخواهد یافت.
اما مهم‌ترین اقدمات این کشورها شامل ممنوعیت اخراج مستاجر از واحد استیجاری، تعیین مهلت چندماهه برای مستاجران برای پرداخت اجاره‌بهای معوق و امکان کاهش اجاره‌بها با توافق مالک بوده است که این ۱۱ کشور برای حمایت از مستاجران در دوره همه‌گیری کرونا در نظر گرفتند.
این ۱۱ کشور شامل کشور‌های استرالیا، نیوزیلند، آلمان، انگلیس، جمهوری چک، اتریش، ایتالیا، اسپانیا، آفریقای جنوبی، کانادا و آمریکا، در دوره شیوع ویروس کرونا و در کنار وضع سایر مقررات مربوط به کنترل بیماری کووید-۱۹، با دو اقدام مهم در مسیر حمایت از مستاجران و موجران آسیب‌دیده از کرونا گام برداشتند.
این کشورها در راستای انجام این حمایت دو جانبه با وضع قوانین موقتی از یک‌طرف و همچنین اصلاح برخی دیگر از قوانین موجود در حوزه اجاره‌داری به‌صورت موقت تا زمان تداوم شرایط اضطراری از سوی دیگر، برنامه حمایت از مستاجران و مالکان آسیب‌دیده ناشی از کرونا را در دستور کار خود قرار دادند.
نکته مهم در برنامه‌های حمایتی این کشورها در تنظیم بازار اجاره در دوره شیوع ویروس کرونا به تک‌بعدی نبودن برنامه‌ها و سیاست‌های اعمال شده در این زمینه برمی‌گردد. به این معنا که برنامه‌ها و حمایت‌هایی که این دولت‌ها برای به‌حداقل رساندن آسیب‌های وارده به مستاجران در دوره کرونا وضع و اجرایی کردند تنها مشمول حال مستاجران نمی‌شود و در کنار این سیاست‌ها و حمایت‌ها، برنامه‌ها و سیاست‌های حمایتی دیگر در حمایت از مالکان این واحد‌ها نیز در نظر گرفته شده است.
دست‌کم سه سیاست عمده از سوی این کشورها برای حمایت از مستاجران آسیب‌دیده از شرایط اضطراری ناشی از شیوع ویروس کرونا در نظر گرفته واعمال شد. یک سیاست مهم در این زمینه تمدید قرارداد‌های اجاره سررسید شده در سه گروه زمانی است.
بررسی تجارب این کشورها نشان می‌دهد، در برخی کشورها قرارداد‌هایی که از زمان ابتدای شیوع ویروس کرونا در هر کدام از آن‌ها سررسید شده است مطابق با تصمیم دولت‌ها از ۳ تا ۶ ماه، در برخی از کشورها تا اطلاع ثانوی و تا زمان عادی شدن شرایط و در برخی دیگر تا ۶ ماه بعد از عادی شدن شرایط به‌صورت خودکار باید تمدید شوند و مالکان واحد‌های اجاره‌ای مستلزم همکاری با مستاجران در این زمینه هستند.
یکی دیگر از حمایت‌های صورت‌گرفته از مستاجران در شرایط شیوع ویروس کرونا از سوی این کشورها مطابق با این گزارش به اعطای کمک‌های مالی و تسهیلات (وام) بدون بهره به مستاجران برای پرداخت اجاره‌بها و گذران سایر امور معیشتی برمی‌گردد. تقریبا تمام این کشورها پرداخت وام بدون بهره به مستاجران آسیب‌دیده ناشی از شیوع ویروس کرونا را در دستور کار خود قرار داده‌اند.
عدم افزایش اجاره‌بها برای مدت زمان معین در این کشورها از دیگر اقسام عمده حمایت دولت‌ها از مستاجران در زمان شیوع ویروس کرونا است. در عمده این کشورها نیز اعلام شده است که برای مدت زمان مشخص یا تا زمان عادی شدن شرایط اجاره‌بهای مسکن افزایش نخواهد یافت.
۰
