خانه متری ۷۰ میلیون، عوارض ۴۰۰ هزار تومان!

Faradeed

خانه متری ۷۰ میلیون، عوارض ۴۰۰ هزار تومان!

در حالی که در گذشته ما نه تنها شهرفروشی می‌کردیم، بلکه ارزان‌فروشی هم می‌کردیم! یک نوع حراج شهر بود! خیلی‌ها در این شهر بلدند که تهران را چگونه اداره کنند. ما باید صدای آن‌ها را بشنویم و از آن‌ها کمک بگیریم تا مشکلات شهرمان را حل کنیم.
کد خبر: ۷۲۲۲۳
بازدید : ۶۴۶۹
۲۳ مرداد ۱۳۹۸ - ۱۶:۱۸
حمیدرضا خالدی| «بیش از ۹ هزار پرونده توافقات شورا‌های معماری مناطق را بررسی کردیم. ۹۰ درصد آن‌ها تخلف یا تغییر کاربری یا تغییر تعداد طبقات یا تغییر تراکم بود. یعنی چیز‌هایی که اصولا تصمیم‌گیری در مورد آن‌ها در حیطه اختیارات شورا‌های معماری نیست.
 
من شهری را تحویل گرفتم که در گران‌ترین نقطه تهران که خرید و فروش ملک در آن متری ۷۰-۶۰ میلیون تومان است، اوج عوارض مازاد تراکمی که می‌گرفتند ۴۰۰ هزار تومان بود.» این بخشی از تحلیل و اعلام وضعیت معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.
 
عبدالرضا گلپایگانی می‌گوید: «آنچه در شهر تهران رخ داده فقط شهرفروشی نبوده بلکه ارزان‌فروشی بوده است.» تهران کلانشهری است با مشکلات گوناگون، از آلودگی هوا گرفته تا ترافیک و انواع آلودگی‌ها و پسماند و ...، اما شاید ریشه بسیاری از این نابسامانی‌ها در بخشی به نام شهرسازی باشد.
 
صدور مجوز‌های بی‌رویه، ساخت و ساز‌های بی‌حساب و کتاب، بلندمرتبه‌سازی بدون درنظر گرفتن پیوست‌های اجتماعی آن، بزرگراه‌سازی بدون توجه به نیاز‌های مناطق مختلف و... باعث شده تا امروز در تهران نه تنها شاهد ترافیک خودرو‌ها که شاهد پدیده جدیدی به نام ترافیک آدم‌ها باشیم.
 
ساخت‌وساز‌هایی بدون توجه به زیرساخت‌های مورد نیاز آن؛ به زبان ساده شهر را فروخته‌اند، اما نه به قیمت که به بهایی اندک! این‌ها بخشی از سخنان معاون شهرسازی شهرداری تهران است. او در این گفتگو به صورت کلی و البته کمی با احتیاط! به بخشی از تخلفات صورت گرفته در دوره گذشته مدیریت شهری نیز اشاره دارد.
 
از سهم شهرداری در قبال توافقی که با مالکان مختلف ساختمانی داشته تا ساخت برج‌های بلند‌مرتبه در خیابان‌هایی که به هیچ عنوان ظرفیت و کشش احداث چنین بنا‌هایی را نداشته و ندارند.

آقای مهندس، در اینکه اداره کلانشهری مثل تهران سخت است و دشوار شکی نیست. همین طور کسی در این موضوع شکی ندارد که شهر تهران از لحاظ شهرسازی وضعیت نابسامانی دارد و اصلا مطابق اصول و استاندارد‌های شهرسازی نیست. شاید دلیل این آشفتگی در حوزه شهرسازی تا حدودی به این مساله برگردد که شهرسازی ما هنوز به همان شیوه‌های سنتی انجام می‌شود. فکر نمی‌کنید شهرداری هنوز نتوانسته در اداره شهر آن‌گونه که باید و شاید از تکنولوژی و ابزار‌های آن استفاده کند؟

بله، در مورد اینکه هنوز نتوانسته‌ایم از امکاناتی که تکنولوژی روز دنیا در اختیار ما قرار می‌دهد برای اداره شهرمان به خوبی استفاده کنیم، شکی نیست، ولی همه این مساله به شهرداری برنمی‌گردد. یعنی نباید توقع داشت که شهرداری متولی تمام این موارد بشود. بگذارید مثالی برای‌تان بزنم. از حدود ۷۰ سال پیش تاکنون تاکسی‌ها با راننده‌های شخصی در تهران فعال هستند و شهرداری در این مورد فقط به عنوان یک هماهنگ‌کننده و ناظر عمل می‌کند.
 
حالا چند سالی است که شیوه جدیدی از تاکسیرانی راه‌اندازی شده است. یعنی عده‌ای به این فکر افتاده‌اند تا با استفاده از تکنولوژی روز سبک جدیدی از حمل و نقل عمومی با تاکسی را راه‌اندازی کنند. یعنی آمدند و گفتند الان دست هر شهروندی حداقل یک گوشی هوشمند وجود دارد. از سویی اپلیکیشنی را طراحی کردند که مشتری با گوشی خود می‌توانست با نصب این اپلیکیشن، در کمترین زمان و با کمترین هزینه، تاکسی مورد نظر خود را پیدا کند.
 
بدین‌ترتیب تاکسی‌های اینترنتی به وجود آمدند و در مدتی کوتاه چنان توسعه‌ای پیدا کردند که تقریبا آژانس‌ها و تاکسی‌های دیگر را به حاشیه بردند. آن هم بدون آنکه جای خاصی داشته باشند یا حتی حق و حقوق شهر را بپردازند. این نشانه‌ای از آثار استفاده از تکنولوژی‌های روز دنیاست. خب ما می‌توانیم از این تکنولوژی‌ها به راحتی برای تسهیل در امور شهرسازی هم استفاده کنیم.
 
مثلا در مورد دفاتر خدمات الکترونیک، ما در طول این سال‌ها هم زیرساخت‌های اطلاعات شهری را فراهم کرده‌ایم و هم کلی مهندس بیکار یا جویای کار دوم داریم که آماده کار هستند. کافی است یک گروه یا شخصی بیاید و یک اپلیکیشنی طراحی کند تا با استفاده از اطلاعات دفاتر خدمات الکترونیک، فرآیند‌های شهرسازی مرتبط با شهروندان، مثل صدور پروانه و... تسهیل شود و دخل و تصرف انسان در آن به حداقل برسد.
 
خب این وظیفه ما نیست که این کار را بکنیم، چون دفاتر خدمات الکترونیک کاملا خصوصی هستند و خودشان می‌توانند به سادگی به فکر طراحی چنین فرآیندی باشند. ما باید موانع را مرتفع کنیم و نقش تسهیل‌گر را داشته باشیم. اما در عین حال از تمامی برنامه‌نویس‌ها و طراحان اپلیکیشن و... که فکر می‌کنند قادر به طراحی چنین فرآیندی هستند، دعوت می‌کنیم تا به ما کمک کنند و بتوانیم چنین رویه‌ای را طراحی کنیم.
 
واقعیت این است که در بسیاری از موارد قانون تصریح دارد که فلان کار را باید برای مردم انجام دهید ولی از آنجایی که ما مدیران سفت و سخت به میز و صندلی خود چسبیده‌ایم، اجازه نمی‌دهیم تا چنین اتفاقی رخ دهد! در حالی که رضایت مردم شرط است.
 
ما همواره به دنبال راهکار‌هایی برای تسهیل امور شهروندان و کاهش تخلفات احتمالی هستیم. مثلا در همین راستا و در اقدامی بی‌سابقه از ابتدای مردادماه سیستمی را راه‌اندازی کرده‌ایم که با استفاده از آن هیچ مالکی به هیچ عنوان نمی‌تواند خلاف ضوابط و مقررات شهرسازی و طرح تفصیلی، پروانه بگیرد. یعنی سیستم به او اجازه نمی‌دهد. این آرزوی ۳۰ ساله‌ای بود که بالاخره محقق شد.

ولی یادم هست، قبل از این هم وقتی که قرار بود دفاتر خدمات الکترونیک راه‌اندازی شود یا زمانی که طرح تفصیلی در سال ۹۱ اجرایی شد، مهم‌ترین تبلیغی که در مورد آن‌ها گفته می‌شد، این بود که این‌ها ابزار‌هایی هستند برای به حداقل رسیدن دخالت نیروی انسانی در فرآیند‌های شهرسازی. اما امروز شما باز دارید از به کارگیری سیستمی صحبت می‌کنید که قرار است همان کار را انجام دهد! پس این سیستم با سیستم‌های گذشته چه فرقی دارد؟ و از آن مهم‌تر اینکه آیا این به معنای آن نیست که ابزار‌های قبلی نتوانسته‌اند چندان که باید دخالت انسان و در نتیجه تخلفات شهرسازی را کاهش دهند؟

روش قبل بیشتر برون‌سپاری بود در حالی که روش کنونی بیشتر سیستماتیک کردن فرآیند‌های شهرسازی است. مثلا در طرح تفصیلی جدید اگر سطح اشغال فرضا ۶۰ درصد تعیین شده بود، کارشناس نمی‌توانست بیشتر از آن به مالک مجوز بدهد، ولی مشکل آنجا بود که چگونگی اخذ عوارض آن‌ها تعریف نشده بود.
 
بعد‌ها آمدند و این مشکل را در نرم‌افزار صدور پروانه حل کردند ولی کم‌کم همین مساله باعث شد تا دست کارشناسان و مهندسان برای کم و زیاد کردن این فاکتور سطح اشغال باز شود و اهمیت موضوع از بین برود.
 
این فقط یکی از نمونه‌هایی بود که داشتیم. الان ما با کمک دوستان این فاکتور و شیوه محاسبه آن را کامل‌تر کرده‌ایم. البته این روش و سیستم هم نیاز به مداومت دارد و پیگیری. همان‌طور که احتمالا مدیرانی که سیستم قبلی را هم طراحی کرده بودند، دوست داشتند که رویه سلامتی داشته باشند و به ضعف‌های آن نیز واقف بودند و می‌دانستند که ممکن است چه تبعاتی را به دنبال داشته باشد.
 
ولی شاید فکر می‌کردند که اگر بخواهند جلوی آن را بگیرند یا اصلاحش کنند، ممکن است درآمدهای‌شان کمتر شود! خب من می‌گویم به جای اینکه ترس از کاهش درآمد داشته باشیم، می‌توانیم لایحه‌ای را به شورا ببریم که کاهش درآمد‌ها را جبران کند.
 
کمااینکه همین کار را هم کردم و لایحه افزایش عوارض را به صحن بردیم و تصویب شد که بر اساس آن عوارض ساخت‌وساز در شهر افزایش پیدا کند. با این کار درآمد شهرداری از افزایش عوارض‌ها، ۷۰ درصد بیشتر می‌شود. خب این رقم به راحتی می‌تواند تبعات کاهش درآمد سیستماتیکی شدن فرآیند صدور پروانه و... را جبران کند.

یعنی الان در سیستم جدیدی که شما طراحی کرده‌اید، اصلا نیروی انسانی در فرآیند صدور پروانه دخالتی ندارد؟

منظورم این نبود. منظورم این است که بالاخره شما یک ضوابطی دارید که فصل‌الخطاب کار است. مثلا اگر سطح اشغال ۶۰ درصد باشد، سیستم به هیچ عنوان اجازه سطح اشغال بیشتر را به شما نمی‌دهد و برای‌تان پروانه صادر نمی‌کند. یا مثلا طرح تفصیلی گفته که تعداد طبقات مجاز در یک منطقه ۴ طبقه است.
 
ولی به بهانه‌های مختلف در خود منطقه به آن مجوز تعداد طبقات بیشتر را می‌دادند! اما در سیستم جدید رویه برای همه مناطق یکسان است و کسی نمی‌تواند آن را تغییر دهد. اگر هم کسی درخواست چیزی بیشتر از آنچه در ضوابط آمده را داشته باشد باید کلی با معاونت شهرسازی و سایر مراجع نامه‌نگاری کند و پس از طی یکسری رویه‌های طولانی، درخواستش را پیگیری کند تا ببیند می‌تواند مجوز بگیرد یا خیر؟
 
ضمن آنکه الان مالک می‌تواند از منزلش مدارکش را بارگذاری کند و درخواست صدور پروانه بکند. در گام بعد طرح تفصیلی هم به این مجموعه اضافه می‌شود و مالکان می‌توانند از ضوابط طرح تفصیلی در محله خود اطلاع پیدا کرده و با اطلاع کامل درخواست و نقشه خود را طراحی کنند که امیدواریم این مساله هم تا پایان سال عملیاتی شود.

از سویی نقشه‌های تهیه شده باید از لحاظ تطبیق با مقررات ملی ساختمان و ضوابط طرح تفصیلی کنترل شود. خب در حال حاضر مهندسان باید چندین مرحله را به صورت فیزیکی طی کنند تا تایید نقشه‌شان را بگیرند. ولی ما معتقدیم که با طراحی نرم‌افزار یا اپلیکیشن‌هایی می‌توانیم این رویه را نیز سیستماتیک کنیم و دیگر مهندسان مجبور نباشند برای گرفتن تایید نقشه به سازمان‌ها و کارشناسان مختلف مراجعه کنند.
 
در این زمینه هم از تمامی متخصصان طراحی هوش مصنوعی و اپلیکیشن‌ها می‌خواهیم تا اگر توانایی اجرای این طرح را دارند ما را در این راه یاری کنند، چون ما توانایی چنین کاری را نداریم. یعنی اپلیکیشنی را طراحی کنند تا مهندسان از منزل یا دفتر کار خود بتوانند اشکالات نقشه‌های‌شان را بفهمند و قبل از ارایه آن به مراجع ذی‌صلاح آن‌ها را رفع کنند.
 
اگر این کار اجرایی شود بخشی از نگرانی‌های ناشی از امضا‌های «طلایی» و تخلفات ناشی از آن از بین می‌رود. ولی الان شخص این‌ها را کنترل می‌کند و ممکن است برای یک نفر این سخت‌گیری‌ها بیشتر باشد و برای فردی دیگر کمتر.

شما در صحبت‌های‌تان اشاره‌ای داشتید به اینکه لایحه افزایش عوارض ساخت و ساز را در صحن شورا به تصویب رسانده‌اید و این لایحه می‌تواند کسری بودجه ناشی از اجرای سیستماتیک صدور فرآیند‌های ساختمانی را در شهرداری جبران کند. اما در عمل و به گفته بسیاری از شهرداران مناطق و کارشناسان شهرسازی، این لایحه نه‌تن‌ها باعث شده تا قیمت تمام شده بنا‌ها و پارکینگ‌ها و... گاهی تا دوبرابر افزایش پیدا کند که باعث کاهش درخواست‌ها برای صدور پروانه نیز شده است. خب فکر نمی‌کنید این افزایش قیمت، بعد از جهش نجومی که ملک در سال گذشته داشت، واقعا کمر مردم را می‌شکند و بازار را با رکود بیشتری مواجه خواهد کرد؟

چرا این‌گونه به مساله نگاه می‌کنید؟ ما می‌گوییم آیا وقتی که ملکی می‌خواهد به جای ۲ طبقه در ۵ طبقه ساخته شود، نباید سهم شهر را بپردازد؟ چون بالاخره زیرساخت‌های آن باید تامین شود. مثلا فقط در یک مورد، هزینه سرانه فضای سبز در تهران را در نظر بگیرید. الان سرانه فضای سبز ۱۲ متر به ازای هر نفر است.
 
از طرفی قیمت متوسط ملک در تهران متری ۲۰ میلیون تومان است. حالا حساب کنید اگر قرار باشد در هر طبقه ۳ نفر ساکن باشند، شهرداری برای فضای سبز این خانواده باید چیزی حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان هزینه خرید زمین برای احداث فضای سبز را بپردازد! این فقط یک رقم است.
 
ما هزینه‌های خدمات شهری مثل آتش‌نشانی داریم، تامین شبکه معابر را داریم، نگهداشت شهر را داریم و... خب این هزینه‌ها از چه محلی باید تامین شود؟ چرا باید شهروندان دیگر، هزینه‌های ملکی که شما ساخته‌اید را بپردازند؟

بله، در تمام شهر‌های جهان هم رویه همین گونه است. ولی در شهر‌های آنها، شهروندان واقعا از زندگی‌شان لذت می‌برند. نه مثل تهران که شما در آن نفس هم نمی‌توانید بکشید! در واقع مردم در قبال این افزایش عوارض بهبودی در وضعیت شهرشان نمی‌بینند. ضمن آنکه همان‌طور که گفتم، شما در برهه‌ای این کار را انجام داده‌اید که قبل از آن هم قیمت مسکن و ملک نفس مردم را بریده بود و دیگر حتی اجاره‌نشینی هم مشکل شده است!

وظیفه ما این است که آرامش و «قرار» را به مردم هدیه بدهیم. شهرداری در واقع نقش مادر را در شهر دارد. این مادر می‌گوید باید از کسی که سود بیشتری می‌کند مالیات بیشتری بگیرم تا بتوانم عدالت را در سطح شهر برقرار کنم. ما از این ابزار استفاده نکرده‌ایم و الان با این لایحه داریم آن را اجرا می‌کنیم.
 
از سویی شهر ما یکسری ثروت‌های ذاتی دارد. مثلا چرا زعفرانیه گران‌تر از افسریه است؟ چون به صورت ذاتی کیفیت هوا و منزلت اجتماعی و امکانات بیشتری دارد و یکسری فاکتور‌های تاریخی در آن‌ها دخیل هستند. خب حالا عده‌ای افراد سودجود به این دارایی‌های ذاتی شهر هجوم می‌برند تا آن‌ها را به نفع خود به یغما ببرند.
 
وظیفه من مدیر شهری این است که نگذارم این اتفاق بیفتد و یک گروه محدود ثروت شهر را به یغما ببرند. یکی از اهرم‌های ما همین عوارض است که اجازه ندهد این دارایی‌ها به یغما برود.

شاید دلیل این همه شک و تردید مردم نسبت به عملکرد معاونت شهرسازی این باشد که از خودشان می‌پرسند، اگر شهر با این همه مشکل روبه‌رو است و این همه نابسامانی در آن وجود دارد، پس چگونه قبلا شهر بدون افزایش عوارض و از این قبیل اقدامات اداره می‌شده است؟!

این تغییرات اندک اندک حاصل می‌شود. در حال حاضر افکار عمومی به این نتیجه رسیده که شهرفروشی باید ممنوع شود. مثلا شاید جالب باشد که بدانید یکی از کمپین‌هایی که در انتخابات شورایاری‌های نازی‌آباد تشکیل شده بود، این بود که نازی‌آباد فروشی نیست.
 
در حالی که در گذشته ما نه تنها شهرفروشی می‌کردیم، بلکه ارزان‌فروشی هم می‌کردیم! یک نوع حراج شهر بود! خیلی‌ها در این شهر بلدند که تهران را چگونه اداره کنند. ما باید صدای آن‌ها را بشنویم و از آن‌ها کمک بگیریم تا مشکلات شهرمان را حل کنیم.
 
چرا باید بعد از این همه تجربه تنها شیوه نوسازی بافت‌های فرسوده ما این باشد که یکی بیاید یک ساختمانی را برای مالکان بافت‌های فرسوده بسازد و دو طبقه خودش بردارد و دو طبقه را به مالک بدهد؟ آیا احیای بافت فرسوده فقط همین راهکار را دارد؟! مسلما خیر ... این همان جایی است که نخبگان و کارشناسان باید به ما کمک کنند.

به شهرفروشی اشاره کردید. از زمانی که مدیریت شهری جدید روی کار آمده، دایم این نکته را تکرار کرده و می‌کند که در دوره قبل شهر از طریق شهرفروشی اداره می‌شده است. اما در طول دوسالی که از عمر مدیریت شهری کنونی می‌گذرد، باز هم شاهد هستیم که بخش اعظمی از درآمد‌های شهرداری از همین محل شهرسازی که بعضا هم ممکن است چندان قانونی نباشند، تامین می‌شود. به زبان ساده از طریق همان شهرفروشی! یعنی شهرداری کنونی نتوانسته وابستگی اداره شهر به شهرفروشی را کم کند و به سمت کسب درآمد‌های پایدار حرکت کند و سهم آن شاید کمتر از ۲۰ - ۱۵ درصد باشد.

این را قبول ندارم. در سال ۸۸ ما یک پژوهشی انجام دادیم در مورد درآمد‌های پایدار شهرداری. در آن سال فقط در یک مورد نزدیک ۲۰ درصد درآمد شهرداری از محل توافقات در مورد آرای ماده صد بود! اما الان ما یک ریال درآمد از محل توافق آرای ماده صد نداریم. رای قطعی ماده صد یعنی رای قطعی و لازم‌الاجراست! الان دیگر در مورد آرا با کسی توافقی نداریم. این تحول بزرگی است.
 
سوای از ارقامی که در مورد صدور آرا و به عنوان جریمه از متخلفان ساخت و ساز می‌گرفتند؛ به مالک می‌گفتند اگر نیایی پای میز مذاکره پرونده‌ات را می‌فرستیم ماده صد! درست مثل بچه‌ای که او را از لولوخورخوره می‌ترسانند! الان ولی اگر تخلفی صورت بگیرد، می‌رود ماده صد و حکم ماده صد باید اجرا شود. مثلا در خیابان هاشمی با عرضی کم و محلی و قدیمی، آمده‌اند، مجوز ساخت برجی ۱۷ طبقه را داده‌اند!
 
در پادگان ۰۶ توافق شده بود که یک میلیون و ۶۰۰ هزار مترمربع تراکم داده شود! می‌دانید اگر من می‌خواستم این حجم پروانه صادر کنم چه درآمدی برای شهرداری حاصل می‌شد؟! ولی ما گفتیم این پول و درآمد را نمی‌خواهیم. آن هم در این شرایط که واقعا شهرداری زیر فشار‌های مالی شدیدی است.
 
برای همین موضوع را پیگیری کردیم و قرار شد تا در آن یک پارک ۳۵ هکتاری ایجاد شود و به مردم تهران هدیه کنیم. اگر آن قرارداد قبلی را اجرایی می‌کردیم به نوعی محله پاسداران را نابود می‌کردیم.

بگذارید سوالم را این‌گونه مطرح کنم، شما وقتی که به عنوان معاون شهرسازی شهرداری انتخاب شدید، چه شهری را تحویل گرفتید؟

مهم‌ترین معضلی که آن زمان در شهر تهران وجود داشت، بحث قانون‌گریزی و بی‌انضباطی بود. ما هم تمام تلاش‌مان را به این معطوف کردیم که این انضباط را دوباره برقرار کنیم. البته شاید هنوز هم کامل نشده باشد ولی خیلی بهتر شده است.

می‌توانید چند مورد از این بی‌انضباطی‌ها را تشریح کنید؟

مثلا ما آمدیم و بیش از ۹ هزار پرونده توافقات شورا‌های معماری مناطق را بررسی کردیم. ۹۰ درصد آن‌ها تخلف بود. یا تغییر کاربری بود یا تغییر تعداد طبقات یا تغییر تراکم و... یعنی چیز‌هایی که اصولا تصمیم‌گیری در مورد آن‌ها در حیطه اختیارات شورا‌های معماری نیست.
 
من شهری را تحویل گرفتم که در گران‌ترین نقطه تهران که خرید و فروش ملک در آن متری ۷۰-۶۰ میلیون تومان است، اوج عوارض مازاد تراکمی که می‌گرفتند ۴۰۰ هزار تومان بود. یعنی قیمت یک متر از سنگ آن هم نمی‌شود. یا در منطقه ۲۲ اگر توافقات انجام شده در دوره قبل عملیاتی می‌شد و جلوی آن را نمی‌گرفتیم، سرعت متوسط حرکت اتومبیل‌ها در همت از ۶۰-۵۰ کیلومتر کنونی به حدود ۲۰ کیلومتر در ساعت می‌رسید.
 
نمی‌خواهم بگویم ما انقلاب کرده‌ایم ولی در عین حال جلوی بسیاری از تخلفات و کار‌هایی که برای شهر ضرر داشته را گرفته‌ایم.
ارسال نظرات
نام:
ایمیل:
* نظر:
نگاه